BJ[2007]GW37-3-海尔城市进入性研究@战略研究

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海尔地产城市进入战略研究谨呈:青岛海尔房地产开发投资有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.9

1海尔地产对于本次研究的要求从市场角度选择成长性好、影响力大的城市结合海尔地产企业战略和资源优势，为海尔地产近期扩张城市选择提供城市参考世联站在第三方的角度，对市场进行分析，海尔对进入城市主要有两点要求：一是市场成长性好；二是影响力大。海尔地产对本次研究的初次要求公司争取引进战略投资者和上市；3年内（2009年）销售额达100亿海尔地产近期发展目标初步扩张战略，首先逐步在山东省内和省外有工业园城市发展物业，再逐步扩展到该城市周边地区，由点到线、由线到面海尔地产城市发展战略扩张中求稳，不能离山东太远，同时以山东为基地，青岛为核心城市选择的区域方向公司对市场、产品方向的判断相对较弱，涉及到市场有一些思路，但是需要世联给予市场可行性的判断支撑，希望判断是客观的，不要太多受我们的影响。要求世联站在第三方的角度上，对市场进行分析，主要是住宅市场研究。海尔对进入城市主要有两点要求：一是市场成长性好；二是影响力大。——访谈纪要（2007.8.6-7）

23世联对于本项目初次研究目的的理解通过全国范围的城市筛选，选择进入城市具有影响力且房地产市场具有可持续发展潜力的城市，为海尔地产制定企业战略提供依据

34围绕研究目的，项目组成员在持续两周的工作中进行了大量的数据收集与相关研究与3位世联集团高层领导探讨研究思路与研究方法向6位世联顾问部总监针对各城市房地产发展潜力进行访谈向10位世联顾问部项目经理探讨各城市房地产市场发展情况。向30名世联顾问总监和项目经理发放城市房地产市场情况调查问卷向北京、上海、深圳公司多位世联一线业务同仁征询城市发展建议……进行的研究进行的访谈参考的数据《中国城市群》《城市群与城市国际化》《美国城市发展模式》《美国城市城市化的历史解读》《中国城市竞争力报告》《中国120个城市竞争力的提升》《京津冀地区城乡发展规划研究》全国十一五规划纲要多个城市的规划文本《MGIchinaconsumerdemand》……世联平台中国房地产信息网数据库搜房网数据库《中国房地产年鉴》《中国城市统计年鉴》各城市2000~2006年统计公报各城市官方统计网站部分城市统计年鉴中国土地监测中心网站……

45围绕研究目的确定研究思路城市影响力房地产发展潜力有潜力市场进入性可持续发展快速扩张城市群划分城市竞争力排名需求潜力市场发展趋势外来需求潜力内部需求潜力土地取得难易度城市辐射力经济辐射力交通区位辐射力资源辐射力城市人口容量城市人口购买力行业发展水平企业战略目标关键因素筛选、排序指标全国品牌城市等级划分价格上涨速度供需关系竣工量/开工量近三年价格平均增速

56世联的研究思想（1/2）：关键因素法房地产发展潜力：世联认为：从战略层面讲，一个城市的房地产发展潜力主要决定于人口需求潜力因此，就房地产发展潜力而言我们使用关键因素需求潜力指标对城市进行筛选，其他指标作为排序指标。城市影响力：城市群是一个国家或区域的经济核心区和增长极，也是最具活力和竞争力的地区站在城市群的角度，考虑城市地位和辐射能力，将城市按照经济总量和人均可支配收入进行等级划分。有潜力市场的进入性：通过前两部分筛选，具备城市影响力和房地产发展潜力的城市，仍然需要考虑这些城市的发展趋势及市场进入条件，优先选择能满足企业快速扩张目标可以快速进入的城市。关键因素：城市群需求潜力有潜力市场的发展趋势：通过对当前市场表现的分析，判断各城市市场的近期发展趋势，根据对其发展速度的预测进行城市排序。

6世联的研究思想：以全国范围的城市等级划分为基础，以经济基本划分依据，确定城市研究范围；通过房地产市场可持续发展潜力的系统研究，选择在有影响力和房地产市场需求潜力高的城市进入；根据高潜力市场的供给、价格以及进入性条件情况排列出可进入城市的优先次序。7世联的研究思想（2/2）——城市筛选梯级模型筛选法城市影响力筛选房地产市场需求潜力筛选高潜力市场的进入性条件判断目标城市排序因素筛选因素修正因素案例借鉴及市场规模修正高潜力市场的发展趋势判断

788世联的研究方法：五次筛选二次排序，指标筛选、专家打分与案例修正相结合，确定战略城市、推荐城市和参考城市第二次筛选：城市等级划分城市影响力筛选房地产需求潜力筛选有潜力城市进入性排序目标城市12345…战略城市推荐城市参考城市专家打分：利用世联在全国90多个城市做项目的经验修正数据指标，同时对筛选出的城市根据高潜力市场的进入性条件情况排列出可进入城市的优先次序。进入壁垒判断战略城市：满足企业三大目标，品牌、可持续、快速扩张，近期进入推荐城市：满足企业两大目标：可持续、快速扩张，伺机进入城市参考城市：满足企业快速扩张目标，可伺机进入城市第一次筛选：全国城市群划分第三次筛选：城市竞争力筛选第五次筛选：内部需求潜力筛选案例借鉴及市场规模修正修正因素第四次筛选：外部需求潜力筛选市场发展趋势排序有潜力城市发展趋势排序

89世联研究：城市影响力——所在城市群的划分特征：区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚；核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量特征：区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区；郊区化成为中心城市发展的趋势区域单中心城市阶段区域中心城市大都市化阶段城市群阶段中心城市主城区副城区特征：区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级；中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）大区域中的城市发展阶段区域中心城市副城区副城区副城区小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

910我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区什么是城市群城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区1长三角城市群2珠三角城市群3京津冀城市群4山东半岛城市群5辽中南城市群6川渝城市群7中原城市群8海峡西岸城市群9湘中城市群10关中城市群11长江中游城市群12哈大齐城市群13滇中城市群14淮南城市群15黔中城市群16北部湾城市群17环鄱城市群1234567891011121314151617注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

1011根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群一级城市群二级城市群GDP10000亿以上GDP5000~7000亿三级城市群GDP2000~3000亿四级城市群GDP2000亿以下GDP城市群资料来源：2004年城市群经济总量统计长三角珠三角京津冀辽中南川渝中原海峡西岸湘中山东半岛关中长江中游哈大齐城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

