20100130正商红河谷全案营销战略报告

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1、谨呈：河南正商置业有限公司[2010]-ZZTZH-1版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.01.25正商·红河谷项目全案营销战略报告项目研究的工作阶段划分2010/01/12第三阶段开盘前营销执行策略研究20010/01/21第一阶段市场定位深化研究郑州低密度产品市场研究及动态跟踪红河谷项目产品解析红河谷项目属性及形象定位红河谷项目案名建议红河谷项目客户定位红河谷项目价格定位红河谷项目主题推广语定位及延展

2、第二阶段项目全案营销战略研究2010/01/212010/01/25红河谷项目整体营销目标红河谷项目产品解读红河谷项目推售战略红河谷项目营销总纲营销执行攻略营销费用预算本报告的目的及意义：一、依据定位深化报告明晰项目的营销重点二、指导具体的营销执行工作以市场为导向以项目为基础提升项目竞争力提高产品附加值实现销量与价格第一部分正商红河谷项目整体营销目标销售周期目标价格实现目标品牌形象建设目标第二部分正商红河谷项目产品解读项目物业类型配比项目户型配比分析项目产品竞争优势分析第三部分正商红河谷项目推售战略全案分期推售战略各期物业细分梳理各期推售节奏战略各期产品组合策略各期

3、推售价格策略第四部分正商红河谷项目营销总纲项目SWOT分析全案策略总纲第五部分营销执行（一）、正商红河谷项目推广攻略媒体攻略活动攻略渠道攻略（二）、正商红河谷项目展示攻略景观示范区展示攻略售楼部体验展示攻略工地包装展示攻略看房通道展示攻略样板区展示攻略（三）、正商红河谷项目服务攻略销售服务攻略配套服务攻略（四）、正商红河谷项目客户攻略市场背景攻略方式客户营销系统第六部分营销费用预算营销费用计算营销费用分解报告提纲第一部分正商·红河谷整体营销目标资金稳健回流企业品牌升华利润最大化目标1：现金流适当缩短销售周期；实现现金稳健回流；提高资金的利用率；目标3：形象与品牌升华

4、正商企业品牌；树立区域居住标杆；引领城市居住模式；目标2：利润通过品质提升价值；通过形象提升价值；通过营销提升价格；销售周期实现度品牌形象实现度销售价格实现度整体营销目标三年半完成清盘2010.820112011.52014.2一期实现清盘二期实现清盘三期实现清盘2012.32010年12底实现一期产品的70%；2011年5月一期达到清盘条件2011年3月二期入市，2011年底实现销售率60%；2012年6月份底完成二期达到清盘条件；2012年3月三期入市，2012年底实现三期销售率50%；2014年2月住宅达到清盘条件。依据同致行操盘经验，结合对项目的认识，我们对

5、正商·红河谷项目的整体营销周期是——注：工程进度必须紧密配合2012201320142011.32012.6销售周期目标物业类型目标价格（元/㎡）小高及中高层4277多层洋房5439电梯洋房5939联排8705独栋13011商业8972物业类型价格（元/㎡)小高及中高层3950多层洋房5200电梯洋房5900联排7950独栋12000商业8700保底价格目标价格内因元素：资源优势的整合、品质细节的深挖与放大外因元素：城市规划前景环境改造力度同期竞争优势政策金融风险……加强元素：完善生活配套样板工程展示营销组织力度……23.3亿24.8亿合理的资源整合优化；专业高效的

6、营销组织；周边环境的改造力度；健康稳定的市场趋势；价格实现目标项目的成功不仅体现在销售的成功实现正商企业形象全面升华加快正商向全国一线品牌迈进的步伐建立郑州市新居住模式的标杆开启正商豪宅开发的新纪元正商巩固正商南区领导者的位置品牌建设目标周期目标意味着超出区域市场的平均销售速度价格目标意味着相对较高的价格品牌形象建设目标意味着项目必须建立高形象同时提升企业口碑②①③——目标决定红河谷项目必须建立的快速、高价、高形象的整体营销模式，确定正商在低密度物业领域的市场影响力，实现正商品牌的全面升华，并为以后的项目营销奠定基础。本次汇报沟通结论的重要提示营销目标界定第二部分正

7、商·红河谷项目产品解读项目数值总用地面积334399.48建筑占地面积96514住宅建筑面积433128.68公建建筑面积17000配套设施建筑面积15000车库建筑面积163071.2总建筑面积465128.68容积率1.39独栋别墅区联排别墅区洋房住宅区高层住宅区商业区酒店式公寓物业类型——项目的规划容积率决定了项目不可能是纯高端项目；物业类型极其丰富，从别墅、类别墅、洋房、高层全部涵盖。物业类型划分产品类型独栋联排花园洋房电梯洋房高层高层洋房酒店式公寓商业配套公建合计户均面积315.60227.76133.82133.97118.67170.3387.50