商业地产营销策划 宁波金汇大厦整合营销推广方案

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1、《房地产策划大全—商业地产营销策划》团圆网www.tuanyuan.tvwww.fccool.com房产库—房地产思想库市场篇写字楼市场况状分析2005年是宁波住宅供应的一个高峰年，作为房地产开发的另一大类产品———写字楼，在2005年也即将迎来一个群雄逐鹿的时期。据不完全统计，2005年宁波市老三区及鄞州有将近十多个写字楼项目开盘，总开盘量超过50万平方米。今年的写字楼不光是在市三区唱主角，鄞州中心区和科技园区也将出现它们身影。鄞州的万达广场、麒麟大厦，科技园区的国际广场等一些开发项目都有写字楼产品上市。随着鄞州中心区的慢慢成熟和入住率的逐渐提高，一些住宅配套已经在慢

2、慢完善，而今年一些写字楼项目的开发，将使鄞州中心区的各项功能更加完善。自2004年4月底受国家宏观调控影响以来，呈现期房销售迟缓的态势，房地产置业者的投资目光开始理性的转向保值保增值功能强的生产资料型物业如：商铺、厂房、办公楼等。因此相对于住宅而言，2004年的写字楼销售还是比较乐观的。而后市房源不断涌现，大量办公用房的面世，使得写字楼市场空前火爆，短期内将造成供过于求，同时由于竞争的加激将带来办公房投资利润的减缩。进入2005年，房地产市场的形势变的更加严峻，七部委联合出台一系列抑制房价上涨的新政，投资客迅速撤离市场，抛盘现象大量涌现，接盘者渺渺无几。受观望心理的影响

3、，虽然商业地产不在房产新政的打击之中，但也将受到一定的影响。2005年两会过后，国家加强了对房地产市场的调控力度，目前银行提高了对房地产的贷款利率，同时有可能提高首付款门槛，开征房产税也已箭在弦上蓄势待发。二手房市场上已经限制了对写字楼和商铺的贷款，因此投资客在不断的减少。特别是进入5月份以来，国家七部委共同出台了抑制房价的相关政策，除了使眼下房市出现交易及投资冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期对房地产市场产生降温影响。与此同时大量写字楼的交付，有一大批属于投资的写字楼将在市场上流通，对现有的写字楼市场造成一定的冲击。2005年新开发已开盘的写字楼体量也较大，约30万

4、平方米的开发量，据不完全统计，加上一些二手交易的的写字楼（如彩江大厦、华联写字楼等），宁波市05年目前放量写字楼已达到约50万平方米，今年总体开发体量将达90万平方，可以这么说宁波市的写字楼市场已经呈现供大于求的趋势。以下是目前宁波市场在销售的写字楼情况：世纪金贸大厦（现房）:杉杉置业开发，位于百丈东路，2005年5月底开盘，均价8700元/平方米（除14层挑高）新天地:新恒德开发，位于民安路1066号，2004年7月1日开盘，2至4号楼均价7950元/平方米，目前销售态势一般，优惠幅度较大。望悠大厦（尚未开盘）：宁波望悠房产开发有限公司开发，位于长春路以西，火车南站东

5、侧，月湖景区对面，预计10月份开盘，预计均价9500元/平方米左右开丰大厦（现房）：宁波银亿房地产代建，中兴路开元大酒店对面，作为二手房对外销售，开盘时间为6月18日，实际成交均价为8550元/平方彩江大厦（现房）：宁波银亿房地产代建，彩虹南路与贺承路交叉口，作为二手房对外销售，开盘时间为6月18日，实际成交均价为9050元/平方华联写字楼（现房）：华联房产开发，中山东路与东渡路交叉口，作为二手房对外销售，开盘时间在7月8日，单价范围在7700元—11800元/平方，均价在9100—9500元/平方日月银座（现房）：宁兴房产开发，江东南路日月星城西大门，作为二手房对外销

6、售，开盘时间在8月2日，单价范围在5780元—8100元/平方，均价在6800元/平方。日月星城江景商务公寓（现房挑高4.7米）：宁兴房产开发，兴宁桥东，江东南路旁，作为二手房对外销售，开盘时间在7月20日，单价范围在9300元—11500元/平方，均价在10300元/平方，如按单层折算，均价应在7000元/平方上东国际：宁波迪赛开发，百丈东路与沧海路交界处，占地3万多平方米，总建11万多平方米，由3栋高层办公及一欧尚超市组成。大堂面积有500平方，层高在6.4至8米之间，装修标准为5000元/平方。车位约在690只左右，地下为机械立体车位，每栋配有5部高速电梯。估计在

7、9月中旬至月底开盘，预计均价7300－7500元/平方米左右，据悉将在开盘时有较大优惠。以下是目前宁波二手房市场上销售的写字楼情况：华宏国际：位于中兴路开元大酒店旁，目前二手房在市场上的实际成交价格在8400元至9500元/平方左右，均价在8900元/平方左右柳汀星座：位于柳汀街，柳汀立交桥旁，目前二手房在市场上的实际成交价格在6500元至7000元/平方左右，挑高5.2米价格在8500元至9300元/平方左右，均价在6750元/平方左右，挑高均价在8900元/平方左右世贸中心：位于东渡路天一广场旁，目前二手房在市场上的实际成交价格在82