1112成熟城市群（以美国五大湖城市群为例）内部城市根据等级与分工可划分为：区域中心城市，区域次中心/功能性中心城市，功能增长型城市，卫星城等美国五大湖城市群简介美国大湖城市群（芝加哥-匹兹堡城市群）是世界六大城市群之一，拥有成熟完整的内部城市等级结构；大湖城市群分布于美国中部五大湖沿岸地区，东起大西洋沿岸的纽约，西沿五大湖南岸至芝加哥，其间分布有匹兹堡、克利夫兰、托利多、底特律等大中城市以及众多小城市，城市总数达35个之多。城市群中心城市芝加哥，综合性工业大城市，具有新的全国性经济中心的性质；区域次中心/功能性中心城市，以某种产业为主，其他产业为辅，如圣路易斯、底特律、匹兹堡、辛辛那提等；区域功能增长型城市，在地方性中心城市周围兴起的大批与其主导产业相匹配的中小型城镇，专业化程度较高又相对独立；卫星城，隶属于前两类城市，一种是工厂城，另一种是居住城。世界六大城市群城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

1213我国城市群内部城市划分——一级城市群注：由于香港、澳门、台湾的城市特殊性和不可进入性，将其排除于城市划分体系之外长三角城市群区域中心城市上海区域次中心城市杭嘉湖城镇群：杭州宁镇扬城镇群：南京区域功能性中心城市杭嘉湖城镇群：嘉兴、湖州宁镇扬城镇群：宁波、镇江、扬州苏常锡城镇群：苏州、常州、无锡区域功能增长型城市南通、绍兴、舟山、泰州京津冀城市群区域中心城市北京区域次中心城市天津区域功能性中心城市唐山、秦皇岛、石家庄山东半岛城市群区域中心城市青岛区域次中心城市西部区域：济南东部区域：烟台区域功能性中心城市东部区域：威海中部区域：潍坊西部区域：淄博珠三角城市群区域中心城市广州、深圳区域功能性中心城市中部区域：佛山东部区域：东莞西部区域：珠海区域功能增长型城市东部区域：惠州西部区域：中山城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

1314我国城市群内部城市划分——二级城市群辽中南城市群区域中心城市沈阳、大连区域次中心城市鞍山区域功能性中心城市营口川渝城市群区域中心城市成都、重庆区域功能性中心城市德阳、绵阳中原城市群区域中心城市郑州区域次中心城市洛阳湘中城市群区域中心城市长沙区域次中心城市株洲、湘潭海峡西岸城市群区域中心城市厦门区域次中心城市福州区域功能性中心城市泉州区域功能增长型城市漳州城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

1415我国城市群内部城市划分——三级城市群及以下关中城市群区域中心城市西安长江中游城市群区域中心城市武汉哈大齐城市群区域中心城市哈尔滨区域次中心城市大庆滇中城市群区域中心城市昆明淮南城市群区域中心城市合肥黔中城市群区域中心城市贵阳北部湾城市群区域中心城市南宁区域次中心城市北海环鄱城市群区域中心城市南昌城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

1516第一次筛选城市群筛选结论城市影响力第一次筛选：筛选标准：一级城市群：区域中心城市、区域次中心城市、区域功能性城市二级城市群：区域中心城市、区域次中心城市三级城市群：区域中心城市城市群区域中心城市区域次中心城市区域功能性中心城市一级城市群长三角城市群上海杭州、南京嘉兴、湖州、宁波、镇江、扬州、苏州、常州、无锡、南通、绍兴、舟山、泰州珠三角城市群广州、深圳佛山、东莞、珠海惠州、中山京津冀城市群北京天津唐山、秦皇岛、石家庄山东半岛青岛济南、烟台威海、潍坊、淄博二级城市群辽中南城市群沈阳、大连鞍山川渝城市群成都、重庆德阳、绵阳海峡城市群厦门福州中原城市群郑州洛阳湘中城市群长沙株洲、湘潭三级城市群关中城市群西安长江中游城市群武汉淮南城市群合肥黔中城市群贵阳滇中城市群昆明环鄱城市群南昌哈大齐城市群哈尔滨北部湾城市群南宁城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

1617根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序国民生产总值（GDP）是衡量城市总体经济实力的最主要和直观的经济指标；城市经济水平与人均财富水平是评估城市发展成果的最重要的两个方面；人均可支配收入是衡量城市人均财富水平的代表指标。城市等级划分方法：将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人均财富水平进行排序。城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

1718以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作为划分标准，将城市分为顶级城市、一级城市、二级城市与三级城市以目前中国最为成型的城市群为标杆（长三角、珠三角），建立城市等级划分标准顶级城市划分：上海、深圳、北京、广州四个城市的经济水平均超过5000亿元，明显高于全国其他城市，划分为顶级城市一级城市划分标准：两大城市群中区域次中心及区域功能性中心城市的平均经济水平（GDP在2000亿以上）；二级城市划分标准：两大城市群中区域重要增长型城市的平均经济水平（GDP在1000亿以上）；三级城市划分标准：GDP在1000亿以下顶级城市GDP在5000亿以上二级城市GDP在1000~2000亿一级城市GDP在2000亿以上长三角区域次中心与功能中心城市珠三角功能中心城市长三角功能增长城市珠三角功能增长城市城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

1819中国代表城市梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；深圳上海杭州南京天津东莞宁波佛山厦门长沙郑州青岛大连沈阳苏州无锡烟台北京广州成都重庆武汉济南唐山石家庄长春南昌哈尔滨合肥西安贵阳南宁昆明株洲秦皇岛德阳珠海湖州惠州绵阳顶级城市一级城市：区域中心城市一级城市：区域重点城市二级城市：区域中心城市二级城市：区域重点城市三级城市：区域中心城市三级城市：区域重点城市注：城市梯级图表形式参见附件注：影响力第二次筛选排除的城市：人均可支配收入低于10000元的中小城市；GDP小于500亿元淄博扬州泰州潍坊洛阳鞍山福州南通威海常州绍兴中山嘉兴城市影响力筛选城市群划分城市竞争力排名城市等级划分

