山东财经大学 不动产期末重点整理

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1、简答：1、不动产公允价值怎么入账，在升值时怎么入账？在贬值时怎么入账？答:自有房屋不能公允入账，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提

2、折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，这样使费用减少，利润增加。此外，将资产负债表日投资性房地产的公允价值与原账面价值之间的差额计入“当期损益”，即使没有其他业务，当房地产升值的情况下，公允价值将普遍高于账面价值，因此公司账面利润大幅上涨，使股价上涨。若房价下跌，则挣的钱无法弥补房价的下跌，也会使公司利润减少，股价下跌。所以以公允价值入账有助涨助跌的作用。并且，投资性房地产重估增值部分虽然直接计入公司当期损益，但实质上这部分

3、利润并未真正实现，如果对增值部分征收所得税，则意味着大多数企业将因为重估增值而增加现金流出，对企业来说并不一定是好事。2、同样面积的几宗土地，什么样的形状价值最高？为什么？答：（1）临街情况越好，利用率越高，其价值也相应越高；反之则低。如街角地或两面临街的房地产，价格一般较高。当然也要结合土地的用途考虑，若其位于街角，并且做大型商业地产用，但是门前没有足够的缓冲场地，影响了人流出入的方便性，不利于商业地产的利用，那也将不利于其价值的提升。（2）土地形状为方正形的要比不规则形状的价值高，土地越规整，越有利于开

4、发的，价值就越高。3、对于一块建设用地而言，其土地的肥沃程度是否影响其评估值？为什么？答：征地成本高，在建楼时，肥沃土地易于搞绿化，易于开发，降低建筑成本，但在评估其价值时，土地的肥沃程度对评估结果的影响甚小，忽略不计。4、如何理解地租资本化？答：地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。因而，土地收益本身就是价格的一种表现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，

5、地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租/利率。由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点;地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。地租资本化是指把未来还没发生的每年的地租收入用资本化率折现之后来确定地价。在有限年期，地租资本化率就等于折现率。在永续年期则用资本化率进行折现，土地价值=地租/资本化率。一般的地租资本化的公式为P=r0/（1+i）1+r1/（1+i）2+r2/（1+i）3……如果每年的

6、地租相等时，公式便简化为P=r/i5、如果土地和其上的房屋建筑物可以使用的年限不一致，如何确定房地产未来的收益期限？答：（1）对于以单独的土地或单独的建筑物作为评估对象的，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，确定未来可获取收益的期限。（2）对于土地与建筑物合一成为评估对象的，如果建筑物的经济寿命长于或与土地使用权年限相同，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。如果建筑物的寿命短于土地使用权年限的，则一般可以采用以下两种方法来处理：a、将房地产的收益年限分两段处理，第一段以建筑物的寿命为界测算房地

7、产的评估价值；第二段将土地使用权年限超出建筑物经济寿命的时间，作为计算土地剩余使用权价值的年限，并把此价值加到第一段的房地产评估价值中。b、将未来可获收益的期限设想为无限期，则在计算纯收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。如果建筑物的使用年限大于土地的使用年限，建筑物的价值就会打折扣，价值低于其正常使用年限下的价值。6、建筑物的层高（每层的高度）对建筑物的评估值是否有影响？为什么？答：住宅3.6米≤标准层层高＜4.8米时，建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算；4.8米≤标准＜5.4米，建筑面

8、积计算值按该层水平投影面积的2倍计算；5.4米≤标准层层高＜7.6米，建筑面积计算值按该层水平投影面积的2.5倍计算；标准层层高≥7.6米，建筑面积计算值按该层水平投影面积的3倍计算（以上规定不论层内有无隔层）。跃层式住宅、底层式住宅等当起居室（厅）层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围。商铺5.4≤米标准层层高＜6.3米，不论层内有无隔层，建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算；6.3米≤标准层层