逾期办证论文：试论商品房买卖纠纷中逾期办证违约责任的诉讼时效问题

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1、逾期办证论文：试论商品房买卖纠纷中逾期办证违约责任的诉讼时效问题摘要近年来，因迟延办理房屋权属证书（以下简称房产证）的房地产纠纷案件大幅增多，其中大部分都涉及到业主向商品房开发商索取逾期办证违约金的问题，这类型案件具有标的大、涉及面广、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点，2003年3月24日最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释），该解释第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房产证的违约责任作出了规定，但是对逾期办理房产证所负违约责任能否适用诉讼

2、时效并没有做出明确的规定。在实践中对其时效问题也存在着较大的分歧。本文从商品房购买者起诉开发商逾期办理房产证违约并要求其履行办证义务及支付违约金的诉讼时效谈起，此类问题专家学者也发表了不少观点与看法，本文根据现行法律关于诉讼时效的规定，从违约责任的角度谈谈诉讼时效问题。关键词逾期办证诉讼时效违约金继续性债权一、问题的提出2000年9月7日，a房地产开发公司（以下简称a房地产公司）与张某签署了《北京市外销商品房预售协约》（以下简称预售契约），约定由张某购买a房地产公司开发的房屋一套，房屋总价款为300万元，交房日期为200

3、1年3月31日。《预售契约》第十四条约定：“双方同意在房屋实际交付使用之日起60日内，共同到北京市房屋土地管理局办理房屋买卖过户手续，申领房屋所有权证，并按规定缴纳有关税费。”签约后，张某支付了全部购房价款，但a房地产公司未能按期交房，到2002年9月5日才将房屋交付给张某使用，双方并于当日签订了《协议书》一份，其内容是对被申请人延期交房所达成的补偿方案，但张某至今一直未取得房屋所有权证。2006年11月，张某将a房地产公司诉至人民法院，要求a房地产公司立即协助其办理房屋所有权证，并向其支付违约金。a房地产公司认为张某入

4、住时间系2002年9月5日，逾期办证的时间发生在2002年，张某直到2006年才提出让a房地产公司立即协助其办理房屋所有权证，并向其支付违约金的要求，其行为已经超过诉讼时效，张某丧失胜诉权。本案中张某的诉讼请求能得到法院的支持吗，换句话说，张某主张权利是否超过了诉讼时效?在此案中，有两个与诉讼时效有关的关键问题，一是张某要求a房地产公司办理房屋所有权证是否超过适用诉讼时效；二是张某要求a房地产公司支付违约金是否超过诉讼时效。第一种意见认为，对张某请求被告支付违约金和协助办理房屋所有权证已超过两年诉讼时效期间的，其民事权利

5、不予保护。第二种意见认为，张某虽然入住房屋已达四年之久，但由于a房地产公司的原因，张某至今无法取得房屋所有权证，a房地产公司的违约行为一直延续并仍旧存在，张某的诉讼请求不可能超过法定诉讼时效期间，假如a房地产公司所述诉讼时效已过，那么张某的产权证就根本无法办理，而我国的产权转移以登记为准，如果张某无法取得产权证，其对该房屋的所有权就无法得到保护。因此，办理房屋所有权证不适用诉讼时效，a房地产公司应当协助张某办理房屋所有权证，并向其支付违约金。第三种意见认为，从a房地产公司协助张某取得房屋所有权证期限届满之日起，张某一直未

6、放弃自己要求办证的权利和主张，a房地产公司违约的状态一直在持续，因此，张某要求协助办理房屋所有权证的请求没有过诉讼时效，应予保护。对于张某要求被告支付违约金的请求，因诉讼时效为两年，故违约金计算时间从起诉之日倒数两年计算。二、对本文提出的问题进行评述(一)张某要求a房地产公司办理房屋所有权证是否超过诉讼时效逾期办理房产证是否适用诉讼时效，必须从张某要求a房地产公司办证请求权的性质入手来分析。不动产是社会生活中最重要的一种民事财产，故各国一般均要求其进行登记，未经登记者，法律并不承认其效力。现实中，各国不动产所有人一般均对

7、不动产进行登记，极少例外。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案合同性质上属买卖合同，买卖双方交易的结果是张某取得房产所有权。为保护交易安全和第三人利益，物权的变动必须公示。因此，a房地产公司交付房屋应包括两方面内容：首先是交付房屋给张某占有和使用；其次是将房屋所有权证交付给张某，即办理或协助办理权属证书。向张某交付商品房是a房地产公司的主给付义务，办理过户登记手续则是从给付义务，若房屋已交付但未办理过户登记手续，则说明a房地

8、产公司未能尽到从给付义务，张某向a房地产公司要求房产证实质上是物权请求权。在我国未规定取得时效的情况下应分别适用：不动产及需登记的动产返还财产请求权不适用消灭时效；而不需登记的动产返还财产请求权适用消灭时效。而且，如果张某要求a房地产公司办证的请求权因诉讼时效期间届满而消灭,那么,标的物将会长期处于归属不清或者权利真