1920城市竞争力排名——城市影响力第三次筛选参考中国社科院《2007年中国城市竞争力蓝皮书》对中国200个地级以上城市的综合竞争力排名。筛选说明：筛除二/三级城市区域重点城市中排名50以后的城市筛除城市：鞍山、扬州、潍坊、绵阳、德阳、株洲、湖州、洛阳、泰州深圳上海杭州南京天津厦门长沙郑州青岛大连沈阳北京广州成都重庆武汉石家庄长春南昌哈尔滨合肥西安贵阳南宁昆明珠海惠州秦皇岛顶级城市一级城市：区域中心城市一级城市：区域重点城市二级城市：区域中心城市二级城市：区域重点城市三级城市：区域中心城市三级城市：区域重点城市淄博常州福州南通威海绍兴中山嘉兴城市影响力筛选城市群划分城市等级划分城市竞争力排名东莞宁波佛山苏州无锡烟台济南唐山

2021顶级城市：深圳、北京、上海、广州作为全国最发达的中心城市，房地产市场发展潜力毋庸置疑深圳、北京、上海、广州四个城市的经济水平均超过5000亿元，明显高于全国其他城市。2006年四城市的GDP总量之和占全国GDP的比重超过14%。四个城市在雄厚的经济实力和区域辐射能力基础上，房地产发展潜力毋庸置疑。进入四大城市是房地产开发商建立全国品牌和提高知名度的首选。因此，在接下来的需求筛选中将不在考虑这四大城市；在城市进入条件中进行优先次序的排列北京上海广州深圳

212222世联的研究方法：五次筛选二次排序，指标筛选、专家打分与案例修正相结合，确定战略城市、推荐城市和参考城市第二次筛选：城市等级划分城市影响力筛选房地产需求潜力筛选有潜力城市进入性排序目标城市12345…战略城市推荐城市参考城市专家打分：利用世联在全国90多个城市做项目的经验修正数据指标，同时对筛选出的城市根据高潜力市场的进入性条件情况排列出可进入城市的优先次序。进入壁垒判断战略城市：满足企业三大目标，品牌、可持续、快速扩张，近期进入推荐城市：满足企业两大目标：可持续、快速扩张，伺机进入城市参考城市：满足企业快速扩张目标，可伺机进入城市第一次筛选：全国城市群划分第三次筛选：城市竞争力筛选第五次筛选：内部需求潜力筛选案例借鉴及市场规模修正修正因素第四次筛选：外部需求潜力筛选市场发展趋势排序有潜力城市发展趋势排序

2223外来需求潜力筛选——城市辐射力影响外来需求的城市辐射力综合反映在城市的经济、交通区位、文化教育环境资源等方面，主要表现为：经济辐射力；交通区位辐射力；资源辐射力筛选原理经济辐射力：经济首位度=GDP/区域GDP交通区位辐射力：综合考虑航空、铁路以及高速公路的数量和吞吐能力资源辐射力：综合考虑城市的高等学校数量和4A级景区数量计算方法需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

2324经济辐射力排序等级划分说明经济影响力高的城市：GDP2500亿元以上城市；区域最发达城市/全省比值40%以上；与区域内最大城市GDP比值70%以上的城市。经济影响力较高的城市：最大城市/全省比值25%以上；与区域内最大城市GDP比值50%以上的经济影响力较低的城市：最大城市/全省比值20%以上；与区域内最大城市GDP比值40%以上的经济影响力低的城市：其他城市经济影响力高的城市苏州天津重庆杭州无锡青岛佛山宁波南京成都东莞武汉大连沈阳经济影响力较高的城市烟台长春哈尔滨福州淄博西安昆明南昌贵阳经济影响力较低的城市唐山长沙绍兴威海济南经济影响力低的城市南通嘉兴石家庄厦门合肥南宁珠海秦皇岛郑州常州中山惠州需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

2425交通区位辐射力排序等级划分说明航空：根据所在城市机场2006年旅客吞吐量进行排序评价铁路：根据所在城市铁路运营线路的数量进行排序评价高速公路：根据各城市与高速的连接数量进行评价综合交通区位影响力根据以上三项加权排名获得。交通区位影响力高的城市沈阳西安南京杭州武汉哈尔滨重庆昆明郑州成都天津交通区位影响力较高的城市石家庄济南长春合肥南昌长沙南宁贵阳大连唐山交通区位影响力较低的城市宁波无锡福州常州烟台苏州青岛南通淄博东莞秦皇岛厦门佛山惠州嘉兴交通区位影响力低的城市珠海中山绍兴威海需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

2526教育文化及旅游等资源辐射力排序等级划分说明教育文化资源：根据城市内普通高等学校数量排序环境旅游资源：根据城市内4A级景区数量排序，同时根据国家环保总局发布的环境污染重度城市进行修正综合资源优势度排序：根据以上两项指标加权排名获得。资源优势强的城市济南重庆武汉西安天津成都南京长沙杭州郑州南昌沈阳资源优势较强的城市合肥哈尔滨长春南宁青岛福州苏州昆明大连资源优势较弱的城市宁波珠海厦门贵阳常州无锡烟台淄博秦皇岛资源优势弱的城市石家庄嘉兴南通佛山威海唐山绍兴东莞中山惠州需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

2627外来需求潜力——城市辐射力筛选结论满足要求的城市：顶级城市；筛除经济辐射力、交通区位辐射力、资源优势度三项因素中两项以上排在辐射力低的梯队中的城市东莞宁波佛山苏州无锡烟台济南唐山贵阳南宁一级城市：区域中心城市一级城市：区域重点城市二级城市：区域中心城市二级城市：区域重点城市三级城市：区域中心城市深圳上海北京广州顶级城市注：第二次筛选排除的城市：南通、嘉兴、中山、珠海、绍兴、威海、惠州、石家庄杭州南京天津青岛大连沈阳成都重庆武汉厦门长沙郑州长春南昌昆明哈尔滨合肥西安福州常州淄博秦皇岛三级城市：区域重点城市需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

2728内部需求潜力判断：城市人口容量与城市人口购买力城市房地产市场需求潜力的两个根本因素：城市人口容量，城市人口购买力城市人口总量：常住人口总量、户籍人口总量、以及人口增长率综合反映城市人口购买力可以通过人均可支配收入和恩格尔系数反映筛选原理需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

