商品房买卖交房、办证诉讼时效案例

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1、商品房买卖交房、办证与诉讼时效的适用重庆渝新律师事务所  2012-09-05  王大伟案例：1996年8月，刘某与某房地产开发公司签订数份《房屋买卖合同》，购买其公司开发修建的商场1楼6间门面。合同约定：刘某应于同年10月30前付清260万元房款，如逾期未付，则开发商有权解除终止合同，已付房款不返还，交房期为同年11月25日。合同签订后，刘某仅向开发商支付了部分房款，因工程延误，交房期限届满时，房屋不符合交房条件。1998年12月15日，房屋经竣工验收并取得房屋产权证书，符合交房条件，因刘某未付清房款，开发商未交房，也未通知刘某解除终止合同。同时，刘某租赁了商场其它楼层经营，拖欠开发商房屋租

2、金一直未付。以后，刘某未对开发商提出交房、办证的要求，双方对《房屋买卖合同》是否继续履行未有任何意思表示。2009年9月，刘某一纸诉状将开发商诉至法院，请求法院判令被告按合同约定交房、办理房地产权证书，并承担房屋占用费300多万元。法院开庭审理中，被告提出合同约定的交房期届满已超过二年，其交房、办证的请求已超过诉讼时效期间，刘某的请求不应得到法律的主张。为此，合议庭对商品房买卖交房、办证是否适用诉讼时效的规定产生不同的理解。一是关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见认为，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内

3、行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。第二种意见认为，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。二是关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见：第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成

4、违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。因此，本案中，涉及两大疑难的法律问题。一是买受人在约定交房期限届满之日起，超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间。二是买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证是否得到法律的支持。要解决这两大疑难问题，必须弄清交房、办证的法律关系的性质。第一个问题：买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效

5、期间。一  房屋买卖合同属于债的法律关系性质买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，两者之间确立了商品房买卖的法律关系，这种法律关系属于债的关系。在商品房买卖法律关系项下，买受人负有按约支付购房价款的义务，而出卖人负有的主要义务之一就是向买受人转移房屋的占有。从债的发生原因看，两者之间债的关系属于依契约发生之债。因此，买受人请求出卖人交付房屋之请求权属于债权请求权，债权请求权属于诉讼时效之客体，应适用民法关于诉讼时效的法律规定。二诉讼时效期间的起算点。在买受人请求出卖人交付房屋请求权适用诉讼时效的问题上，应当区分不同情形确定诉讼时效期间的起算点。（一）合同约定的交房期限届满房屋具备法定交付条件的。

6、房屋事关人的生命财产的安全。各国立法通例均对房屋的交付条件作出严格规定。我国《建筑法》第61条以及《城市房地产开发经营管理条例》第17条亦规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。合同约定的交房期限届满且房屋具备法定交付条件的，买受人作为合同当事人一方，自出卖人未交房之日起，应知道出卖人已经构成违约。换言之，只要出卖人在合同约定的最后履行期到来以后，未交付房屋，买受人即已知晓其权利受到侵害，诉讼时效期间开始计算。从诉讼时效的制度目的看，消除物之权利的不确定状态，增进社会财富是其根本所在。房屋具备法定交付条件且合同约定的交房期限届满，如果买受人长期不行使交

7、付房屋请求权，则可能使房屋效用无法发挥，并最终导致社会财富的浪费。在房屋具备法定交房条件的情况下，如果买受人在合同约定的交房期限届满两年后行使交付房屋的请求权，出卖人行使时效利益的抗辩权应得到法律的支持，诉讼时效应从合同约定的交房期限届满之日起起算。（二）合同约定的交房期限届满房屋不具备法定交付条件的。合同约定的交房期限届满房屋不具备法定交付条件的，买受人依据诉讼时效的规定行使请求权应无异议。关键