南山项目商业规划运营报告

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1、南山项目社区商业规划、运营报告2007年12月合富辉煌房地产一、市场环境分析（一）长沙商圈发展格局根据二OO五年七月通过湖南省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街（如下页图所示），基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系的基本布局，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发

2、市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。一个市级中心两个市级副中心十个区级中心传统商圈：五一广场商业中心伍家岭商业中心火车站商业中心东塘商业中心荣湾镇商业中心新型商圈：星沙商业副中心捞霞商业中心望城坡商业中心观沙岭商业中心马坡岭商业中心黎托商业中心红星商业中心大托商业中心商业格局特点：1、现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈——五一商圈向外扩散。2、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。3、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；4、现有商圈

3、自成特色：1）五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈；2）河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大；3）东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延升；4）火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；5）伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔；6）红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大；业态特征：1）各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后；2）传统

4、百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；3）步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；4）超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间；5）电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群；6）批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙

5、批发市场经营状况有好有差。（二）岳麓区商业整体规划布局岳麓区总体规划结构“一区三圈六街两带”“一区”：溁湾镇中心商务区（长沙市商业副中心）“三圈”：1、市府周边行政商务圈2、大学城文化信息服务圈3、望城坡现代商贸物流圈“六街”：1、金星中路国际街区2、杜鹃路都市风情商业街区3、桐梓坡路时尚休闲街4、麓山南路文化旅游商业街5、龙王港旅游产业配套街6、雷锋大道园区配套产业街“两带”：1、潇湘大道滨江产业带2、西北环线生态产业带岳麓区商业网点布局规划概要一、商业体系规划岳麓区商业体系结构为：1个市级商业副中心即荣湾镇商业副中心；2个区域性商业

6、中心即望城坡商业中心和观沙岭商业中心；6个社区级商业中心。二、特色商业街规划岳麓区规划构建2条特色商业街：青山花卉苗木街、麓山南路文化旅游商业街。三、大型批发市场规划岳麓区共规划大型批发市场9处，经营内容以花卉、文化体育用品、高科技产品、旧货市场为主。四、主要零售业态建设规划岳麓区主要零售业态建设规划为：大型购物中心1座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市19个、超市若干、专业商场5处、专卖店若干、便利店若干、生鲜超市19个。五、物流配送中心规划岳麓区规划专业物流区1个：即岳麓医药物流区，占地1.1平方公里。（三）河西商圈现状分

7、析湘江河西商圈现状分析——溁湾镇枫林路湘江一桥五一大道——河西唯一商圈,存在很大发展空间麓山路通程商业广场范围：以河西通程商业广场为中心，步行5-8分钟范围内。岳麓山风景名胜区新外滩商业中心广场（含步步高、苏宁）岳麓时尚购物广场国美电器新一佳苏宁电器购物中心通程商业广场1家大型生活超市新一佳步步高3家精品超市屈臣氏1家专业卖场百幸鞋城通程电器苏宁电器（2家）国美电器金太阳服饰广场6家河西唯一商圈：是岳麓区由来已久的商贸重镇。通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，因此人流量也相当高。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心、新外滩商业中

8、心广场等后续大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急升。商业营业面积：约6.5万日人流量：15万客户辐射：河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群河西商圈现状分析——溁湾镇通程商业广场特点一站式大型综