2829需求潜力考虑的因素指标指标变化意义需求容量人口密度将人口密度按照A、B、C、D四个档次进行排序城市建成区密度高，人均收入较高，具有巨大市场价值潜力人口增长率大城市人口规模连续2年增幅达到1.5～2%以上，中小城市连续2年增长达到3~5%以上人口的规模增长直接产生刚性需求的积累，对房地产需求产生直接刺激购买能力人均可支配收入人均可支配收入1.2万元以上且连续三年上升7%以上表明城市人均财富水平有了很好的积累恩格尔系数39%以下国际上认为恩格尔系数30％～39％为富裕，低于30％为最富裕需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

2930需求潜力的指标说明城市建成区人口密度=市区常住人口÷市区建成区面积城市人口密度的计算方法计算说明：需求容量：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。恩格尔系数=食品支出金额/总支出金额恩格尔系数计算方法需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

3031备选城市筛除原则：可持续需求潜力较弱说明：人口增长率：大城市人口规模连续2年增幅达到1.5～2%以上，中小城市连续2年增长达到3~5%以上需求容量购买能力筛除原则：以上两方面四个指标满足三个以上指标的城市筛除的城市：可持续需求潜力较弱人口密度D类近两年常住人口增长率低且有减少趋势人均可支配收入连续三年上升8%以上且总值在1.2万元以上恩格尔系数39%以下需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

3132备选城市的城区人口密度划分人口密度级别A类：稠密城市——城市建成区人口密度达到20000人/平方公里以上B类：高密城市——城市建成区人口密度达到15000~20000人/平方公里C类：集中城市——城市建成区人口密度达到10000~15000人/平方公里D类：低密城市——城市建成区人口密度达到10000人/平方公里以下城市等级城市人口密度级别城市等级城市人口密度级别一级区域中心城市沈阳B类二级区域中心城市厦门C类杭州C类南京C类长沙C类大连C类郑州D类天津C类南昌B类青岛C类成都C类合肥C类重庆A类西安A类武汉A类哈尔滨C类一级区域重点城市东莞A类昆明C类宁波B类二级区域重点城市常州A类佛山A类福州C类苏州C类淄博C类无锡C类三级区域中心城市贵阳D类烟台C类南宁C类济南C类三级城市区域重点城市秦皇岛D类需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

3233备选城市常住人口及人口增长率苏州天津重庆杭州无锡青岛佛山宁波南京成都东莞武汉大连沈阳烟台唐山济南常住人口：万人7531075280877358482558666571912216658586127406637196802005年人口增长率0.5%1.8%1.0%9.0%2.9%1.7%12%14.7%7.8%1.7%9.4%1.5%0.1%1.4%0.0%0.6%8.8%2006年人口增长率0.1%3.2%0.4%3.1%1.9%0.8%1.0%5.4%4.2%0.1%1.4%0.0%1.7%1.4%2.5%0.7%5.9%哈尔滨郑州长春长沙福州淄博常州西安昆明南昌厦门合肥南宁贵阳秦皇岛常住人口：万人9757246626476664454258236154542554776703553182005年人口增长率3.0%0.8%0.0%4.7%2.9%0.5%5.1%1.5%1.3%0.7%2.2%-0.7%0.0%10.5%22.9%2006年人口增长率0.1%1.1%-8.6%1.1%0.9%6.7%3.2%3.1%1.1%-1.5%13.3%7.2%-2.3%-8.5%-4.2%需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

3334备选城市人均可支配收入近三年来的增长率及恩格尔系数苏州天津重庆杭州无锡青岛佛山宁波南京成都东莞武汉大连沈阳烟台唐山济南恩格尔系数39.535.237.833.337.036.4N/A36.932.934.927.738.840.930.634.735.031.6人均可支配收入1853214283115701902718189153281889419674175381278925320123601335011651143741237613910近三年人均可支配收入增长率14.5%11.5%12.6%13.8%16.0%15.1%8.4%11.3%20.0%9.9%11.1%13.2%13.6%13.5%13.7%15.4%12.4%哈尔滨郑州长春长沙福州淄博常州西安昆明南昌厦门合肥南宁贵阳秦皇岛恩格尔系数33.935.435.532.6N/A2735.733.5N/A46.1344648.638.3N/A人均可支配收入112301182211358139241420613794166491090510766112431851311013101931122210356近三年人均可支配收入增长率13.2%11.0%12.8%11.9%12.0%16.6%13.8%12.1%8.5%13.1%12.8%12.3%4.3%12.0%12.2%需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

3435内部需求潜力筛除的城市城市满足条件南昌南宁秦皇岛贵阳需求容量人口密度较低√√近两年常住人口增长率低或有减少趋势√√√√购买能力人均可支配收入较低（人均可支配收入1.2万元以下）√√√√恩格尔系数√√需求潜力外来需求潜力内部需求潜力

3536内部需求潜力高的城市满足要求的城市：顶级城市；筛除不满足需求容量和购买能力指标的剩余城市。东莞宁波佛山苏州无锡烟台济南唐山一级城市：区域中心城市一级城市：区域重点城市二级城市：区域中心城市二级城市：区域重点城市深圳上海北京广州顶级城市注：第三次筛选排除的城市：南昌、南宁、秦皇岛、贵阳杭州南京天津青岛大连沈阳成都重庆武汉福州淄博常州需求潜力外来需求潜力内部需求潜力厦门长沙郑州长春西安昆明哈尔滨合肥

363737世联的研究方法：五次筛选二次排序，指标筛选、专家打分与案例修正相结合，确定战略城市、推荐城市和参考城市第二次筛选：城市等级划分城市影响力筛选房地产需求潜力筛选有潜力城市进入性排序目标城市12345…战略城市推荐城市参考城市专家打分：利用世联在全国90多个城市做项目的经验修正数据指标，同时对筛选出的城市根据高潜力市场的进入性条件情况排列出可进入城市的优先次序。进入壁垒判断战略城市：满足企业三大目标，品牌、可持续、快速扩张，近期进入推荐城市：满足企业两大目标：可持续、快速扩张，伺机进入城市参考城市：满足企业快速扩张目标，可伺机进入城市第一次筛选：全国城市群划分第三次筛选：城市竞争力筛选第五次筛选：内部需求潜力筛选案例借鉴及市场规模修正修正因素第四次筛选：外部需求潜力筛选市场发展趋势排序有潜力城市发展趋势排序

