房地产市场调控对商业银行的影响分析

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1、房地产市场调控对商业银行的影响分析   为促进房地产市场健康发展，2010年年初以来，我国政府出台了一系列新的房地产市场调控政策。商业银行既是房地产市场的重要参与者，又是政府对房地产市场进行调控的重要媒介，房地产市场调控对商业银行可以说是挑战与机遇并存。2010年以来的房地产市场调控政策回顾　　2010年1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确规定增加保障性住房和普通商品住房的有效供给，执行差别化信贷政策，对已利用贷款购买住房、又申请第二套及以上住房贷款的首付比例不得低于4

2、0%。4月17日又发布了更为严厉的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加大抑制不合理购房需求的力度，规定首套自住房建筑面积90平方米以上的贷款首付比例不得低于30%，二套房的贷款首付比例提高到50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。要求商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。　　2010年9月，有关部委出台了对房地产的“二次调控”政策，在强调对此前政策贯彻执行的基础上，明确要求住房贷款首付比例一律不得低

3、于30%，各商业银行一律暂停发放第三套及以上住房的购房贷款。此后，陆续有16个城市出台了“限购政策”。10月20日中国人民银行调高存贷款利率，5年期以上住房贷款利率上调了0.2个百分点。11月4日住建部和外管局又出台了境外机构和个人的“限购政策”。2010年一系列房地产调控政策的实施已经初步遏制了房价过快上涨，10月份全国70个大中城市房屋销售价格、新建住宅销售价格和二手住宅销售价格的同比和环比涨幅相比9月份均有所缩小，房地产调控政策已经初现成效。　　与以往相比，本轮房地产调控政策有四个明显的特点：一是

4、主要是针对房价上涨过快的地区。对房价上涨过快的地区，允许商业银行停贷，甚至出台限购规定。可以说，新政对房价热点地区调控的严厉程度是历史上没有过的。二是主要目的是遏制投资投机性购房行为，信贷、税收等限制措施均指向二套及以上购房行为。三是加大了供给力度。在抑制不合理住房需求的同时，本次调控十分注重加大土地供给，增加保障性住房和小户型普通住房建设。四是加强了对地方政府的问责，各省级人民政府要签订住房保障工作目标责任书，建设和监察部门加大了对地方政府稳定房价的工作进行监督检查力度。房地产市场调控对商业银行的挑战

5、　　我国企业的融资绝大多数以间接融资为主，中国房地产业的资金来源同样主要依靠银行贷款，商业银行发展与房地产业息息相关，房地产市场调控必然也会对商业银行经营带来很大挑战。   商业银行房地产贷款不良率面临上升压力　　房地产市场调控从房地产业对公贷款和个人住房按揭贷款两方面为商业银行带来不良贷款反弹压力。　　后金融危机时代，伴随我国房地产市场的繁荣和开发投资增速加快，房地产业贷款余额不断增加，从2009年6月末的2.4万亿元增加到2010年9月末的3.1万亿元。2010年四大上市银行半年报显示，房地产业对公

6、贷款余额占公司贷款余额的比例均在10%以上，2010年6月底各银行房地产开发贷款余额的占比均高于2009年末的水平。房地产调控政策实施后，虽然目前整体房价并没有明显松动，但是一线城市的新建房屋成交量有所下降，楼市观望气氛浓厚，由于房地产销售收入是开发商还款的主要来源，成交量持续下降将延缓房地产开发商资金的回笼，加之目前银行对房地产的贷款条件也明显收紧，今后不排除部分开发商资金链断裂的情况，商业银行开发贷款的资产质量面临恶化风险。　　房价调整幅度还会影响个人住房按揭贷款的违约率。如果房价大幅下跌导致抵押房

7、产现值低于购房贷款余额，购房者可能出现断供违约现象，住房消费贷款的不良率也面临上升压力。截至2009年末，全国金融机构个人住房按揭贷款余额约4.8万亿元，占全部贷款余额的11.9%，其中2009年新增1.8万亿元，年末余额同比增长43.1%，增速比2008年末加快32.6个百分点，这表明2009年个人住房按揭贷款呈猛增态势。在2009年房价快速上涨过程中发放的这些住房贷款，一旦房价下跌，出现风险的概率比以往的贷款要大，原因有三点：一是2009年发放个人住房贷款总价相对较高、首付相对较低，贷款人违约的机会

8、成本也就相对较小；二是在2009年贷款天量增长及利率普遍为七折的大背景下，贷款人的信用情况和偿付能力被高估，银行的贷款审查工作也难以完全到位，这也会增加房价下跌时的断供风险；三是2009年发放的个人住房贷款中，投资性购房贷款占比明显高于以往，与自住型购房者相比，房价下跌时投资性购房者违约断供的可能性更大。   影响相关行业的信贷需求和信贷质量　　房地产行业的下游产业链较长，涉及建筑建材、工程机械、钢铁、有色金属、家具家电等多个行业，对这些关