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时间:2018-07-30
《xx伪命题:炒房赚钱!》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、下面我是在论证一个似是似非的命题:投资房地产有赚吗?付现20万,贷款30万,买一套50万的房子,转手卖出100万,尽亏20万!1贷款30W今日一次性贷款30W,年利4.5%公积金还贷,20年还清,分240个月还清,每月给本金1250,外加240月、239月、238月...的利息。20年后共给去44W.其中利息14万每月存1250元,按零存整取,存20年后,简单一点,按每年存1.5万元估算,5%年利,得复利20万.这样算来,买房贷款30W-20年,则多付出34W.(如果是一次贷回现金30W,则算法为:按5年及以上年利5
2、.25%存银行,20年得利70W.实际不是)本结论:贷款30W,多付出34W.2付现20W,则20年内失去利息为:按单利20Wx5.25%x20Year=(1.05W/Y)x20Y=21W(每年存本取息1.05W),按复利20Wx(1+0.0525)∧20-20=36W若在20年内,每年存15000元,20年后共获息本息多少?1.5×1.05∧19+1.5×1.05∧18+….1.5×1.05∧2+1.5×1.05∧1+1.5×1.05∧0=1.5×(1-1.05∧20)/(1-1.05)=49.6(W元)本结论:付
3、现20W,少得到36W.总结论:损失利息70W.若房子转手卖出,则须卖120W,方可持平,即没有从银行取回20W,也没有从银行贷款30W.难道不是吗?若有不对,错在哪里??另议:若付现20W,贷款30W,则20年中,付出的现金是50W,损失的利息是最少单利55W,最多复利70W.!连本带息是105万/120万!这是一套价值仅20W,抄卖到50万的房子,在20年中的真实付出。20年后,该房价格应为相同新房价格的大约(50-20)/50=3/5(按设计使用寿命50年计,简单计,按平均折旧),若不考虑房子涨价及货币贬值,则2
4、0年后,卖价为略大于30万(考虑土地使用权为70年,约也跟房子一样50年,则正好只有3/5,即30W)。问题:人们为什么如此热衷于在房地产囤房炒房?以上排除贷币贬值因素。当然,上述房子卖出,如果对方给现金,那么只需44W+20W=64W现金即可保本。20W马上存银行,44W用于抵消漫长的20年银行还贷。最好是将银行的30W贷款马上还掉,那就赚了14W!若将30W存银行,则20年后为83.5W!!减去每月还银行1250元的本息共44W,则赚40W.另有14W可用。这样说来,在房价上升期,囤房不如炒房!如果不考虑货币贬值的
5、话,囤房肯定是不合算的。这样看来,很多人之所以囤房,指望升值,是因为考虑到货币的快速贬值。那接下来就要算一算货币贬值的速度是多少,是否比贷款利息与存款利息之和还要快!如果是,则囤房有理,否则,就是大阴谋下的牺牲品!
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