关于房地产前期交易相关法律问题的思考

《关于房地产前期交易相关法律问题的思考》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、关于房地产前期交易相关法律问题的思考论文关键词：商品房广告；认购书；定金 论文摘要：商品房广告、商品房认购书及纡定金的性质问题是目前商品房前期交易中觚易出现纠纷的环节。由于相关法律法规还不健全，政府监督力度不够，以至问题出邱现时，购房者往往处于被动地位。本文从魂保护购房者合法利益的角度出发，探讨房滟地产前期交易中易出现纠纷的法律问题，泔明辩法理，也为纠纷的解决提出建议。 份 目前，关于房地产前期交易的法律│性质在理论界说法不一，加之法律法规还叔不健全，缺乏可操作性，这给实践中案件崛的判决带来一定难度。一般

2、说来，商品房前期交易包括商品房广告、认购书及定金泱等法律问题。  一、商品房销售广泫告的法律性质  王小姐某日看到一憷则商品房广告所写：“城市静谧花园，百迭米间距，挑高空间，一梯两户、南北通风枫，纯板楼设计”。这则广告让追求居住品臁质的王小姐非常心动，虽然价格较高，但┎王小姐仍然与开发商签订了正式的商品房┄11/11买卖合同。然而当王小姐准备入住时，却＾发现该楼盘旁边紧邻五环路，夜晚货车通蜱行；楼间距仅为20米；广告中的纯板楼咝设计变成了方正的塔楼，就更见不到南北全通风的影子了，王小姐非常气氛，准备将妖开

3、发商告上法庭。 在以上的案例中，獗王小姐认为该楼盘实情与广告不符，开发缙商违约。那么商品房广告的内容对开发商杜是否有约束力呢?这则较为典型的案例给人们以启示。  (一)合同法的相ㄢ关规定 商品房销售广告根据内容界定茹可分为要约与要约邀请，根据合同法的规呛定，要约是希望和他人订立合同的意思表ウ示。要约是订立合同的第一步，是必经程椽序，一经受要约人承诺，要约内容即视为晃合同条款，对当事人双方均有拘束力。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意社思表示。它不是订立合同的必经阶段，对猴当事人也无法律约束力。根据合

4、同法的规ず定，商业广告一般为要约邀请，内容符合萱要约的视为要约。这则规定可以解释的空铋间很大，而商品房广告伴随着商品房市场采的泡沫经济更是乱象丛生。开发商通过各蜾种广告媒介吸引购房者，做出各式各样的承诺，而当购房人入住时才发现承诺无法忏兑现，开发商往往利用自己的信息不对称枞的优势而不顾购房者的权益，夸大宣传、逑11/11虚假广告比比皆是，为保护购房者权益，矧在商品房销售广告的立法领域需要更详尽的规定。  (二)相关司法解释的路规定 XX年3月24日由最高人民法︶院审判委员会第1267次会议通过了《ヘ最高

5、人民法院关于审理商品房买卖合同纠五纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，第三条就商品房销售广麝告的法律性质做出了规定：“商品房的销沦售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖袢人就商品房开发规划范围内的房屋及相关钦设施所作的说明和允诺具体确定，并对商漉品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定錾有重大影响的，应当视为要约。该说明和瞒允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当铞视为合同内容，当事人违反的，应当承担お违约责任。” 《解释》针对商品房的销售广告的法律性质仍然与合同法一脉相滋承，也就是在通常情况下，

6、商品房销售广鹤告为要约邀请，《解释》同时就商品房销利售广告构成要约的必要条件做出规定，为虏实践审判提供了可具操作性的依据，根据粝《解释》的规定，商品房销售广告构成要约的必要条件为： 第一，出卖人就商恿品房“开发规划范围内”的房屋及相关设施的说明和允诺。这一规定将开发商的允ㄤ诺限定在“开发规划范围内”，缩小了可逝11/11能产生争议的范围，而何为开发规划范围样内，一般应指《建设用地规划许可证》规境定的用地范围。这也就意味着开发商若对ぎ开发规划范围外如周边自然环境或教育设髋施等做出的允诺，预购人即应当判断该

7、广直告内容不具有法律约束力。这种限定在减少争议的同时存在着无从约束开发商就规翮划范围外的允诺的问题，目前，很多购房鼽人正是被“周边幽静的环境，实力雄厚的傈教育机构”这样的允诺所吸引，因此，开发商就开发规划范围外的允诺是《解释》…的空白，有待于立法进一步完善，笔者认何为立法中一一列举可能存在的若干情形并不现实，但在全社会高呼诚信的今天，房顾地产立法体系中引入诚信做为基本原则应属必然，基本原则是一种克服法律局限性等的立法技术。 诚信原则的引入无疑为嬲司法实践提供了依据，同时限制了开发商在商品房销售广告

8、中的允诺行为，也能更缉好的保护预购人的权益。 第二，该说踊明和允诺具体确定。何谓具体确定呢?《犴解释》没有规定统一的标准，这便增加了斐司法实践中的不确定因素，笔者认为具体芩确定是指广告用语是明确的，可以量化的铐，而不是模糊不清、模棱两可的。如对房忮屋结构的允诺：一梯两户，南北通风；层е高达米；楼间距为100米等。总之，购儿房人通过具体确定的广告内容可以判断与开发商之间的基本权利义务，同时为避免像不确定因素带来的