3738市场发展趋势排序的考虑因素行业发展阶段判断供需关系价格上涨速度指标：商品房销售量/商品房竣工量指标：近三年商品房平均增长率综合考察反应市场状况的供求平衡状况指标及价格变化指标，确定市场未来发展趋势。研究方法：价格涨幅指标：以过去三年全国平均涨幅12%为标准。超过12%为高速增长，低于12%为增速平稳供求平衡状况指标：以销售量/竣工量等于1.1为标准。超过1.1为需求快速释放，低于0.8~1.1为供求平稳。供大于求供求平稳需求释放销售面积/竣工面积<0.80.8~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标

3839备选城市市场发展趋势判断因素（1/2）城市商品房价格增长率三年平均增长率06年商品房均价06年竣工量（万平米）06年销售量（万平米）销售/竣工2004年2005年2006年上海26.8%-4.9%31.8%17.9%81353274.273025.40.92北京6.7%24.2%17.5%16.1%73753193.32607.60.82重庆10.7%13.5%34.5%19.6%26972224.842239.541.01天津6.2%19.1%25.7%17.0%50121520.241458.60.96成都17.0%14.9%21.8%17.9%3433863.2214271.65广州7.7%10.6%14.6%11.0%5753986.221316.881.34沈阳-0.2%7.8%4.9%4.2%32921185.31243.81.05南京11.7%10.8%15.5%12.6%4497807.19998.521.24武汉21.4%13.0%24.6%19.6%3540873.83960.881.10郑州2.6%38.2%2.0%14.3%2958486.6800.81.65杭州7.8%12.7%24.7%15.1%5971725.8762.51.05深圳8.0%-8.6%48.4%16.0%9170670.51756.541.13长沙0.0%48.6%-1.3%15.8%2991547.09741.691.36青岛23.3%5.6%100.7%43.2%6288652.5736.51.13昆明28.6%1.6%2.8%11.0%3130268.53734.632.74哈尔滨6.0%8.3%0.1%4.8%2703667.3674.41.01

3940备选城市市场发展趋势判断因素（2/2）城市商品房价格增长率三年平均增长率06年商品房均价06年竣工量（万平米）06年销售量（万平米）销售/竣工2004年2005年2006年宁波18.3%52.2%20.7%30.4%6229633.8671.51.06福州11.5%26.9%12.4%16.9%3733479.54664.581.39合肥22.1%17.7%4.3%14.7%3130.98772.92640.920.83大连14.5%6.1%44.7%21.8%5900537.8628.81.17西安22.2%24.2%24.2%23.5%4047399.64621.51.56苏州64.7%11.4%14.8%30.3%5225682.26010.88无锡25.0%10.0%0.4%11.8%4145397.8479.41.21厦门23.0%33.1%21.8%25.9%6719287.49433.271.51常州13.3%29.2%14.8%19.1%3674657.685850.89烟台28.8%27.0%5.4%20.4%3275365.2--长春6.9%3.8%9.6%6.8%2572330.92389.971.18东莞19.9%5.7%13.5%13.0%4187166.34379.432.28济南31.3%7.0%10.0%16.1%3596241.54259.621.07唐山--13.0%-3200-225-淄博7.3%23.7%7.7%12.9%2127267.85199.921.34佛山20.5%6.2%13.3%13.3%3645-670.47-

40根据过去三年平均价格涨幅与供求平衡指标判断备选城市未来发展趋势供求状况41需求旺盛供大于求上涨快速上涨较慢价格增速快速发展快速发展平稳发展指标说明：价格涨幅指标：以过去三年全国平均涨幅12%为标准。超过12%为高速增长，低于12%为增速平稳供求平衡状况指标：以销售量/竣工量等于1.1为标准。超过1.1为需求快速释放，低于0.8~1.1为供求平稳。供求平稳需求释放销售面积/竣工面积0.8~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标高速发展

41备选城市房地产市场发展潜力排序高速发展：价格高速上涨，需求旺盛，市场高速上升趋势明显快速发展：价格高速上涨，需求平稳；或价格上涨快速，需求旺盛，市场上升前景良好。平稳发展：价格上升快速，需求平稳，市场上升趋势将较平稳。42高速发展快速发展平稳发展高速发展快速发展平稳发展西安、厦门、青岛、大连、福州、成都、郑州、东莞、淄博、武汉、长沙宁波、苏州、重庆、上海、北京、济南、天津、深圳、烟台、佛山、南京、广州、长春、哈尔滨、昆明、杭州、常州无锡、唐山、沈阳

424343世联的研究方法：五次筛选二次排序，指标筛选、专家打分与案例修正相结合，确定战略城市、推荐城市和参考城市第二次筛选：城市等级划分城市影响力筛选房地产需求潜力筛选有潜力城市进入性排序目标城市12345…战略城市推荐城市参考城市专家打分：利用世联在全国90多个城市做项目的经验修正数据指标，同时对筛选出的城市根据高潜力市场的进入性条件情况排列出可进入城市的优先次序。进入壁垒判断战略城市：满足企业三大目标，品牌、可持续、快速扩张，近期进入推荐城市：满足企业两大目标：可持续、快速扩张，伺机进入城市参考城市：满足企业快速扩张目标，可伺机进入城市第一次筛选：全国城市群划分第三次筛选：城市竞争力筛选第五次筛选：内部需求潜力筛选案例借鉴及市场规模修正修正因素第四次筛选：外部需求潜力筛选市场发展趋势排序有潜力城市发展趋势排序

4344城市进入性条件排序的考虑因素城市进入性条件土地获取难度行业发展水平土地资源获取难度越大城市进入性越差包括产品品质、营销水平等，行业发展水平越高房地产市场的进入越难越大研究方法：专家打分法：利用世联在全国90多个城市作项目的经验对备选城市的进入难易度进行打分排序。向世联公司30个专家、技术总监、业务总监和项目经理发放调查问卷，收回问卷20份，根据收回问卷中专业人士对各项指标的评分进行统计。

4445进入壁垒排名进入壁垒排名指标：土地取得难度行业发展水平土地取得难度越大并且行业发展水平越高的城市进入越困难。分值越高进入越困难。进入壁垒排名城市分值（满分20）1深圳19.32上海19.03广州17.84哈尔滨17.05杭州17.06郑州16.87北京16.68长沙16.59长春16.510东莞16.311福州16.3进入壁垒排名城市分值（满分20）22西安13.523厦门13.424沈阳13.325天津13.326昆明13.227济南12.428常州12.029烟台11.930唐山11.531合肥11.532淄博10.5进入壁垒排名城市分值（满分20）12南京16.013武汉15.314成都15.315重庆15.016青岛14.517无锡14.518大连14.519苏州14.020佛山13.521宁波13.5

