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1、对李七庄街宏源物业公司物业工作的调查一、调查原因目的物业管理在社会经济生活和城市建设中有相当重要的地位和作用。首先，它是房地产经济体制改革的配套部分，中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化,并由此形成产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、福利性的管理模式。物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考虑的前提。所以,良好的物业管理使购房人放心、安心,因而具有深化、促进和完善房屋商品化,住房制度改革的功能,是房地产经济体制改革不可
2、缺少的配套工程。其次，提高房地产经营活动的收益。房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成,房地产开发、营销的最后落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发经营的最终环节,对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益,繁荣和完善房地产市场的功能。再次，提高城镇居民的生活和居住水准，同时也提供了广大的就业机遇。规范化的物业管理与社区建设相结合,能使物业区域形成一个具有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”的微型社会。在这种情况下,物业管理既能充分发挥物业的功能,
3、保障业户的合法权益,又能增强业户间的邻里意识,互相尊重,和睦相处的关系。这种居住环境和社会关系有助于激励人们的群体意识、沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理,促进社会7的安定团结。物业管理是提供商品劳务的行业,物业管理面广量大,能提供广泛的就业机遇。二、调查、时间、地点、方法1.调查时间：2012年7月2.调查地点：李七庄街宏源物业管理公司3.调查方法：资料法、现场查看法三、调查情况及分析宏源物业是基于集贤里小区而诞生的，由于集贤里小区一直以公房为主，十几年来一直没有物业公司，直到集贤里二期商
4、品房的发售。该小区才以李七庄房管站的班底成立了物业公司，小区在区、街领导的关心重视下，坚持物业管理以服务居民为宗旨，以服务促管理，社区物业促发展、促就业、促和谐的累积倍增效应越见凸显，通过社会各方面的大力支持，经过路面硬化、下水设施改造，社区内基本实现了沟通、路平，小区整体形象得到了明显提升。近年来，也得到了居民群众的基本认可。1、小区基本概况集贤里小区地处李七庄中心地段，属城乡结合部。有10栋居民住宅楼，房屋建筑面积6万余平方米，居民总户数700余户，总人口2100余人。小区前面7栋楼是旧楼原
5、来主要是教师公房及其家属，基础条件相对来说要好些，居住人员也单一，便于管理。现因种种原因，许多原有住户迁出本小区，大量外来人员流入本小区，流动性极大，人员结构十分复杂，管理难度巨增。从目前人口组成情况来看，居住人员年龄偏大，文化程度不高，居民整体素质参差不齐。小区内种菜、养鸡、养鸭、养狗等时有发生。许多人的卫生习惯不好，乱扔垃圾、乱堆乱放、乱撑乱挂现象也屡禁不止。后面三栋新楼主要为商品房，条件相对来说要好，人员素质也相对不错。7近几年来，政府为该小区加大投入，对居民房前屋后的坑洼地进行了硬化，道
6、路及路灯进行了维修改造，通过加强小区基础设施的建设，使小区居民的居住环境得到了改善，群众的生活质量得到了提高，为推进小区物业管理服务工作打下了良好的基础。2、存在的一些问题（1）、基础设施薄弱，维修养护难。该小区房屋年代久、基础设施薄弱，各种管道老化破损问题也日益增多，维修需求远高于一般实施物业管理的小区。在该小区开展物业管理维修养护的开支给管理者造成很大压力。同时因该小区房屋产权复杂，物业维修资金使用困难，这也使得维修养护工作难以开展。而在物业管理小区中，由于业主将房屋质量、小区管理等问题与是
7、否交纳物管费直接挂钩，导致物业费收费率低，从而服务质量下降。小区物业管理和业主矛盾越来越大，小区管理进入一个恶性循环中。（2）、物业管理收费难，影响物业正常化运行。本来居住在该小区的居民的观念和经济能力都不愿接受物业管理收费，不交纳物业管理费现象普遍，许多居民对小区的物业管理已比较认可，但一涉及到收费问题，不少居民反映，没有钱缴物业费。而物业管理费是实施社区物业管理服务的保障，物业管理企业又不能强制业主缴费，如果物业费用收不上来，物业服务工作显然是没有生命力的。物业管理是一项长期的工作，因此，政
8、府部门应出台特困户的物业收费问题，是目前亟需解决的问题。（3）、小区停车难问题普遍。该小7区房屋是九十年代初建造的，在规划设计时对社会经济建设的发展速度与人民生活水平提高幅度估计不足，小区机动车停车泊位考虑不够，小区道路窄，随着人民生活水平的提高，在私人购车越来越多的情况下，旧小区及新建小区的停车难问题是日益显现，许多车主乱停车。小区因乱停车而导致空气污染、噪音污染增多，这也是物业管理中矛盾比较集中的焦点之一。（4）、部分业主和使用人缺乏物业管理消费观念。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制
