近代华北土地买卖的几个问题（三）论文

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1、近代华北土地买卖的几个问题（三）论文..毕业五、地买卖的一般过程土地买卖的一般过程是卖主确定欲出售的田块后，通过中间人寻找买主（有时也可能自己直接寻找买主），讨价还价，成交后订立契约，然后到政府主管部门登记交税。所以，这里简要介绍土地买卖的中人和佣金、各种地契及税契与过割。1、土地买卖的中人和佣金在近代华北的土地买卖中，中间人是必不可少的。中间人大别之有三种类型，第一种是交易双方或其中一方的熟人、亲友或邻居等..毕业，作中人只是由于和交易者的这种特殊关系。第二种是里长、甲长、村长、保长之类，有些地方习惯由这些人

2、作中。第三种是专业的中间人，称经纪人，又称牙人、牙纪。在清代，凡在政府有关部门登记注册的经纪人称官牙纪，未经政府批准者为私牙纪，民国时期官牙纪改称监证人，其具体职责与清代官牙有所不同。中间人在交易中所起的作用并不都一样，有时交易双方彼此相熟，直接协商交易，确定价格，一切谈好后，在立契时请一两位中间人在契约上签字，此时，中人的作用只是证明这一笔交易。有时交易双方互不相识，由双方共同认识之人从中牵线搭桥，中人的作用主要是介绍双方相识。但在大部分情形下，不管交易双方是否相识，都要通过中间人说合，讨价还价时由中间人传话

3、，中间人参与交易过程，并在价格磋商中起很大作用。此外还有一种情形是中间人受卖方或买方委托，成为全权代理人。例如有人欲卖田，立一纸委托书给中间人，标明欲卖土地的大概情形及欲得价格，此后寻找买主，讨价还价，如有多个买主时确定交易对象等等，一系列交易过程中的事务全由中间人处理决定，直至正式成交时卖主才出面立契。中间人的作用与中间人的类型之间有一些相关之处，但并不固定。大约凡由村保甲长作中人以及民国时期的监证人，较少直接参与交易过程，主要是起证明人的作用，但交易双方也不一定是直接协商，多半还有其他人说合。亲朋乡邻作中人

4、可以只起证明人作用，也可以程度不等地参与交易过程，但很少全权代理，因为这种做法中间人责任很重，全权代理的中间人通常不是至亲就是专门的牙纪。至于官私牙纪在交易中各种角色都可能承担，不过一般来说，交易双方自行协商的情形下很少请牙纪作中人，他们或依当地习惯请村保甲长作中，或遵从政府法规在监证人处登记，大部分场合是请亲邻作中，尤其是当交易发生在同族或邻里之间时，如兄弟或堂兄弟之间交易请叔伯作中证，与左邻交易请右舍作中证。土地买卖成交后要付中间人佣金。付给中人的佣金按照田价的百分比定，清前期佣金较低，约为田价的2－3％，

5、到清末，华北地区佣金习惯上为地价的5％或6％，民国时期，政府规定的佣金为6％。各类中人中，官牙纪、监证人等都按政府规定收地价之6％作佣金，私牙纪依当地习惯或收5％，或收6％。亲邻作中人者，按照与交易双方的亲近程度、在交易中所起作用以及当地习惯，所收佣金高者同样为地价的6％，低者可以分文不取，或由买方招待一餐饭而已。佣金由交易双方共同支付，支付比例有两种，一种是双方均摊，一种叫“成三破二”，“成”指置产之家，“破”指弃产之家，“成三破二”即买主支付佣金的3／5，卖主支付2／5，在近代华北，这种支付比例比双方均摊更

6、为普遍。至于由村长保甲长做中人的，有两种情形，一种，这类村庄公职人员是地方头面人物，村社领袖，起着村社保护人作用，不但做中人，而且尽力为本村成员争取利益。另一种，担任村公职的人员将佣金视作任职的一种收益或报酬，依当地习惯收取佣金。2、土地所有权证书土地所有权通过各种证书证明，地权转移时土地所有权证书也要进行相关的转移，或通过种种手续建立新的证书。土地所有权的证书可以分为三大类，一类是由政府颁发的土地执照，一类是各种私人文书，还有一类是地权转移过程中形成的官私契约文书。政府颁发土地执照，主要发生在国家授田、官有土

7、地出售、普查清丈土地、国有荒地放垦、农民开垦无主荒地向政府报垦升科和土地改革等情况下。如清初圈占直隶民田分配给旗人，颁发的土地执照称“龙票”。全国解放前后的土地改革，则为所有农民颁发了土地证。除了民国时期的土地陈报和全国解放前后的土地改革，比较普遍的为私有田地发了执照外，此前在清代，官方执照只在处理公有土地和荒地开垦时颁发。此类执照很难长时间保留下来作为所有权的证明。这是由于土地所有权不可能完全按照原始地权证明上记载的内容进行转移。例如一个家庭有几十亩地，由政府颁发了一张执照，当几兄弟分家时，每人分得十几亩地，

8、地照通常由长兄保存，兄弟们的儿子长大后再分家，或兄弟们出售土地时，都只能处理自己分得的那一份，此时，地权的原始证书不可能随土地一起转移，土地的新主人，无论是继承遗产的子孙，还是买得土地的买主，都拿不到原始证书，而地权发生这类转移后，原始的官方执照也就失去了作用。即使没有发生分家事宜，农家零星出售土地时，这张政府执照也不可能随地权一起转移。只有当一张执照上登载的所有土地原封不动的代代相传