松江金海岸商业项目营销策划报告

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1、上海三铭置业有限公司目录松江区域环境简介4历史沿革4地理位置4区域面积4行政区划4区域属性5居住环境5交通运输5人口教育5固定资产投资5房地产开发6经济发展6消费品市场7松江新城建设7松江工业区7出口加工区8科技园区9松江沿街商铺市场分析11中山二路11人民北路12中山中路14华亭老街15松东路17松江商业项目分析18开元地中海购物中心18嘉和休闲广场19东明国际商城19松江商业广场20方舟休闲广场21市场特征总结22项目SWOT分析24项目优势24项目劣势24项目机会点25项目威胁点25项目整体定位26定位的基本依据26项目整体定位

2、26商业定位诠释27第52页上海三铭置业有限公司项目产品建议28广告与灯箱28空调设备28建筑灯光28业态分布建议29项目一期规划综述29业态分布30业态比例统计31业态分布说明31目标客户分析32目标招商客户32目标销售客户32目标消费客户33营销方式建议35“售后返租”的销售策略35“售后返租”的优点35“售后返租”策略的实施37经济数据测算及建议37经济测算一38经济测算二38招商原则的确立40营销步骤建议41第一阶段42第二阶段42第三阶段43推广步骤建议46广告推广媒体建议48第52页上海三铭置业有限公司第一部分环境篇第52

3、页上海三铭置业有限公司松江区域环境简介历史沿革松江古称华亭，别称有云间、茸城、谷水等，是江南著名的鱼米之乡。在上海开埠前，松江曾是区域内的政治、经济、文化中心。1958年11月，由江苏省划归上海市。1998年2月，国务院批准撤县设区。地理位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江中上游，东与闵行区、奉贤县为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦县接壤。地理位置优越，水陆交通发达，距上海市中心区40公里，是上海西南的重要门户。区域面积松江全区总面积605平方公里，整个区域南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，略呈梯形，总面积

4、604.06平方公里，其中陆地面积占87.91％，水域面积占12.09％。行政区划松江区辖10个镇、4个街道，拥有国家级出口加工区、旅游度假区市级工业区和科技园区。第52页上海三铭置业有限公司区域属性松江是上海市“十五”发展计划中，市郊“一城九镇”建设的示范新城。居住环境松江环境空气质量总体保持二级水平。噪声达标区域达到二类功能区环境噪声质量要求，区域内交通干线达到四类功能区环境噪声质量要求。松江围绕“古蕴、海派、自然、环保”创建国家园林城区的标准，大力开展绿地建设，创建区域内绿地率为35.7％，绿化覆盖率36.38％，人均公共绿地面

5、积达24.02平方米。交通运输沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、嘉金高速公路、同三国道等干线纵横交错，形成“六横五纵”的道路交通网。而正在规划、建设中的轻轨R4线，将成为松江连接上海市中心的重要交通纽带。人口教育截止2003年底，全区户籍人口506795人，自然增长率-0.87‰。全区有幼儿园31所，小学17所，区辖中专1所，中学33所，辅读学校1所，职校2所，职校附设点1个。固定资产投资2003年，松江全年共完成固定资产投资150.56亿元，较上年增长60％。第52页上海三铭置业有限公司从投资类型分析，区属单位基本建设完成投资

6、40亿元，较上年增长56.4％；区属单位更新改造完成投资7.94亿元，增长29％；农村完成投资43.12亿元，增长77.1％；房地产业完成投资59.45亿元，增长56.5％。三大产业投资分析：第一产业：完成投资0.27亿元，较上年下降69％；第二产业：完成投资64.2亿元，增长62.8％，其中工业完成投资63.3亿元，增长62.8％；第三产业：完成投资86.09亿元，增长60％。房地产已经成为松江经济发展的支柱型产业之一。房地产开发2003年，松江房地产业实现增加值12.02亿元，增长34.5％。完成商品房建设投资59.49亿元，增长

7、56.5％。商品房销售面积299.11万平方米，增长123.9％；销售额109.85亿元，增长158.7％。存量房交易活跃。经济发展2003年，松江以实现三年跨越式发展计划为目标，进一步扩大对外开放，加快科技和体制创新，社会生产力水平稳步提高，经济总量迅速扩大，综合实力显著增强。2003年全年实现增加值（GDP）252.5亿元，按可比价格计算增长35.2％第52页上海三铭置业有限公司，增幅比上年提高15.3个百分点。其中：第一产业增加值8.3亿元，下降6.8％；第二产业增加值171.2亿元，增长43.7％，；第三产业增加值73亿元，增

8、长24.4％。消费品市场2003年，松江政府努力改善消费环境，不断加快布局结构和经营业态调整，商业企业的集聚、辐射能力不断增强。2003年全区商业实现增加值22.4亿元，比上年增长19.8％；实现社会消费品零售额88.5