六佰本项目招商运营顾问方案

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1、六佰本项目招商运营顾问方案前言“六佰本项目”作为望京地区重要的综合性商业，其发展和运作受到各种主观和客观因素的影响，以至于出现当前所遇到的问题，使得项目自身的价值难以得到发挥。我司有幸受北京中弘地产邀请，参与项目招商运营顾问的竞标工作，感到不胜荣幸，同时亦深知责任重大。因此我司将从本项目现状存在问题入手，深入分析现阶段项目所存在问题的形成原因及在此过程中所产生的主要矛盾，并以甲方利益为根本出发点，在充分认识项目自身潜在价值的基础上，为项目提出最具综合效益的运营顾问方案。主要内容框架一、本项目及所在区域商业价值判断二、本项目存在问题及解决思路三、本项目规划调整运作方向四、本项

2、目初步规划调整意见五、本项目商务合作条件及排期一、本项目及所在区域价值判断附件：望京市场概况项目名称建筑面积（万㎡）物业类型容积率绿化率均价（元/平米）开盘时间销售进度东湖湾63万普通住宅2.733%175002006-10一期基本售完香颂西岸30万普通住宅、公寓230%165002005-12后期中广·宜景湾11万公寓4.730%180002007-10中期华彩国际25.3万公寓、办公3.3931%19300（精装）2007-11前期融科橄榄城40万普通住宅2.739%17000（8月结案价）2006-5基本售完首开·知语城29万普通住宅2.0131%180002006-

3、10后期首开国风上观37万（住宅）普通住宅2.840%16000（8月结案价）2006-1售完万方国际公寓5.34万公寓4.3312%17800（2000）2007-11前期方恒国际中心25.1万综合体4.7530%16800（2000）2007-1前期朝庭公寓18万（公寓）公寓4.1734%18000（1000）2005-11后期望京地区已形成的“区域性”或“社区性”中心分布格局以望京国际商业中心为核心形成的区域性中心以嘉茂购物中心为核心形成的区域性中心以家乐福及本项目为核心形成的区域性中心望京地区作为大型居住性城市组团，经过近10年的发展，已经日趋成熟。特别是自2005

4、年末至今，新增住宅供应面积接近300万平方米。大量中高档住宅供应，使得望京区域具有巨大的商业发展空间，这是获得广泛认可的。从望京地区的商业发展格局看，目前已经形成了若干以大型综合性商业为核心的区域性中心组团。（如右图）本项目及所在区域是其中之一。本项目及所在区域的价值叶青大厦博雅国际本项目家乐福华彩国际上京新航线望京花园望京科技创业园华彩快捷酒店本项目及周边区域，作为望京地区已经形成的区域性中心组团之一，其周边不仅包括单纯的居住型物业包括叶青大厦在内的办公型物业、公寓、商务酒店、科技园区等要素，使得本项目所在的周边区域具有了更多的综合性城市功能，亦为多种功能的商业发展提供了

5、空间从发展的眼光看，本项目以及周边区域，其综合性的功能特点在未来较长时间内将获得持续性的深化，其城市功能和商业价值也将有较大的提升空间本项目及周边区域的交通价值本项目北五环望京西路广顺北大街本项目及周边区域从交通角度看，同样存在良好的价值特性以广顺北大街、望京西路交汇形成的交叉路网，在望京北部地区具有良好的通达特性向北连接北五环，以至北苑区域、立水桥区域、奥运中心区；向南连接京顺路、首都机场高速；向西可连接京承高速，以至通达市区良好的交通通达特性，同样使本项目及周边区域的潜在商业价值获得较大的发挥向西可达京承高速向南可达京顺路、首都机场向北可经由北五环直达奥运中心区本项目及

6、周边区域价值的初步分析结论从以上分析，可以对本项目及周边区域的商业价值做出判断：第一，本项目及周边区域作为望京北部重要的区域性中心，其城市功能具备综合性的特征，组团内的商业性物业具有良好的综合性商业价值；第二，本项目及周边区域商业价值，既包括立足于望京地区的大型居住社区型商业特征（辐射周边区域的社区型便利消费商业、辐射望京北部区域的中高端社区服务性商业），也包括立足于周边区域的一定性的综合性商业特征（周边区域的一定商务配套服务、辐射望京北部区域的餐饮、休闲性商业）第三，对于本项目而言，立足于本项目所在组团的商业价值，立足于所在区域的交通基础设施以及依附于交通基础设施的交通动

7、线（上下班人流动线、过境人流动线），本项目具备发展综合性商业的基础，并且具备发展成为立足于望京地区的大型区域性商业的潜力本项目及周边区域价值的初步分析结论但是，本项目在具备上述商业价值及可预见的商业发展前景的条件下，仍然遇到现阶段所存在的不利条件（大量空置、经营氛围无法形成）。造成这种情况的原因是什么呢？以下，我司将针对本项目现阶段所面临的问题进行分析，以寻找到本项目发展所遇到的关键问题，并提出相应的解决思路。二、项目存在问题及解决思路本项目现状南区商业1、首层商业总面积7185.42，开业面积1421.78，空置