45根据城市影响力、市场发展趋势以及市场进入性条件三方面能够反应企业战略目标的因素进行各城市综合排序46城市影响力市场趋势进入性综合评分厦门3333西安3333郑州3322.8武汉3322.8青岛3322.8大连3322.8成都3322.8城市影响力市场趋势进入性综合评分杭州3312.6福州3312.6长沙3312.6天津3232.6昆明3232.6重庆3222.4淄博1332.2沈阳3132.2深圳3212.2上海3212.2宁波2232.2南京3212.2济南2232.2合肥2232.2哈尔滨3212.2广州3212.2佛山2232.2东莞2312.2常州1332.2长春3212.2北京3212.2城市影响力市场趋势进入性综合评分苏州2222烟台1231.8无锡2121.6唐山1131.4第一梯队城市第三梯队城市第二梯队城市城市影响力市场进入性市场发展趋势评分说明：城市影响力分为高、较高、中三个档次；市场发展趋势分为高速、快速、平稳三个档次；市场进入性分为容易、较难、难三个档次；三个档次分值分别为3、2、1权重赋值：城市影响力40%、市场趋势40%、进入性20%

4647五次筛选及二次排序过程结论城市等级可实现的企业战略目标城市第一梯队战略城市品牌可持续快速扩张厦门、西安、成都、大连、青岛、武汉、郑州第二梯队推荐城市可持续快速扩张杭州、福州、长沙、天津、昆明、重庆、淄博、深圳、上海、沈阳、宁波、济南、合肥、南京、哈尔滨、广州、佛山、东莞、常州、北京、长春第三梯队参考城市快速扩张苏州、烟台、无锡、唐山

474848世联的研究方法：五次筛选二次排序，指标筛选、专家打分与案例修正相结合，确定战略城市、推荐城市和参考城市第二次筛选：城市等级划分城市影响力筛选房地产需求潜力筛选有潜力城市进入性排序目标城市12345…战略城市推荐城市参考城市专家打分：利用世联在全国90多个城市做项目的经验修正数据指标，同时对筛选出的城市根据高潜力市场的进入性条件情况排列出可进入城市的优先次序。进入壁垒判断战略城市：满足企业三大目标，品牌、可持续、快速扩张，近期进入推荐城市：满足企业两大目标：可持续、快速扩张，伺机进入城市参考城市：满足企业快速扩张目标，可伺机进入城市第一次筛选：全国城市群划分第三次筛选：城市竞争力筛选第五次筛选：内部需求潜力筛选案例借鉴及市场规模修正修正因素第四次筛选：外部需求潜力筛选市场发展趋势排序有潜力城市发展趋势排序

4849一：案例修正：品牌开发商全国扩张区域选择借鉴品牌开发商全国扩张的区域选择，对模型筛选结果进行修正。广州保利深圳万科深圳金地上海复地北京华润北京首创

4950广州保利湖南北京武汉上海沈阳重庆佛山包头1998（02年重组）2002200220032003200320052006各地分公司成立时间保利地产成立于15年前，集团总部设在广州。在2001年之前公司一直在围绕广州，采取本地经营策略。2002年开始，公司战略发生变化，开始立足广州开始全国性的扩张布局。2001年之前2002年—2007年保利扩张战略始于2002年，先后成立或重组了8家区域性公司，开始全国性的扩张·广州立足广州修炼内功·广州·武汉·北京·上海·重庆·佛山·包头·沈阳·长沙·杭州扩张布局区域中心

5051保利全国性扩张首先布局区域中心城市，随后逐步向周边城市辐射广州保利保利地产全国扩张过程图示：2002年2003年2004年—2007年·广州·广州·武汉·北京·广州·武汉·北京·上海·重庆点式布局开始阶段区域集中布局阶段保利采取了点式布局，辐射周边的战略布局。02、03年保利选择了5个城市作为布局重点，分别为北京、上海、武汉、重庆及保利的传统区域广州。到07年止，保利在北京辐射圈内进入了包头、沈阳；在上海辐射圈内进入了杭州；在武汉辐射圈内进入了长沙；在广州辐射圈内选择了佛山。至此保利全国扩张基本战略格局完成·广州·武汉·北京·上海·重庆·佛山·包头·沈阳·长沙·杭州2001年之前

5152从07年开始，保利战略布局基本完成，开始进一步开拓已进入区域阶段保利地产立足广州，已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十余个城市的全国战略布局。保利近期没有计划进入新的城市，进入重点开拓已进入区域阶段。北京上海广州杭州长春重庆沈阳武汉土地量（万平米）22.2672.8939.6628.9750.262.585342.47金额（亿元）11.5838.5621.9522.806.060.7110.6210.302006.08—2007.08保利取地情况目前公司已经进入北京、上海以及重庆、沈阳、武汉等主要区域市场，战略布局基本完成，北京、上海等地的项目在今年开始贡献收益，公司以广州为主要收入来源的局面有所改观，抵抗区域风险的能力获得加强。——公司公告珠江三角洲长江三角洲环渤海区域其他业务所在地%业务所在地%业务所在地%业务所在地%广州54上海5北京沈阳17长沙武汉重庆24保利主营业务分布情况广州保利合作开发，机会型进入注：公司公告显示，公司认为在长三角区域的项目储备较为薄弱，要加大土地储备力度

525390年代初万科的首次全国性扩张以全面收缩而告终，广泛进入异地城市造成的管理高成本、资金分散和缺乏统一成熟的产品是其主要原因成都厦门北海深圳武汉北京上海青岛石家庄天津鞍山沈阳大连立足深圳,实施”跨地域发展战略”,扩张到全国13个城市实行“地域收缩战略”,将房地产业务完全回调至到5个区域性经济中心城市深圳深圳北京上海天津沈阳1988-19901990-19941995-2000以机会为主导,选择了一些发展规模和经济发展程度不高的城市及地区产品多元化,缺少核心产品以项目为核心管理跨度大资金分散缺少战略层面上的考虑20世纪90年代初期万科在地产业的首次扩张由于扩张以机会为主导，缺少战略层面上的考虑，给公司的资金运做带来了压力；从1995年开始，万科开始实施收缩，到2000年之前房地产业务基本上完全调回几个区域性中心城市深圳万科

