近代华北土地买卖的几个问题（一）

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1、近代华北土地买卖的几个问题（一）土地是农业最重要的生产要素之一，土地市场问题，特别是地权转移自由与否，关系着农业生产的性质以至农村经济的性质。但令人吃惊的是，在近些年出版的众多通史、明清和近代经济史、农业史、制度史以至资本主义发展史的著作中，对一个如此重要的问题都不够深入，有些甚至基本不提。有所涉及的著作，大部分也只是简单表述作者的观点，其中与地权转移问题相关的政治制度、土地市场在不同时代的发展程度等涉及较多，对土地交易过程中的一些具体问题则缺乏细致的研究。在区域社会经济史著作中相关的论述稍多，但也同样缺乏深入。一些土地问题的专史著作研究比较深入，不过，这类研宄多集中在地契和

2、地价这两个专题上，如杨国桢的《明清土地契约文书研宄》（人民出版社，1988）、詹玉荣等《中国土地价格及估价方法研究》（北京农业大学出版社，1994）、王方中的《本世纪30年代（抗战前）农村地价下跌问题初探》（近代史研究，1993,3）等。此外，美国学者马若孟的《中国农民经济》一书，对土地价格与土地市场供求之关系有精辟论述。中国人民大学清史研宄所编《清代的旗地》（中华书局1989）则收集了大量旗地地权转移问题的史料。土地价格无疑是土地市场问题的一个重要方面，土地契约文书则是最直接的原始资料，而且包含的内容非常丰富。但除此之外，与土地买卖相关的问题还有很多。我在研宄近代华北平原农

3、村土地制度时，尽可能多方面考察了与土地买卖相关的问题，但无论史料的收集应用，还是对一些问题的具体分析，都难免有疏漏以至错误之处，在这里抛砖引玉，希望能得到方家的批评指教。一、法律和习俗对土地买卖的制约法律和习俗对地权转移的限制或保护，直接与要素市场是否自由相关。有学者认为，近代中国农村存在亲族或邻居的“优先购买权”及其他习俗的制约，因而土地市场尚不够自由［1］。本文通过分析法律对不可买卖的土地发生买卖时的处罚和风俗习惯对土地买卖的限制，说明至少在华北，绝大部分土地买卖在法律和习惯上实际都不受制约，有比较自由的土地市场。1、法律规定不可买卖的土地清代和民国的立法对于私有土地民田

4、，都是允许继承、转让和自由买卖的，法律规定不可买卖的土地主要是官田和公田。研究法律规定不可买卖的土地，对比清代和民国法律之间的不同，可以看出社会发展的一些轨迹。清代华北地区的官田可分为三大类：一般官田、旗地和屯田。这三类土地发生买卖后，处罚的规定不一样。私人出售一般官田，法律上称“盗卖”，卖者按照所卖田亩多少分等受刑，最高的刑罚是杖一百，徒三年。田产、田价及田地上历年所得收益均追出还官［2］。旗地发生买卖如何处分要视交易双方之身份。如卖者是旗人田主，买者亦为旗人者，至少从清代中期起此交易是合法的；如卖者是庄头、旗奴等，超过50亩者，照子孙盗卖祖遗祀产律治罪，不及50亩者，照盗

5、卖官田律治罪，田产还原主，卖价入官［3］。如买主为汉人百姓，政府可令田主备价回赎，或由政府发官款回赎后再作处理。至清末，旗汉之间田产交易渐渐合法，不再有任何处分。屯田买卖刑罚最重，屯田户将屯田典卖与人至50亩以上，典主买主均未纳田赋者，追纳田粮完日，双方倶发近边充军。若数不满50亩及交纳田赋无缺，或因无人承种而侵占者，照侵占官田律治罪，盗卖与人者，照盗卖官田例治罪［4］。公田指公共所有或集团所有的土地，如义田、寺田、族田、书院社学的学田等。清律规定，若僧道将寺观田地，子孙将公共祖坟山地朦胧投献王府及势要之家，私捏文契典卖者，投献之人问发边远充军，田地给还应得之人，受投献家长并

6、管庄人相应治罪。凡子孙盗卖祖遗祀产至50亩者，照投献捏卖祖坟山地例发边远充军，不及前数及盗卖义田，照盗卖官田律治罪。在这几类土地中，各种官田华北均有，尤以旗地最多，构成华北官田不同于其他地区之特点。各种公田中，书院社学的学田、义田、寺田广泛分布在华北各地，至于族田、祠田和宗族拥有的义田，由于华北地区宗族势力薄弱，这一类土地数量相当稀少。民国以后，法律日益完善，土地产权也进一步明确，各种官地逐渐得到整理。旗地通过专门的处理方法，绝大部分转化为私人所有。其他官田经整理后，大致有三种结果：一是由佃户或其他农民留置，转化为私有田产；二是划归农林部门，建立示范性质的农场林场果园；三是划

7、归教育部门，充教育经费，其中有些由县政府教育科管理，有些直接划归学校成为校产。寺田中一部分照官田例处理，一部分仍为寺产。原则上讲，土地所有权人__无论是个人、团体、寺庙、村社、机关或政府部门——都有权处置自己所有的土地，至于具体情况如农场是否可以出售土地，学校是否可以出售校产，在什么情况下可以或不可以，需要什么部门批准等等，则通过一些具体的法规加以明确。在国家立法中，只规定哪类土地禁止私人占有，没有规定哪类土地禁止买卖，也没有盗卖官田罪。如果发生了个人出售国有或公共所有土地的案件，根据具体情形可以运用刑