浅谈对我国房地产市场的思考.doc

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1、浅谈对我国房地产市场的思考　　论文关键词：房地产市场思考与探讨商品房价格　　论文摘要：经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。本文将运用价值规律和供求规律来讨论目前我国房地产市场的高房价问题，并揭示房地产作为一个特殊的行业在市场化过程中存在的一些问题。　　Abstract:Theeconomydevelopsfast,therealestatemarketislikearagingfire,theresidentmaycontroltheincometopromotelargely,ma

2、yhavemanyresidentsnottoaffordthecommercialhousing.Thisisapresentourcountry'srealisticquestion.Thisarticlewilldiscussthepresentourcountryrealestatemarketusingthelawofvalueandthesupplyanddemandrulethehighhousepricequestion,andwillpromulgatetherealestatetotakeaspecialprofessionsomequest

3、ionswhichwillexistinthemarketabilityprocess.　　　　Keywords:Therealestatemarketpondersanddiscussesthecommercialhousingprice　　　　　　经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。深入研究房地产价格与宏观经济的关系，我们不难看出，目前我国房地产价格已经明显脱离了宏观经济因素决定的基本面，居民收入总体增长速度显然低于房价增长速度。更严重的问题是．中国两级分化现象越来越明显。200

4、5年以来资本市场上发生的翻天覆地的变化以及2007年以来显著的通货膨胀，对两级分化现象来说无疑是雪上加霜，这使得中低收入者买房越来越困难。要解决居民的居住问题，必须引导房地产市场向适合目前收入分配格局的方向发展。那就是二元化的房地产市场。　　　　一、当前商品房价格剖析　　　　研究房地产市场不外乎三个理论——价值规律、供求规律和极差地租理论。探讨房价的总体水平从前两个规律人手就可以了。　　讨论房地产市场需求要区分两个概念：有效需求和真实需求。　　目前，中国住房的有效需求和真实需求都非常强劲。高收入群体除了真实需求外还有很大的投资需求，低收入群体没有合理的居住条件，

5、形成很大的真实需求。但是，有效需求与真实需求重合率并不理想，真实需求难以与供给挂钩，不能得到很好地满足。因为有效需求方形成一个强大的“资金池”，足够吸纳供给方提供的商品，这个“资金池”在有效供给与真实需求(没有能力购买的真实需求)之间建立了一道隔离墙，这个隔离墙不仅割断了供给与没有能力购买的真实需求，而且还会将两者的距离越拉越大，导致房价越来越高。这是近几年中国房地产市场的一个突出特点。3　　　　二、我国房地产市场化所面临的问题　　　　房地产市场化本身存在成本难以定价的问题，再加上经济体制与经济制度在某些方面的；中突，房地产市场难以完全遵从价值规律，有些问题是不

6、可能通过市场手段来解决的。　　2.1成本难以定价　　房地产市场化，住房商品化，那么住房的价格自然要由市场来决定。房地产市场化本身存在很多问题，因为与房地产相关的一些东西难以由市场来正确定价，房地产成本就不能完全由市场决定。土地作为一种特殊的稀缺资源本身就不是一种商品，虽然表面上可以在市场上流动，但其价格很难反映其真实价值．而且其定价权往往掌握在政府手里；房地产开发成本中的与政府有关的一系列费用根本没有办法用市场来定价。因此．商品房成本中只有建筑安全成本真正是由市场来定价的．而总成本不能很好地由市场来定价。　　2.2经济制度与经济体制的冲突　　我国是以公有制为主体

7、的社会主义国家，人民是国家的主人．于情于理人民都应该居有其房。但是我国实行的又是市场经济．住房商品化．老百姓要到市场上去买房子，但又买不起(有效供给与真实需求脱节)，买不起的原因之一又是土地价高导致房价高，这就是经济制度与经济体制之间的冲突在房地产市场上的反映。　　　　三、对解决我国房市问题的思考　　　　1.政府应该在房地产市场中发挥什么样的调节作用　　为什么中国会出现“政策干预一次，房价上涨一次”的现象?从上面的讨论中可以得到解释。以提升利率为例，政府提高利率不但加大了开发商的财务费用，从而加大开发成本，而且这种政策加大了市场风险，使前景变得不明朗，开发商必然

8、要求提高投资的风险溢价补