关于房地产开发企业税收筹划的几点思考

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1、关于房地产开发企业税收筹划的几点思考　　自美国次贷危机爆发席卷全球的背景下，中国经济也不可避免地受到影响，特别是房地产，房地产市场萎缩，投资增速回落，预售情况不佳，再加上前期宏观调控的压力，房地产企业现金流出现几乎枯竭的状态。　　在不违反税法的前提下进行精心的税收筹划，规避潜在纳税风险，节约合理纳税成本，是企业的合法权利。论文百事通据专家测算，企业有１５％~２０％的节税空间。房地产开发项目是典型的资金密集型行业，进行必要的税收筹划，对企业有效降低运营成本，增加收入利润，具有相当重要的意义。　　１房地产开发企业税收筹划的必要性　　企业缴

2、纳的税款是企业的运营成本之一，有效地进行税收筹划、合理合法地减少企业缴纳的税款额，是一条有效降低企业运营成本的途径。下面以一个案例进行说明：　　某公司２００５年３月在湖南注册成立，注册资金２０００万元人民币。该公司的主营业务是汽车租赁，年营业额达１０００万元人民币。按照５％的营业税率，该公司每年至少交５０万元的营业税；按照１０％的租赁行业利率，该公司每年应缴纳３３万元的所得税；加上每年约５万元的附加税，该公司每年应缴纳的总税额在８８万元左右（见图1）。其企业税收筹划解决方案：　　（１）通过安置下岗失业人员获得税收优惠。财税２００２年２

3、０８号文件规定，如果服务性企业安置下岗失业人员达到其员工总数３０％，可以免3年营业税、3年企业所得税和城建、教育等其他附加税种。该公司主营业务是汽车租赁，属于服务性行业，对招收员工的学历知识水平的要求不会太高，完全有能力招收一部分失业下岗人员作为员工。因此，如果该公司能够安置超过３０％的下岗失业人员，就可以免缴3年的营业税、企业所得税以及附加税。　　（２）通过安置退伍军人获得税收优惠。财税２００４年９３号文件规定，如果服务性企业安置军队退役士官达到其员工总数的３０％，企业可以免缴3年营业税、企业所得税和其他附加税。因此，如果该企业租赁

4、公司能够依此招收部分军队退役士官作为其员工，就可以在3年内免缴营业税、企业所得税和附加税。　　以上是税收筹划方式的一个小的运用，可带来可观的经济效益。随着我国社会主义市场经济日趋成熟，由于纳税风险、税收制度的多变以及企业税收筹划知识的广泛传播等因素的存在，企业税收筹划将越来越被智慧的企业家们所接受。税收筹划正走上经济前台，成为企业控制成本的利器。　　２房地产开发企业税收筹划的可行性　　２．１从税收政策看税收筹划的可行性　　国家关于房地产行业的税收政策，虽然不断完善，但由于行业发展快，会出现一些新的情况和问题，因此税法可能存在覆盖面上的

5、空白点、衔接上的间隙处和掌握尺度上的模糊界限等。加之会计处理方法与税法之间存在着差异，因而企业如何纳税，往往存在多个可选择的方案。企业可以通过对自身行为的调整，避开税收所要限制的方面，达到国家规定的政策条件。　　２．２从纳税观念看企业税收筹划的可行性　　计划经济年代，人们把税收看作企业对国家应有的贡献，侧重从作为征税主体的国家角度研究税收，却忽视了作为纳税主体的企业在依法纳税过程中的合法权利。随着社会主义市场经济的发展，理论界开始重视从纳税主体的角度研究税收，企业财务管理者开始认识到税收在现代企业财务管理中有不可估量的作用，研究企业纳

6、税筹划的思想障碍已经基本消除。　　２．３从合法地位看企业税收筹划的可行性　　随着市场经济的发展和国家税法体系的完善，国家对企业税收筹划行为也持肯定和支持的态度。２００１年，国家税务总局正式公开承认了企业税收筹划的合法地位，并且在其主管的专业报纸《中国税务报》上开辟《筹划专刊》，专门讨论税收筹划的理论和实践知识。　　３房地产开发企业税收筹划的具体做法　　房地产开发企业涉及的税种比较多，但并不是所有的税种都适合进行企业税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要有：营业税、上地增值税、企业所得税。由于不同税种的性质不同，企业税收筹划

7、的途径、方法及收益也不同。　　３．１营业税筹划　　营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。　　３．１．１合作建房筹划法　　所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。两种方式纳税义务不同，纳税人可以利用这些规定中的差异进行税收筹划。以“以物易物”方式为例：甲乙两企业合作建房，甲提供土地，乙提供资金。两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经评估该建筑物价值４０００万元，甲乙各分得２０００万元的房屋

8、。此时，甲企业通过转让土地使用权拥有了部分新建房屋的所有权，应以转让无形资产项目计算营业税，其转让土地使用权的营业额为２０００万元，甲应缴纳的营业税＝２０００×５％＝１００（万元），而乙企业则无须缴纳营业税。　　３．１．