百盈项目投资分析

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1、百盈项目投资分析第一部分：区域环境介绍一、区域简介：西单商业街南起宣武门，北至新街口豁口，全长5.4公里。1983年10月，西城区对西单一条街提出规划和改造意见，制定产业布局规划。1990年10月，建成华威大厦。1991年1月15日，西单购物中心试营业。1992年区政府确定“繁荣西单，发展西城”的发展思路，确定以繁荣西单为重点，带动全区经济发展，全区实现经济的繁荣。西单商场曾经带动了西单整个商业街的迅猛发展，可以说西单商场的变迁可以视为整个西单商圈发展的缩影。作为北京市延续至今具有悠久历史＆深厚文化底蕴的商贾云集之地，西单与王府井、大栅栏并称为：大传

2、统商业区。南起西绒线胡同，北至灵镜胡同西口，南北长1600米，占地80公顷的西单商业区一直以来都是京城商业经营的黄金地段。面对目前百货业已逐渐进入“后微利时代”，京城各大商圈都在竖起改革旗帜的状况，如何不断调整商业态势，确立自己独特定位以应对激烈残酷的商战，不但是摆在西单商业区每一个成员面前的难题，也是整个西单商圈亟待研究的课题。二、市场现状：西单商业区由南北方向的西单商场、华威大厦、华南大厦、西单文化广场、中银大厦、首都时代广场等17个精品建筑构成，这其中涉及商业的包括中友百货、特别特、西单赛特、太平洋大厦等等不同档次的商场。西单一直以来都被表述为

3、“集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、文化、办公、旅游等多功能于一体的现代化商业中心区”。西单凭借丰富的消费选择和便利的交通条件，成为北京消费者逛街的首选之地。西单目前的商业布局，很大程度上是随着市场经济环境的发展自己自发形成的。正是这样的自发让西单面临着准确功能定位的难题，西单看似繁荣的背后是无发展规划的现状，西单商业区的规划实际上是房地产项目而非商业结构布局的规划。例如在这里要建一座商场还是酒店，这是相关政府部门可以规划的，但是至于这个商场建成之后，应该是什么档次、什么定位，在整个商业区内应该处于哪一个层面才更适合它的发展经营，并没有谁来进行研究，就

4、更不用说整个西单商圈高中低档消费层面的比例该是多少，整个商圈的功能、特色该怎么样确定等等宏观性的问题了。竞争不仅仅存在于商业圈内的对手之间，更多的还体现在不同的商业圈之间，因此，西单商圈内的成员单位自发组织了自己的行业协会——西单商会，希望能携起手来形成合力以对抗其他商圈的竞争，让西单的繁荣真正脚踏实地。一、交通问题西单为黄金地段，一个主要原因就是其位于北京的交通主干道上，四通八达的交通是西单的优势，但同样也带来很多问题。交通堵塞、停车难等等因素在一定程度上也制约了西单的发展。其主要问题，一个是平面立交的建成，进入商业区的车辆必须在长安街提前右转，造

5、成了西单路口四个地块的瞬时交通流量，从而引起严重堵塞；再一个是作为西单商业区标志性的建筑空中连廊，因为出入口不明显等等原因，不能吸引人流，让这个号称国内第一的：“空中不行系统”形同虚设；另外，机动车爆炸式的激增和停车位匮乏的矛盾也日益突出，这也让很多中高消费层的顾客望而却步。第二部分：区域业态分析一、传统百货业转型：西单商业业态的现状，可以概括为一多三少：综合百货多，专业专卖店少，老字号少，娱乐餐饮业少，现在的西单的商业布局是“东热西冷”，不能形成完整的消费链条；区内商业业态雷同，经营综合百货的占70％以上，造成行业竞争激烈，经营举步维艰；现在的消费

6、者除了在满足购物要求的前提下，更多的是寻求购物的快乐体验，但西单由于历史原因，休息空间，娱乐设施的建设大大落后。业态调整，综合百货经营占70％以上的西单商圈面对的是百货业转型的普遍问题。百货商场经营越来越难最本质的原因是百货商店进入了成熟期，传统百货业的转型成为必然选择，但是必须做好经营方向的调整，把握好转型的时机，要明确转型后的市场方向在传统百货需要转型的前提下，西单华威＆明珠等商厦陆续将商场营造成服装＆小商品的零售市场，由于人流的充分保证，其经营的效果也非常理想。反之，赛特＆首都时代广场继续延续传统百货的经营模式，其经营状况已经日薄西山了。由此可

7、见先减少单体店的营业面积、经营品种，重点经营某一大类具有经营优势的商品，走上了大型专业商店之路，再加强了多店铺、连锁化发展，突出规模优势，以与规模化发展的新型业态相抗衡。因此，专业化、规模化正是现代百货商店生存和发展的途径。一、树立市场重新定位不同于王府井、大栅栏，在发展过程中西单的新特色逐渐显露出来，那就是年轻、时尚、休闲。西单虽然是传统的商业街，但是随着市场的发展变化，西单培养的消费群越来越朝着年轻化蔓延，据统计，16至34的消费者占到了西单消费群的70％以上，这个消费群是西单保持活力的源泉，因此西单将凭借着业态新潮、商品时尚、环境浪漫，来张扬年

8、轻人的个性、爱好与追求，让他们的各种愿望在西单能得以实现，西单才能因此实现自己发展的愿望。对于时尚休闲的诠释