近代华北土地买卖的几个问题（三）

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1、近代华北土地买卖的几个问题（三）五、地买卖的一般过程土地买卖的一般过程是卖主确定欲出售的田块后，通过中间人寻找买主（有时也可能自己直接寻找买主），讨价还价，成交后订立契约，然后到政府主管部门登记交税。所以，这里简要介绍土地买卖的中人和佣金、各种地契及税契与过割。1、土地买卖的中人和佣金在近代华北的土地买卖中，中间人是必不可少的。中间人大别之有三种类型，第一种是交易双方或其中一方的熟人、亲友或邻居等，作中人只是由于和交易者的这种特殊关系。第二种是里长、甲长、村长、保长之类，有些地方习惯由这些人作中。第三种是专业的中间人，称经纪人，又称牙人、牙纪。在清代，凡在政府有关部门登

2、记注册的经纪人称官牙纪，未经政府批准者为私牙纪，民国时期官牙纪改称监证人，其具体职责与清代官牙有所不同。中间人在交易中所起的作用并不都一样，有时交易双方彼此相熟，直接协商交易，确定价格，一切谈好后，在立契时请一两位中间人在契约上签字，此时，中人的作用只是证明这一笔交易。有时交易双方互不相识，由双方共同认识之人从中牵线搭桥，中人的作用主要是介绍双方相识。但在大部分情形下，不管交易双方是否相识，都要通过中间人说合，讨价还价时由中间人传话，中间人参与交易过程，并在价格磋商中起很大作用。此外还有一种情形是中间人受卖方或买方委托，成为全权代理人。例如有人欲卖田，立一纸委托书给中间

3、人，标明欲卖土地的大概情形及欲得价格，此后寻找买主，讨价还价，如有多个买主时确定交易对象等等，一系列交易过程中的事务全由中间人处理决定，直至正式成交时卖主才出面立契。中间人的作用与中间人的类型之间有一些相关之处，但并不固定。大约凡由村保甲长作中人以及民国时期的监证人，较少直接参与交易过程，主要是起证明人的作用，但交易双方也不一定是直接协商，多半还有其他人说合。亲朋乡邻作中人可以只起证明人作用，也可以程度不等地参与交易过程，但很少全权代理，因为这种做法中间人责任很重，全权代理的中间人通常不是至亲就是专门的牙纪。至于官私牙纪在交易中各种角色都可能承担，不过一般来说，交易双方

4、自行协商的情形下很少请牙纪作中人，他们或依当地习惯请村保甲长作中，或遵从政府法规在监证人处登记，大部分场合是请亲邻作中，尤其是当交易发生在同族或邻里之间时，如兄弟或堂兄弟之间交易请叔伯作中证，与左邻交易请右舍作中证。土地买卖成交后要付中间人佣金。付给中人的佣金按照田价的百分比定，清前期佣金较低，约为田价的2－3％，到清末，华北地区佣金习惯上为地价的5％或6％，民国时期，政府规定的佣金为6％。各类中人中，官牙纪、监证人等都按政府规定收地价之6％作佣金，私牙纪依当地习惯或收5％，或收6％。亲邻作中人者，按照与交易双方的亲近程度、在交易中所起作用以及当地习惯，所收佣金高者同样

5、为地价的6％，低者可以分文不取，或由买方招待一餐饭而已。佣金由交易双方共同支付，支付比例有两种，一种是双方均摊，一种叫“成三破二”，“成”指置产之家，“破”指弃产之家，“成三破二”即买主支付佣金的3／5，卖主支付2／5，在近代华北，这种支付比例比双方均摊更为普遍。至于由村长保甲长做中人的，有两种情形，一种，这类村庄公职人员是地方头面人物，村社领袖，起着村社保护人作用，不但免费做中人，而且尽力为本村成员争取利益。另一种，担任村公职的人员将佣金视作任职的一种收益或报酬，依当地习惯收取佣金。2、土地所有权证书土地所有权通过各种证书证明，地权转移时土地所有权证书也要进行相关的转

6、移，或通过种种手续建立新的证书。土地所有权的证书可以分为三大类，一类是由政府颁发的土地执照，一类是各种私人文书，还有一类是地权转移过程中形成的官私契约文书。政府颁发土地执照，主要发生在国家授田、官有土地出售、普查清丈土地、国有荒地放垦、农民开垦无主荒地向政府报垦升科和土地改革等情况下。如清初圈占直隶民田分配给旗人，颁发的土地执照称“龙票”。全国解放前后的土地改革，则为所有农民颁发了土地证。除了民国时期的土地陈报和全国解放前后的土地改革，比较普遍的为私有田地发了执照外，此前在清代，官方执照只在处理公有土地和荒地开垦时颁发。此类执照很难长时间保留下来作为所有权的证明。这是由

7、于土地所有权不可能完全按照原始地权证明上记载的内容进行转移。例如一个家庭有几十亩地，由政府颁发了一张执照，当几兄弟分家时，每人分得十几亩地，地照通常由长兄保存，兄弟们的儿子长大后再分家，或兄弟们出售土地时，都只能处理自己分得的那一份，此时，地权的原始证书不可能随土地一起转移，土地的新主人，无论是继承遗产的子孙，还是买得土地的买主，都拿不到原始证书，而地权发生这类转移后，原始的官方执照也就失去了作用。即使没有发生分家事宜，农家零星出售土地时，这张政府执照也不可能随地权一起转移。只有当一张执照上登载的所有土地原封不动的代代相传，或一次全部出售