5354成都深圳武汉北京上海天津鞍山沈阳大连长春南昌南京广州东莞佛山中山无锡昆山从2000年开始万科陆续开始了第二次扩张：在一些经济发达、人口众多的内地大城市进行住宅开发建设，并根据自身成熟的产品线开拓市场深圳北京上海天津沈阳自2000年开始，陆续在经济发达、人口众多的内地大城市进行第二次扩张核心城市二线城市土地储备业务拓展进行一些个性化产品的实践根据以往经验对成熟产品进行深入推广有意识地由区域中心向外扩张聚焦区域中心城市深圳万科

54552002年以后万科的发展进入区域集约化阶段，实施“点—线—面”的全国化发展战略：业务聚焦珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾三大区域，由区域中心城市向周围200km半径拓展市场环渤海湾区域：以天津—北京—沈阳为中心，向长春、大连、鞍山拓展长江三角洲区域：以上海为中心，向南京、无锡和昆山拓展珠江三角洲区域：以深圳为中心,向佛山、东莞、中山和广州拓展北京天津沈阳鞍山南京无锡昆山上海深圳东莞广州佛山中山武汉成都武汉万科3+X区域发展模型：3大区域：长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾武汉、成都等区域中心城市+深圳万科

5556·深圳·北京·上海·东莞·武汉·广州·天津·宁波·西安·沈阳·成都·南京·杭州金地全国布局围绕着三大核心经济圈区域，适当扩张至快速发展的二三线城市金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团已经建立起以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略布局，在深圳、上海、北京、广州、天津、武汉、珠海、东莞、宁波等多个城市进行房地产开发，一些重要的二三线城市也正在相应增加关注比重。深圳金地华北区域扩张中心华东区域扩张中心华南区域扩张中心截至07年5月战略布局截至5月，在珠三角地区的项目储备约占总储备的53.6%，这一比重较去年同期约下降了10％。在长三角地区的项目储备主要集中在上海、宁波和南京，约占总量的20.7%在环渤海地区的项目储备11.7%。金地重视三个经济圈之外的二线重点发展城市的拓展状况。尤其是武汉、西安、沈阳等地区今年的经营重心将随市场环境的变化作出调整，公司将加快尚处于上升阶段的二、三线城市开发节奏，并选择适当时机进入有发展潜力的地区。对北京、上海和深圳等一线城市的看法则相对谨慎，在适当时机会调整项目开发计划和销售策略应对市场可能出现的变化。-----金地内部员工访谈

5657金地扩张一直以每年两个左右城市有序推进，至07年全国性的战略布局基本完成，形成了长三角、珠三角、环渤海及重点城市相配合的发展格局·深圳·北京·深圳·北京·上海·东莞·深圳·北京·上海·东莞·武汉·深圳·北京·上海·东莞·武汉·广州·深圳·北京·上海·东莞·武汉·广州·天津·宁波·西安·深圳·北京·上海·东莞·武汉·广州·天津·宁波·西安·沈阳·成都·南京·杭州金地全国扩张过程图示：2000年2005年2004年2003年2002年2007年布局长三角开发珠三角以深圳为中心继续发力珠三角华中地区城市布局环渤海、长三角加快布局重点城市加速进入布局逐渐完成形成体系立足深圳扩展北京深圳金地

5758杭州西安南京武汉天津深圳上海北京沈阳佛山土地量（万平米）13.317.5755.8818.6517.892.249.645.0211.0319金额（亿元）15.46.930.912.7522.674.025.267.572.547.512006.08—2007.08金地取地情况深圳金地珠江三角洲长江三角洲环渤海区域其他业务所在地%业务所在地%业务所在地%业务所在地%深圳东莞52上海宁波32北京天津沈阳2武汉西安14金地主营业务分布情况目前金地项目储备集中在珠三角区域，同时加大长三角土地储备量，其他重点区域中心城市也在极力拓展加速布局长三角主营业务珠三角仍占很大比重

585904年起，复地开始实施向外扩张战略，截至07年，基本完成全国两大战略圈布局，布局主要集中在环渤海以及长三角区域，并有部分热点城市上海复地复地自1994年开始房地产业务目前，复地已经在上海、北京、武汉、南京、无锡、重庆、天津、海口、杭州等地，成功开发数十个项目，所开发的项目既有公寓、别墅等传统住宅物业、也有办公场所、商业中心、钢铁总部基地等商用物业。·武汉·上海·南京·武汉·上海·南京·无锡·北京·武汉·上海·南京·无锡·北京·海口·天津·重庆·武汉·上海·南京·无锡·北京·海口·天津·重庆·杭州03年之前04年05年—06年07年立足上海，积极拓展开进杭州，进一步拓展长三角追随热点区域大力拓展长三角，并开进北京

5960复地采取着力挖掘传统区域和大力开进热点区域并举的全国性扩张战略，传统区域挖得深，热点区域涉猎广复地针对不同区域，采取了如下战略。一、长三角区域。传统区域内部大力开发，极力拓展。在长三角地区大举进入二线城市。二、环渤海区域。发力进入主流城市，占领北京、天津等战略制高点。三、其他区域热点城市伺机进入。进入了武汉、重庆、海口。长三角区域：上海—南京(03年)---无锡(04年)---杭州(07年)环渤海区域：北京(04年)---天津(05年)其他区域：武汉(03年)，重庆、海口(05年)05年后，复地集团在立足上海的基础上，已初步完成了三大战略圈：首先，以上海、北京为代表的一线城市是复地的核心目标；其次是区域中心城市，如武汉、重庆、天津等；第三是长三角，以上海为中心辐射的南京、无锡等地，同时随着公司规模的不断扩大，复地集团在业务模式与开发物业模式形式上也略有调整。-----复地内部员工访谈·武汉·上海·南京·无锡·北京·海口·天津·重庆·杭州上海复地

6061华润置地01年之前一直在北京经营地产项目，02年随着发展上海市上海滩项目，而宣布全国性的发展战略开始实施华润置地是中国最具实力的综合型房地产公司之一，主营业务为物业发展和物业出租，已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳十四个城市。北京华润北京··北京··上海·成都北京··上海·成都·武汉·合肥2001年前2002年—2003年2004年2005年华润置地全国扩张过程图示：全国性发展战略开始实施由点式布局过渡到区域发展阶段北京··上海·成都·武汉·合肥·深圳·杭州·宁波·长沙·苏州·沈阳·大连2006年—2007年北京··上海·成都·武汉·合肥·深圳·杭州

