土地使用权人盘活闲置土地的法律模式

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1、土地使用权人盘活闲置土地的法律模式闲置土地处置，不管是从政府还是从土地使用权人的角度，一直都是一个难题。但是，从法律风险的角度来看，土地使用权人的法律风险远远高于政府，其最极端的风险之一，就是土地被政府无偿收回。尤其是在国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》自2012年7月1日施行后，土地使用权人盘活闲置土地的法律模式，更加多样化和清晰化。模式一：主动介入闲置土地调查与认定，避免被认定为闲置土地是否为闲置土地，需要由市、县国土资源主管部门依照法律程序、法定条件予以调查、认定，土地使用权人须未雨绸缪，主动介入、提前介入，依法、依规，充

2、分说明事实，避免被认定为闲置土地。（一）充分提供“动工开发”的资料并予以详细说明《闲置土地处置办法》第2条规定的闲置土地的认定标准之一是“指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”。其核心要件有三：一是规定的动工开发日期；二是动工开发；三是满一年未动工开发。1.规定的动工开发日期9如果国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书中的约定或规定是清晰的，也就不存在争议，但是，如果未规定、约定，或者规定、约定不清晰时，该如何处理呢？《闲置土地处置办法》第

3、22条第2款规定：“因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。”2.动工开发在新的《闲置土地处置办法》发布前，由于旧《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）没有“动工”状态的具体标准，管理者经常遇到用地者以“围墙”为动工标志的现象，不利于闲置土地的认定和处置。但2012年7月后，动工开发有了具体的界定标准：“依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。”3

4、.满一年未动工开发提请土地使用权人注意的是，不是满一年未开挖土石方或开工等，而是满一年基坑未开挖完毕、基础桩未打入完毕、地基施工未完成三分之一等，土地使用权须主动提供如上工作已完成的资料、说明等。（二）充分提供“投资额”和“开发面积”的资料并予以详细说明9《闲置土地处置办法》第2条规定的闲置土地的认定标准之二是：“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”对此，土地使用权人须注意两个核心要件：一是投资额；二是开发

5、面积。1.投资额对于投资额，土地使用权人须慎重两件事：第一，在项目立项审批备案时，因地方政府在追求经济发展的动力下，要求土地使用权人超额申报投资额，土地使用权人须慎重；第二，国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费不能计入投资额内。2.开发面积应动工开发建设用地总面积，须在规划设计阶段，土地使用权人做好统筹考虑，避免后期法律风险。（三）避免超期提供资料和说明土地使用权人应当在接到市、县国土资源主管部门送达的闲置土地调查通知书之日起三十日内，及时按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。模式二：主动与

6、国土资源主管部门协商，争取最有利方式盘活土地9一旦被依法认定为闲置土地后，土地使用权人须认真分析导致闲置的原因，并在满足特定条件下，积极主动与国土资源主管部门协商，争取对土地使用权人最有利的盘活方式。（一）只有在特定条件下土地使用权人才能协商1.造成土地闲置的原因是政府及其有关部门的行为如未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人；土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条

7、件开发；国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改；因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发；军事管制、文物保护等无法动工开发等。2.造成土地闲置的原因是自然灾害等不可抗力按照《合同法》第117条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。（二）争取以最有利的方式协商盘活土地9在因政府及其有关部门的行为、自然灾害等不可抗力等原因导致土地闲置的情况下，根据《闲置土地处

8、置办法》第12条、第13条的规定，市、县国土资源主管部门应当与土地使用权人协商，协商一致后，拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。因此，土地使用权人须结合自身实际情况，在如下方式中，选择最有利的方式去协商。1.签订补充协议、