基于现场走访的贷前调查实战技巧_0

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1、基于现场走访的贷前调查实战技巧　　摘要：基于现场走访的贷前调查需要掌握一些实用有效的方法和技巧，本文结合自己的工作经验，从目测企业资产家底、观察企业“忙”“闲”、用主营产品数量推算销售额、挖掘贷款的真实用途和收益性、把握企业的盈利模式、了解法人代表的为人等几个方面，介绍了一些现场贷前调查时非常有效的实战技巧。关键词：贷前调查；现场走访；方法；技巧基于现场走访的贷前调查是贷款审批和发放的第一道关口，贷前调查的质量优劣直接关系到贷款决策的正确与否。现场贷前调查中要留意哪些地方？有哪些实用的技巧？这里结合自己的工作经验，谈些粗浅的看法，供大家参考。一、目测企业的资产家底第一次走访企业，不论是生

2、产加工型企业，还是贸易类企业，都要通过目测核实一下企业的资产家底。具体做法就是一方面通过与企业有关人员的交谈，了解一下企业的固定资产基本情况（占地面积、建筑面积、主要设备、购买或建造时的费用金额等），如果是租赁的场所，一般也要了解一下租赁面积、租金情况，通过这些数据和实际看到的情况进行大体快速的对比，从而匡算出企业的家底。9目测的这个家底，往往是企业的实际投入资金，如果这个金额远远大于企业的实收资本，那么除了企业多年的积累可能弥补相应的缺口之外，就是存在着其他资金的占用问题（银行贷款用于弥补缺口、拖欠施工单位的工程款等）；如果目测的家底远远小于企业的实收资本，那么就有可能是企业的实际出资

3、不实（抽逃资本）或者存在着很大的经营亏损吃掉了投入的资金。我们走访过一个企业（该企业的注册资金为300万元，成立不足3年，主要从事轴承生产，有各种加工轴承用设备、行车若干，所在地的国有工业用土地成本约每亩15万元，厂房土建成本约每平米1000元），目测厂区面积很大，有办公楼一栋约2500平米，约1000平米车间厂房有8栋（概算建筑面积约8000平米）。交谈中了解到企业共占地约7万平米，其中有国有出让权证的土地2.4万平米，有房产证的建筑面积约3600平米（包括看到的办公楼和7栋车间中的1栋），其他的土地和厂房为无证。通过这些了解到的情况，不难推算出该企业的自有资金很难完成现场看到的资产规

4、模，同时如果要完善土地厂房手续，还存在着很大的资金缺口，新增的流动资金贷款不可避免会被固定资产所占用。通过这种目测的家底虽然是粗略的估计，但对于中小规模的企业却是一种很有效很实用的核实方法。学会在实际工作中快速地目测贷款企业的家底，所揭示的情报比单纯的分析报表要有效得多。9二、观察企业的经营状态企业是“忙”还是“闲”，对判断企业的经营状态非常重要。是局部在“忙”，还是全体在“忙”？有大约多少员工在“忙”？由此可以推断其经营规模大小大体，以及判断企业的经营状态的好坏。通过积累同类企业的生产经营规模、销售数据、职工人数，可以参考推断调查企业的经营状况。如果没有同类企业的调查经验，则可以通过询

5、问企业竞争对手情况的方式，把同类企业的情况从调查企业口中收集出来，再在实地走访过程中加以比较验证。我们曾经调查过的一个企业，主要从事水产加工，土地、厂房和冷库都证照齐全，走访时发现其厂区的院子里放置了许多专业加工鱿鱼的架子，几个车间中仅有一个车间在挑选加工螃蟹，现场工人约10几个人，后来了解到该厂原来主要从事鱿鱼加工出口日本，后来日本客户因为种种原因中断了与该企业的合作，该厂只好给其他企业代加工蟹子维持部分生产和开资，经营状况与从前根本无法相比。该企业想把抵押给他行的抵押物切换到我行，并希望适当增加额度。通过这种对“忙”与“闲”的观察，我行认为该企业经营状况较差，回绝了该企业的贷款申请。

6、三、通过侧面询问主营产品的生产经销数量推算其销售收入9企业为获得更多的信贷支持，往往会夸大其销售收入。把握企业真实的销售收入是核定信贷额度、把控信贷风险的重要环节。走访时，通过与现场人员的交谈，了解到现场所反映的主营产品的生产加工或经销数量，再通过从财务那里了解到的主营产品单价以及主营产品占其全部销售额比重，就可以大体对调查企业的销售收入进行还原，从而对企业真实销售做到心中有数。我们走访过一个贸易公司，主要从事高端食品（有机大米、海参等）的经销，走访时企业负责人称年销售额在1.5亿元，后来交谈中问及主营产品是有机大米，占销售额的60%以上，又了解到有机大米的售价在98-188元/斤，上年

7、共销售有机大米约30吨，由此我们推测出给贸易公司的实际年销售额在2000万元以下。许多现场的人员不了解财务数据，但是清楚生产加工或出库的数量，通过这个数量推算出来的销售额往往更可信。四、了解职工数、平均工资、他行贷款额及担保方式、材料成本率、毛利率、净利率9通过交谈了解企业员工的人数、车间工人数、管理人员数等，由此可以与现场走访的人数进行大体的比对；了解到的平均工资水平与总人数的乘积可以用来匡算企业的开门维持的最低人工费用；他行贷款