契税的纳税筹划方法

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1、契税的纳税筹划方法　　契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地使用权、房屋的成交价格或市场价格，向承受的单位和个人征收的一种税。根据国税发[2004]137号文件规定，契税由税务机关直接征收，并普遍适用于有应税行为的单位和个人。　　在目前的经济生活中，涉及到转移土地、房屋权属的契税缴纳行为较多，根据契税缴纳的税收政策进行纳税筹划，降低契税支出，日益为各方面纳税人所重视。现举例说明契税缴纳的纳税筹划方法(以下所举各例中涉及到缴纳契税的税率为4%)。　　一、签订等价交换合同，可不征契税　　例1：金信公司有一块土地价值3000

2、万元拟出售给南方公司。然后从南方公司购买其另外_块价值3000万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后，金信公司应缴纳契税=3000万元x4%=120万元。南方公司应缴纳契税=3000万元x4%=120万元。　　纳税筹划思路：根据《契税暂行条例》及其实施细则规定：土地使用权、房屋交换.契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。　　按照上述规定.提出纳税筹划方案如下：金信公司与南方公司改变合同订立方式.签订土地使用权交换合同，约定以3000万元的

3、价格等价交换双方土地。金信公司和南方公司各自免征契税120万元。　　二、签订分立合同，可降低契税支出6　　例2：红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给月星化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物.附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积3000平方米。整体评估价为600万元(其中生产厂房评估价为160万元，3000平方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评估价为200万元)，月星化工公司按整体评估价600万元购买，应缴纳契税=600万元×4%=24万元。

4、　　纳税筹划思路：根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税[2004]126号)规定：　　1、对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税：对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。　　2、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。　　3、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税：如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率

5、。6　　按照上述规定.提出纳税筹划方案如下：红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合同.第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同，销售合同价款为400万元，第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物(主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等)，销售合同价款为200万元。经过筹划，月星化工公司只就第一份销售合同缴纳契税.应缴纳契税=400万元×4%=16万元，节约契税支出8万元。　　三、改变抵债时间，可免征契税　　例3：金图公司因严重亏损准备关闭，尚欠主要债权人明珠公司

6、5000万元，准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税=5000万元×4%=200万元。　　纳税筹划思路：根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)规定：企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。按照上述规定，提出纳税筹划方案如下：明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间.先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产，待金图公司破产清算后再以主要债权人身份

7、承受金图公司以价值5.000万元的土地抵偿债务。可享受免征契税，节约契税支出200万元。　　四、改变抵债不动产的接收人，可不纳契税　　例4：华业公司欠石林公司货款2000万元.准备以华业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元，石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税=2000万元x4%=80万元。6　　纳税筹划思路：石林公司最终需将抵债商品房销售给亚美公司抵债，华业公司抵债商品房在石林公司账面只是过渡性质，却需多缴纳契税80万元，在三方欠款

8、均相等的情况下，进行纳税筹划后这80万元多缴纳的中间环节契税可免征。可考虑纳税筹划方案如下：石林公司与华业公司：亚美公司签订债务偿还协议。由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华业公司