金盏乡长店居住组团项目估算与分析

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1、金盏乡长店住宅组团项目估算与分析贰零零柒年玖月33概述长店住宅组团大型房地产项目位于号称北京CBD后花园的朝阳区金盏乡北部，现状东苇路西侧，向北距首都机场高速公路约2公里，东侧为金盏村和小店村，南侧为规划绿地，西侧紧邻北小河，北侧为蟹岛绿色生态度假村。长店住宅组团对外交通十分方便。小区东侧为温榆河大道，可方便的与李天高速公路、京密公路、首都机场高速公路、机场第二通道等城市快速路相联系。小区北侧为规划长店北路，向西穿过南皋小区并通往东郊农场、马泉营、黄港等地区。长店住宅组团是北京市中心城的一部分，位于第二道绿化隔离地区内，该地区的规划是控制建设强度，营造自然和谐

2、的生态环境，为中心城区提供优美舒适的绿色空间。紧临小区南侧是27洞的天安假日高尔夫俱乐部，姣妍的郁金香花园就在本小区的东南侧；西侧紧临小月河和将台农场、西北门鱼场；东侧隔温榆河大道紧临新鸿基集团投资的大型一类住宅项目，其东面是北京唯一一条长年不断流的自然河道——温榆河；北侧紧临著名的蟹岛渡假村；京港汽车俱乐部就在周边，地下有温泉。还有香港富华集团的陈丽华将投资在朝阳区金盏乡兴建世界国际大学。更令人兴奋的是北京市批准规划面积3.38平方公里的区域建设金盏乡金融服务区，为国际金融机构向亚太地区转移后台服务，将有很多金融机构数据中心、呼叫中心、灾备中心，金融卡中心，

3、培训服务中心等落户金盏高科技金融产业园区。“长店住宅组团项目”是北京东北方向距机场较近罕有的大型中心城景观社区，项目总用地190.17公顷(2853亩)，规划建设用地151.78公顷(2277亩)，其中住宅用地总面积为116.34公顷(1745亩)，建筑限高18米，容积率1.2，总建筑面积为151.3万平方米，其中住宅面积139.6万平方米，小区配套服务公共建筑面积11.7万平方米。根据北京市城市规划设计研究院2007年3月编制的《朝阳区金盏乡长店居住小区控规》实际指标的容积率为1.0，申请调整控规可能提高到容积率为1.6，争取实现容积率为2.0。三种容积率下

4、的估算结果汇总如下：33容积率分别为1.0、1.6、2.0时的预期售价(元/㎡)容积率为1.0时容积率为1.6时容积率为2.0时开盘价均价最高价开盘价均价最高价开盘价均价最高价一期120001400016000800010000120006000800010000二期130001500017000900011000130007000900011000三期15000170001900011000130001500090001100013000四期160001800020000120001400016000100001200014000平均140001600018

5、00010000120001400080001000012000容积率分别为1.0、1.6、2.0时的资金成本(万元)容积率为1.0时容积率为1.6时容积率为2.0时启动资金一类成本总成本启动资金一类成本总成本启动资金一类成本总成本310745106947212605423542451270601151296139975314173471682448容积率分别为1.0、1.6、2.0时未扣所得税前的投资收益(万元)容积率为1.0时容积率为1.6时容积率为2.0时价位期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)

6、期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)开盘425758137.0127.40623439175.9935.20527353131.9226.38平均657858211.7042.341045439295.1259.021075953269.1553.83最高889958286.4057.281467439414.2482.851624553406.3981.28容积率分别为1.0、1.6、2.0时扣所得税后的投资收益(万元)容积率为1.0时容积率为1.6时容积率为2.0时价位期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)期末净现值投资收益率(%)5

7、年期投资收益率(%)期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)开盘28525891.8018.36417704117.9123.5835332788.3917.68平均440765141.8428.37700444197.7339.55720889180.3336.07最高596272191.8838.38983184277.5455.511088451272.2854.46从上述汇总表看出：容积率应当根据市场需求的实际状况确定，容积率太低不好，容积率高了如果价格降低较多也同样不好。从以上汇总表的结果表明，容积率为1.6时的投资效益是最好的。实际运作该项

8、目时，必须快速取得土地，适时开工建设。