浅议农村土地的流转制度

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1、浅议农村土地的流转制度一、关于宅基地的说明宅基地是指城镇居民和乡村居民依法可以用于建房的土地，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。在2007年3月16日正式生效的《物权法》中，对“宅基地使用权”采取单独规定的方式，将其与“土地承包经营权、建设用地使用权和地役权”并立，同时规定在用益物权]一编中。法律条文做这样的规定，意味着原来一直模糊不清的“宅基地使用权”法律地位的明确和提升，“宅基地使用权”已成为物权法上一项独立的用益物权，这是非常重大的一个立法突破。但值得注意的是，农村宅基地使用权的享有是与集体经

2、济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。宅基地的使用权，是指以建造住宅及附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，专为解决农民的居住问题而设。其主体、客体、内容具有特定性，其初始取得具有无偿性，且没有期限限制。宅基地的使用权只能在本集体经济组织成员之间流转，而且受让人必须具备申请宅基地的条件。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的土

3、地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”宅基地使用权属于不动产权利，依《物权法》规定，不动产权利以登记为其公示方法，但是宅基地地使用权主体在现行下仅限于本集体经济组织成员，他们彼此相识，甚至是本家，乃至亲属，加之现行法严格限制宅基地的使用权的流转，本村村民占有宅基地之上的房屋即足以公示其对应相应范围内的宅基地享有使用权，因此，就宅基地使用权而言，可以已占有为其公示方法。根据法律规定，宅基地的所有权属于村集体，村民仅有使用权，因此不能买卖，但

4、其宅基地上的附着物，如房屋、畜禽圈等可以依法买卖。买卖后，其宅基地的使用权随之转移给新房（圈）主，应依法办理变更登记手续。同时注意，农村村民出卖、出租住房后，在申请宅基地的不予批准。一、关于建设用地的说明建设用地是土地利用方式的一种，主要是是相对于农业用地而言，依据我国《土地管理法》的规定，建设用地可以分为国有建设用地和农民集体所有建设用地。国家建设用地属于国有建设用地的一种。依其建设位置和性质的不同，国家建设用地一般分为城镇居民住宅用地和公共设施用地、工矿区用地、交通用地、水利建设用地、旅游区用地。军事用地和其他用地。农村集体所有建设用地，即农村

5、非农业建设用地。依据《土地管理法》第43条的规定，可以使用的农民集体所有的建设用地的情况主要有举办乡镇企业使用本集体的土地、村民建造住宅使用本集体的土地和乡镇村公共设施和公益事业建设使用本集体的土地。建设用地使用权是从使用目的和使用方式的角度界定土地使用权的内涵的，目前的国有划拨土地使用权和出让土地使用权、集体土地建设用地使用权都可纳入见者用地使用权范围，从而便于从法律上对同类土地使用权的规制，以利于土地使用权人实现其经济或生活的目的。建设用地使用权的客体为国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。目的是建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施。其内容

6、具有局限性。我国《物权法》第143条规定：“建设用地地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”建设用地使用权的转让，是指建设用地使用权人不改变权利的客体和内容，将其权利以合同的方式再行转移的行为，包括转让、互换、出资、赠与等形式。建设用地使用权转让合同必须以书面形式订立。以出让、划拨方式设立的建设用地使用权转让的条件。建设用地使用权转让的变更登记是建设用地使用权发生变动的要件，亦即，未经变更登记，建设用地使用权转让不生效力，受让人并未取得建设用地使用权。建设用地使用权人作为转让方就同一出让建设用地使用权订

7、立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同。建设用地使用权的抵押，是指抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行到期债务或出现当事人约定的实现抵押权的条件时，抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权的变价款中优先受偿。建设用地使用权的出租，是指建设用地使用人作为出租人，将建设用地使用权随同地上的建筑物、其它附属我租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的现象。按照建设用地使用权和建筑物所有权的主体保持一致的原则，我国法律要求建设用地使用权和建筑物所有权一并处分，也就是说，房产和地产在交易中，必须共同作为

8、交易标的，不能分别对待。建设用地使用权及其地上建筑物所有权均不能单独转移、抵押和出租，必须同时转移、抵押和出租。建设用地使