天朗物业和蔚蓝机电公司审计工作方案-2

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1、天朗物业公司和机电广场审计工作方案一、被审计部门名称:西安天朗物业管理有限公司和西安蔚蓝机电广场有限公司二、审计目的：通过对物业公司和机电广场财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。三、审计期间：暂拟定为2010年1月1日至2012年5月31日，必要时将追溯其他年度或延伸其他单位。四、审计方式：采取询问、访谈、审阅、抽查等我们认为必要的审计方式。五、编制依据：根据《国务院关于修改〈物业管理条例〉

2、的决定》、《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》、《企业会计准则》、《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引第6号—资金活动》、《企业内部控制应用指引第8号—资产管理》、《企业内部控制应用指引第14号—15财务报告》、《企业内部控制应用指引第16号——合同管理》、《企业内部控制应用指引第17号——内部信息传递》以及集团公司关于物业运营的相关制度规定编制本方案。二、审计的范围、内容和重点：（一）审计范围一般包括：财权(资金管理、财务核算)、产权(停车位、公共区域、会所、管理用房等)、管理权(日常物业管理、日常内部管理)。（二）审计内容和重点1.对财务收支进行审计1)管理费收入，

3、关注收入的完整性，催收过程控制，考核激励制度。l自营收入，物业费、底商物业费、房屋租赁收入、车位管理费（含临停）、装修管理费、垃圾管理费、装修违约金、工本费、消防违约金、媒体广告费租赁费等等；l分成收入，供暖费、底商供暖费、水、电费、数据网络费等等；2)管理费支出，关注支出的合理性，采购、工资福利发放、维修费用等2、对各项收费类项目的审计l停车费1、物业服务收费纠纷的解决策略；152、法律途径解决物业欠费问题的程序；1.、内部管理制度的制定及执行情况；（公司管理制度、人员监管考核制度、职业资格要求与职责、家政服务条例、安全管理条例、品质管理条例等等）2、业务操作流程的制定及执行情况；（停车位

4、、公共区域、管理用房及资源耗用、突发事件处理等等）3、财务会计政策的制定及执行情况；(资产保全审核、财务核算审核、税务审核等等)4、优惠政策审批及执行情况；(减、免收物业费、停车费、媒体广告费政策和批文等等)5、安保情况、小区治安管理情况、小区服务情况《接待业主记录表》、七、审计方法：以我们对被审计单位相关制度的了解和财务数据分析的结果为主线，针对审计小组经过推理判定得出的，认为可能存在风险点或者漏洞点的内部控制制度和各项业务流程进行实质性测试。(一)基础项目检查1、对货币资金进行审计：l15对现金日记账进行审核，对现金进行突击盘点，并现金日记账核对相符；l检查银行存款余额调节表是否定期编制

5、并经复核，审计银行账户开立的合规性；l检查支票领用情况，是否设立登记簿和支票存根，关注收款收据管理的合理性；l验证货币资金在会计报表上披露的真实性。l暂收押金的管理，是否存在私自挪用、未及时保证等情况；2、对应收应付款审计：l检查应收账款明细账与总账余额是否相符；l编制应收账款账龄分析表，判断其可收回性，同时进行函证或实地调查，以确定应收账款是否真实存在；l审查是否专款专用，是否设置专账进行核算管理，有无挤占挪用的情况发生。3、对发票管理的审计l检查发票领、用、存明细报表与实际执行情况是否相符，包含金税系统检测；l检查开票环节是否合理、合规、合法，是否存在多开、少开、错开、违规开票等情况；l

6、报账收取发票环节关注发票真伪、有效期等因素，报账中是否存在“张冠李戴”的情况。4、对固定资产、低值易耗品审计：l对账面上的固定资产、低值易耗品进行随机盘点；15l查看是否有已损坏未报损，或已购买未入账现象发生；l固定资产、低值易耗品处置处理是否得当，账务处理是否正确，是否在税务机关报备；5、检查收费单据编号的连续性，发生数量较大的交易，是否使用专用收据。6、检查重要不相容职务岗位人员管理分离情况。（二）业务项目检查1、停车费项目l现场访谈，了解停车费管理的业务操作流程，重点在临停方面的管理；l对各个项目点收费情况、收入支出费用率做纵向和横项比较；l查阅相关合同台账，针对合同抽样检查，建议对于

7、减免类合同全部抽查；l提取收费系统两年的数据，与收费员日收费记录和财务收入记录进行核对，特别关注系统故障时间点的收费记录；l应急方案的实施效果。2、工资、福利发放，着重关注临时工；l现场访谈，了解工资发放方式和流程；l抽查N个月的工资发放明细，与员工花名册、考勤记录核对，人数是否一致，是否按考勤记录计算工资，是否存在现金发放，现金发放的操作流程。l15抽查N个月的离职审批表，并检查相关月份的工资发放记录，是否