契税的税收筹划案例

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1、最近，国税发[2004]137号文件规定契税由征收机关直接征收，契税已成为地方税收的重要税种。那么，在契税的缴纳过程中，有没有筹划的空间呢？答案是肯定的。下面举例说明。　　例一：甲将自有普通住宅以40万元的价格出售给乙，然后以120万元的价格向丙购买了一幢别墅。（该地区规定契税的适用税率为4％，下同）　　那么甲应缴纳契税＝120×4％＝4.8（万元）。　　财税[1999]210号文件规定：“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。”因此，乙应缴纳契税＝40×4％×50％＝0.8（万元）　　筹划方案：甲可先将自有普通住宅与丙的别墅进行交换，并支付补价80万元，然后由丙将普通住宅以

2、40万元的价格出售给乙。《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则规定，房屋交换，契税的计税依据为所交换房屋价格的差额，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。因此，按此方案实施后：　　甲应缴纳契税＝80×4％＝3.2（万元）　　乙应缴纳契税＝40×4％×50％＝0.8（万元）　　可见，按此方案实施，乙和丙的契税负担没有增加，而甲可以少负担契税1.6万元（4.8－3.2）。　　需要说明的是，财税[2003]16号文件规定：“从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用

3、权的购置或受让原价后的余额为营业额。”因此，按上述方案实施不会增加营业税负担。此外，此方案也不会增加个人所得税和其他税收负担，如果准备改善住房条件，应当考虑这一方案。　　例二：陈某与他人共同投资兴办一家有限责任公司，陈某将价值100万元的自有房产投资于该公司。　　以自有房产投资于有限责任公司，其房屋产权发生了转移，因此承受房产的有限责任公司应缴纳契税：100×4％＝4（万元）　　筹划方案：陈某可先成立一家个人独资企业，并将自有房产投入个人独资企业，然后对个人独资企业进行公司制改造，成立有限责任公司。个人以自有房产投入本人独资经营的企业，产权所有人和使用人未发生变化，不需办理房

4、产变更手续，因此不需要缴纳契税。财税[2003]184号文件规定：“非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。”因此，按此方案实施，有限责任公司可少负担契税4万元。　　例三：A公司依照有关法律、法规的规定实施关闭，B公司以200万元的价格购买了A公司的房产，A公司将200万元用于偿还所欠的C公司债务。　　B公司应缴纳契税：200×4％＝8（万元）　　筹划方案：B公司可以先用200万元购买C公司债权，成为A公司的债权人，然后

5、接受A公司以房产抵偿债务。财税[2003]184号文件规定：“企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税”。因此，按此方案实施，B公司可少负担契税8万元。需要注意的是，《合同法》规定，法律法规规定或当事人约定债权不得转让的债权，以及根据合同性质不得转让的债权不能进行债权转让。债权人转让债权应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。B公司在实施上述方案时，应当注意以上限制性规定。　　例四：D公司向某国有独资公司购买一幢办公楼，支付价款500万元。　　D公司应缴纳契税：500×4％

6、＝20（万元）　　筹划方案：D公司可以要求国有独资公司以该办公楼作为投资，共同组建新公司E公司，并保证国有独资公司在E公司中所占股份超过50％，然后由D公司吸收合并E公司，最后国有独资企业以500万元的价格将股权转让给D公司。财税[2003]184号文件规定：“非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

7、”可见，按此方案实施，D公司可少负担契税20万元。需要说明的是，此方案实际操作虽然较为复杂，但是国有独资公司将转让办公楼改为先入股再转让股权，可免征销售不动产营业税和土地增值税等相关税收，买卖双方应当对比测算筹划成本和收益，如果收益大于成本，可按上述筹划方案实施案例分析：整体购买不动产的契税筹划单位和个人购买纯房屋或承受土地使用权，由购买人或受让人缴纳契税本无可厚非，但在实践中，单位和个人在支付购买房屋或承受土地使用权的价款中，并非完全是房屋与土地使用权的价款，其支付的价款还包含了与房屋相关的附属设备、