浅谈房地产企业营运资金管理与运营管理的关系

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1、浅谈房地产企业营运资金管理与运营管理的关系'经曾Op??rstlonMs.叩ment管理浅谈房地产企业营运资金管理与运营管理的关系张喜华通用地产长沙有限公司[摘.1营运资金管理对于企业目标价值的实现影响重大，提高营运资金管理，有效控制营运资金资本的运作，促进企业开源节流，加强成本控制、提高营运资金收益，才能保证企业目标价值的实现。本文结合房地产企业营运资金管理中存在的问题，提出了针对性有效的策略方案。{关键词]营运资金;财务管理;企业目标-、房地产企业曹埠资金管理与运营管理的关系营运资金即总营运资本，指一个企业投放体现在流动资产上的

2、资金，其表现形式包括:现金、其他货币资金、其他应收款、应收账款、存货等。营运资金管理是指统筹安排管理企业的资金运用和营运资金筹措，是企业财务管理的重要组成部分，对企业利润考核目标实现有着重大影响作用。良好有效的营运资金管理已全过程贯穿企业运营管理全过程，企业运营管理控制的关键目标包括质量、成本、时间及柔性。行之有效的运督管理措施及策略，可以提高企业的营运资金管理水平，有效控制营运资金资本的运作，促进企业开源节流，加强成本控制、提高营运资金收益，更而保证企业目标价值的实现。房地产企业的营运资金管理更是具有其鲜明特色及代表性，房地产企业的盈利能力

3、和成长能力直接与营运资金的体现为正比例变动关系，所以加强存货周转，减少流动资产占用资金，加快资产变现速度，增加流动性，都可以增加企业的盈利能力，降低经营风险。对于营运资金体现形式的总体规模大小及其内部的结构安排，也表明了企业管理者对于收益性、流动性和风险的选择。对房地产行业来说，营运资金更主要是流动资产相对较多，负债较大的特点，经营风险与财务风险相应较高。二、跚地产企业营运资金管理存在的阿匾襄现及其原因1.房地产企业营运资金管理容易出现的问题对于房地产企业，营运资金管理出现问题，主要在以下几个方面体现，相应也给企业带来不良影响:(1)货币资金

4、货币资金账面金额较大，占流动资产比重较高，且货币资金额随机变化性比较大，工程进度款的正常支付受到影响;销售回款中在银行暂扣的按揭保证金，未及时提交资料备案办理解押手续，这部分不可动用资金在一定时期内不能及时解除限制;可动用资金往往都是以活期形式单一方式存放在银行，未灵活运用多种方式提高其资金收益。(2)应收账款主要是应收账款占用比重大，且应收时期长，未定期催收促进资金回笼，造成坏帐损失的可能性加大，同时营运资金回收困难，增加了机会成本。(3)存货存货是房地产企业占比重最大的资产。存货分类主要有在建144申圃回产品及待售库存商品，销售缓慢，待售

5、库存商品的营运资金占用过多，造成营运资金停滞，增加营运资金成本高，周转迟缓。(4)应付账款、预收账款这些短期商业负债占流动负债比重不高，未多加利用这些容易取得、灵活性大、资金成本低(某些情况下还可能是免费的)的商业信用，元形中也浪费了一种无息的可以经常性的筹资手段。(5)银行短期借款未对短期借款的使用情况和金额大小进行核实并有效管理，因营运资金管理不妥，资金问题未及时偿还到期银行债务。因为银行短期借款的营运资金成本一般会高于短期融资债券及商业信用，可能会构成短期借款内忧外患，造成企业营运资金周转困难，甚至财务危机。2.房地产企业营运资金管理中

6、存在问题的原因(1)管理者对营运资金的管理意识不强，营运资金的控制未规范有效企业管理层过于集中管理权利，企业各部门之间不能有效沟通协调经营信息，资金管理团队专业水平有待于提高等，也体现了管理者对营运资金的认识不足或轻视。相应企业的财务管理监督机制也相对薄弱，降低了对营运资金管理控制有效性。如缺少对现金管理的必要管理制度，导致现金使用没有规范性，管理混乱;为调节利润而人为利用除销，分期收款等销售方式，但没有相应合理配置现有的资金及业务资源，致使企业账面应收账款巨大且长期挂帐，若催收不及时或拖欠严重不能收回，坏账增加也未及时处理，相应降低资金的周

7、转效率。(2)营运资金预算体系不够科学完善，财务管理团队的管理水平参差不齐行之有效的营运资金管理体系，可以有效保证企业生产经营活动的有序进行，也对企业各业务流程进行监督、控制、审计及考核提供有力依据。制度执行是通过人完成的，财务管理团队的管理水平及综合素质的高低，很大程度上影响企业对营运资金的管理有效性。制定科学的营运资金管理制度，对营运资金管理过程进行动态地有效监督、控制、分析，这对于企业财务管理团队的综合素质和专业能力都有很高的要求。(3)营运资金结构不够合理有效目前很多企业会很重视营运资金的安全，在努力降低流动资金的占用的同时，力保企业

8、正常生产经营运作的资金需求保证，但却很容易忽视对营运资金结构的管理。不合理的资产结构和资本结构导致了不合理的营运资金结构，不仅会造成企业流动资金匮乏，也相应影响企业