中级会计实务4投资性房地产

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1、一、投资性房地产的定义、特征和范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在利润表中是一种经营活动，在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。项目内容属于投资性房地产的项目1.已出租的建筑物特点：（1）以经营租赁方式出租；（2）企业对该建筑物拥有产权；（3）已经出租（已经签订了租赁协议，通常从租赁期开始日起）2.已经出租的土地使用权特点：（1）通过出让或转让方式取得；（2）以经营租赁方式出租3.持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定确认的闲置土地）

2、提示：已出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。链接：母公司以经营租赁方式向子公司租出的房地产，确认为母公司的投资性房地产。但在编制合并财务报表时，应将其最为企业集团的自用房产。不属于投资性房地产的项目1.自用房地产（生产经营用）企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于间接为企业自身的生产经营服务，具有自用的性质，不属于投资性房地产。2.作为存货的房地产举例：房地产企业开发的商品房或销售而正在开发的商品房和土地3.企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权4.持有并准备增值后转让的

3、建筑物（非房地产企业作为固定资产）5.按照国家有关规定认定的闲置土地6.计划用于出租但尚未出租（或待出租）的土地使用权、建筑物需要根据具体情况判断的项目部分用于赚取租金或资本增值、部分自用的房地产用于赚取租金或资本增值的部分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。出租且提供辅助服务的建筑物提供相关辅助服务（如保安、日常维护等）在整个协议中不重大的，按投资性房地产核算；重大的，应视为企业的经营场所，确认为自用房地产（如自行经营的酒店客房）旅馆饭店企业拥有并自行经营的，不属于投资性房地产；若将其

4、拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产外购或自行建造房地产外购或建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或资本增值时，确认为投资性房地产；自用一段时间后改为出租或用于资本增值的，先确认为固定资产或无形资产等，自租赁期开始日或用于资本增值之日，再转为投资性房地产二、投资性房地产的初始计量及后续支出项目内容初始计量以外购、自行建造等方式取得的投资性房地产，按照成本进行计量，其计量方法与“固定资产”、“无形资产”的计量方法基本相同。只有在购入房地产（或自行建造开发完成）

5、的同时开始对外出租或用于资本增值，才属于外购（或自行建造）的投资性房地产成本模式下，其入账价值记入“投资性房地产”科目；公允价值模式下，其入账价值记入“投资性房地产——成本”科目后续支出资本化支出改扩建或装修完成后仍将作为投资性房地产的，改扩建或装修期间仍作为投资性房地产核算，但应转入“投资性房地产——在建”明细科目，并在该明细科目下归集改良或装修支出，完工后再转回到投资性房地产。改扩建或装修期间不计提折旧或摊销费用化支出计入当期损益（其他业务成本）三、投资性房地产的后续计量企业通常应当采取成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定

6、条件时也可采用公允价值模式。统一企业一般只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。极少数情况下，采用公允价值模式计量的企业可以对首次取得的某项不能持续可靠取得公允价值的投资性房地产采用成本模式计量直至处置，且假设无残值。（一）成本模式计量与公允价值模式计量计量模式核算原则会计处理成本模式计量1.设置“投资性房地产”账户，按固定资产（建筑物）或无形资产（土地使用权）的有关规定进行后续计量借：投资性房地产贷：银行存款等2.按期（月）计提折旧或摊销，记入“其他业务成本”科目。（核算原则比照固定资产或无形资产

7、）借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）3.租金收入一般记入“其他业务收入”科目。对于投资性房地产相关业务属于其主营业务的企业，通过“主营业务收入（或成本）”科目核算借：银行存款等贷：其他业务收入4.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备公允价值模式只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量，即需同时满足如下条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值做

8、出合理的估计1.设置“投资性房地产”科目，设置“成本”、“公允价值变动”明细科目。2.不计提折旧或摊销，也不计提减值准备。3.确认公允价值变动借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（或做相反分录）处置时，将