产权式酒店的投资分析

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1、产权式酒店的投资分析　　产权式酒店(PropertyHotel)是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途，又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的CBD中心。　　产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。对于投资者来说，既可以直接获得收益

2、，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。　　有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。预计到2004年，全球产权式酒店的销售额将达到300亿美元。长久以来，银行储蓄一直是国内居民投资的首选，但截至2002年2月的第8次降息，储蓄保值、增值的功能开始弱化，理财观念发生转变。与投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的投资首选。　　产权式酒店向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地

3、产业和旅游酒店业的有效综合。　　一、透视中国产权式酒店的发展　　在中国内地，产权酒店从1995年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国萌生之后的几年时间里，经历了萌芽、发展、失败的历程。　　发展条件　　产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利

4、桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。酒店的出租率较高，一般都在40%以上。　　西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S(阳光、海滩、海水)条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更

5、大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店(度假村)加入了分时度假交换联盟。　　产权式酒店在国内的发展与兴起　　国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。　　随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐的投资品种登陆中国。从海南岛到北京

6、，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫·白露”;北京的“金色假日”、“快乐无穷大———龙庆(假日)乡村俱乐部”;海南的“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”;上海的“凤凰大厦”;秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”;大连的“海昌欣城”;杭州的“黄龙·月亮湾大酒店”等项目接踵而来。　　现状分析　　几年前，在国内以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资

7、金，目的不在于发展旅游业;二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成;三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。　　回过头来分析时下中国产权式酒店发展的条件，我们可以看到：首先，原来制约产权式酒店发展的条件—旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成;其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机;再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富;最后，国际

8、分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。　　产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目;而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条