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1、论给排水工程前期管理在房地产开发项目中的探讨 摘要:本文分析了房地产开发中给排水工程施工前期阶段,质量控制管理的方法、重点和难点,以透彻领悟如何搞好房地产开发中给排水工程的前期管理,促进房地产项目顺利开展。 关键词:房产开发;给排水;前期管理;问题探讨 给排水工程在房地产项目建设中控制管理的好坏直接影响给排水工程的质量,影响到整个房地产项目的验收及使用功能,关系到工程项目的质量、工期、投资和预期效果,要实现房地产项目投入和产出的良性循环,房地产开发企业的高效管理和具备应对措施的能力是十分必要的。 1、工程施工管理人员的总体素质决定工程质量 房地
2、产项目工程建设是通过人将材料组织而形成,应重视提高工程施工管理人员的总体素质。从事给排水工程管理人员应不断提高业务能力和综合素质,掌握给排水和消防分部工程各系统的内容及设计、施工规范、有关主管部门正式及“非正式”规定,熟悉建安相关各专业的设计、施工规范,努力提高建筑、结构、电气、给排水相关专业的知识,积累相关施工工艺和施工方法等现场经验,了解本专业不断进步的创新技术,并具综合业务水平和工作能力,如工程预决算、工序衔接及工种配合、各种关系的协调等,熟悉给排水分部工程质量通病,在技术上、组织上提早做好预防措施,预见性地解决施工中存在的问题,提高建筑、管道、
3、设备等交叉施工及各种管道综合布置避让能力,提高发现问题、分析问题和解决问题的能力,深入、细致地搞好给排水工程前期管理,促进房地产开发项目顺利开展。 2、做好工程决策、设计及施工事前的质量控制 重视前期管理,做好项目给排水工程决策、设计及施工事前质量控制,把握重点和难点,实现房地产项目投入和产出良性循环。房地产项目开发是一个动态的过程,一般可分为前期管理(包括立项、规划、设计及图纸会审等)、工程建设(包括施工、竣工验收及资料归档管理等)和销售管理(包括销售和物业管理等)等阶段,不同的阶段具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,房企
4、必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。工程建设不同于科学实验,不能有失败,不允许有不合格品。工程质量控制的目的不是事后发现问题,而是事前避免质量问题的发生,或者事前识别质量隐患,重视工程形成的每一个环节,不局限于传统施工过程的质量管理,重视事前控制,真正做到“防患于未然,实现质量管理零缺陷。 2.1项目建设前期基础性工作的重要性。 未雨绸缪,重视项目建设前期准备工作。首先,全面掌握工程建设第一手资料,如工程建设有关工程地质、水文地质、气象等自然情况;其次,重视测绘工作,确保项目总体规划、单体建设与周边室外给排水管网等市政基础设施协调。 2
5、.2重视项目图纸会审事前控制工作。3 设计图纸是质量控制的重要依据。图纸设计的好坏直接关系到工程质量的优劣,图纸会审又关系到各专业的协调,应组织好建设、监理、设计、施工和监督等单位、部门参加的设计交底和图纸会审会议。会审不是简单地审查图纸差错,还要考虑是否有利于施工,有些场合,虽设计符合规范,但现场实际施工困难,为保证施工质量,需对设计进行适当的修改优化,将理论和实际结合,以保证工程质量符合规范的要求,多方应共同斟酌把关,全面熟悉设计图纸,努力并善于发现图纸中的不足和差错,把影响工程质量、使用功能等方面的问题尽量在会审时提出,以便设计对审图时所提问题
6、及时做出补充修改完善,并协调解决会审中提出的技术问题,形成会议纪要,防患于未然,事先将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。 2.2.1注意审查给排水设计说明。 检查设计是否符合相关规范或有关技术质量标准,是否符合消防、环保等当地主管部门的正式及“非正式”的规定。 2.2.2注意审查给水、排水、消防平面图和系统图。 首先,检查设计是否合理和优化,土建图与给排水施工图是否配合,各专业图纸之间是否“打架”,管道设置是否合理,给排水、消防管线(线槽)穿梁时,是否影响结构安全,楼面净空是否影响结构、使用和消防要求;其次,检查图纸是否符合规范,例如重点检查水表
7、、阀门的设置情况,建议突破相关规范合理增设小区室外给水、消防系统阀门、水表,表面上增加建设成本,但实际上合理增设阀门、水表可形成多个独立小网络式防火墙,设置多个水表便于通过消防、给水水表进行水量平衡分析检查漏水隐患,设置多个阀门犹如设置防火墙有利于检查漏水隐患、物业管理及拯救系统质量缺陷,经验和教训是宝贵的。再次,检查供水网络是否遵循规范、合理分区。 2.2.3注意审查给排水等综合管网图。 检查项目综合管线图,是否统筹整个项目,室外上水管网、市政排水管网是否配套协调。检查管道施工规范要求,管道坡度是否注明,雨污水管设置检查井距离是否过长,管道埋设深
8、度是否足够。 2.2.4注意审查设计所选用的给排水管道、材料及设备质量。 对所用材料的利弊