6162华润战略布局选择经济发达的城市，以区域中心城市为核心向周边城市拓展截至2007年08月，华润战略夸张的全国布局基本完成，以北京、上海、成都、武汉为中心的区域公司发展各成体系。环渤海区域：北京—大连(06年)---沈阳(07年)华中区域：武汉、合肥(04年)---长沙(06年)长三角区域：上海(02年)—杭州(05年)—宁波、苏州(06年)西南区域：成都(02年)—重庆珠三角区域：深圳(05年)福建沿海：厦门(07年)·北京·上海·成都·武汉·合肥·杭州·宁波·苏州·长沙·深圳·厦门·沈阳·大连·重庆在环渤海区域，华润选择了北京及其周边的大连、沈阳在长三角区域，华润选择了上海及其周边的杭州、无锡、宁波、苏州在华中区域内，华润选择了武汉及其周边的合肥、长沙在西南区域内，华润选择了成都及其周边的重庆在珠三角区域，华润选择了深圳在福建沿海，华润选择了厦门北京华润“华润一般选择城市有两点考虑：一、城市经济基础好；二、华润在当地有产业，政府关系良好的城市。”——华润合肥员工访谈

6263首创置业全国性的扩张启动时间较晚，始于05年，到目前为止在全国6个城市进行了战略布局，进入城市为二线城市，并没有开进深圳、上海等其他非北京一线市场北京首创北京天津成都沈阳无锡太原占总数比35.5%15.1%12.3%22.1%5.1%9.9%成都沈阳太原无锡天津第一步：05年07月第五步：07年第四步：06年03月第三步：06年01月第二步：05年09月截至07年06月30日，各城市拥有可建楼面面积数占比情况首创置业与中国房地产业一同成长，始终致力于投资开发中高档住宅及商务地产，并长期持有部分优质商用物业。2005年首创置业开始进行全国性的扩张战略。启动“3(x+y)”矩阵模型下的全国扩张战略，即：锁定“环渤海”“大西南”“长三角”三大主流区域市场，全面启动个区域市场高效突破与深度挖掘相结合。到目前为止，公司在北京、天津、太原、无锡、成都、沈阳都有土地储备。

6364·北京·上海·深圳···广州东莞佛山···天津大连沈阳····杭州宁波·南京苏州无锡····成都重庆武汉长沙·西安综述各大开发商全国性扩张历程02年03年04年05年06年07年华润上海成都武汉合肥深圳杭州大连、长沙宁波、苏州沈阳厦门保利北京武汉重庆上海沈阳佛山长沙、包头杭州长春复地南京武汉北京无锡重庆天津海口杭州金地北京上海东莞武汉广州天津西安宁波成都、沈阳杭州南京首创天津太原无锡、成都沈阳总结１：品牌全国性的战略扩张主要集中在四大区域：环渤海、长三角、珠三角、大西部珠三角区域进入性较难。除本地开发商外，外来企业很难进入。

6465总结2：北京、上海是所有全国扩张开发商必选城市，同时立足区域中心城市，向周边热点城市布局02年03年04年05年06年07年华润上海杭州宁波苏州保利上海杭州复地上海南京无锡杭州金地上海宁波杭州南京首创无锡02年03年04年05年06年07年华润北京大连保利北京沈阳复地北京天津金地北京天津沈阳首创北京天津沈阳各大开发商长三角区域扩张历程各大开发商环渤海区域扩张历程综述战略进入北京、上海，同时以区域中心城市为核心，向周边热点城市布局：北京→天津上海→南京、杭州、苏州、无锡、宁波其他区域中心城市：西安、武汉、重庆、成都·北京·上海·深圳···广州东莞佛山···天津大连沈阳····杭州宁波·南京苏州无锡····成都重庆武汉长沙·西安区域发展商向全国性发展商的转变，必然要求占据一级区域中心城市作为影响力制高点，进而向全国次级城市扩张

656666第二次修正：以06年市场量消化量为标准进行城市进入战略调整销售规模可在一定程度上反应市场的容量及发展动力。市场容量越大的城市发展后劲越足。以600万平米作为城市市场规模的判断标准城市06年销售量（万平米）上海3025.4北京2607.6重庆2239.54天津1458.6成都1427广州1316.88沈阳1243.8南京998.52武汉960.88郑州800.8杭州762.5深圳756.54长沙741.69青岛736.5昆明734.63哈尔滨674.4城市06年销售量（万平米）宁波671.5福州664.58合肥640.92大连628.8西安621.5苏州601无锡479.4厦门433.27长春389.97东莞379.43济南259.62唐山225淄博199.92常州烟台佛山

6667经过两次修正后的企业扩张进入城市战略城市等级可实现的企业战略目标城市第一梯队战略城市品牌可持续快速扩张西安、成都、大连、青岛、武汉、郑州、北京、天津、上海第二梯队推荐城市可持续快速扩张杭州、福州、长沙、重庆、昆明、深圳、沈阳、宁波、合肥、南京、哈尔滨、广州、佛山、常州、厦门、苏州、济南第三梯队参考城市快速扩张烟台、无锡、唐山、东莞、淄博、长春

67海尔地产对于本次研究的要求从市场角度选择成长性好、影响力大的城市结合海尔地产企业战略和资源优势，为海尔地产近期扩张城市选择提供城市参考世联站在第三方的角度，对市场进行分析，海尔对进入城市主要有两点要求：一是市场成长性好；二是影响力大。海尔地产对本次研究的初次要求公司争取引进战略投资者和上市；3年内（2009年）销售额达100亿海尔地产近期发展目标初步扩张战略，首先逐步在山东省内和省外有工业园城市发展物业，再逐步扩展到该城市周边地区，由点到线、由线到面海尔地产城市发展战略扩张中求稳，不能离山东太远，同时以山东为基地，青岛为核心城市选择的区域方向海尔地产发展要求稳，所以海尔暂时不能走太远，比如说新疆这些地方现在就暂时不考虑，西部就去成都、重庆、西安这几个城市。山东一定要扎稳，“以青岛为核心，山东为基地”。海尔有工业园的地方（青岛、合肥、武汉、大连、重庆、顺德、贵阳、济南）也要重点打造。——访谈纪要（2007.9.7）

68世联对于海尔地产企业战略扩张的理解企业快速扩张，短期内上市，必须保障企业的稳健盈利，因此降低异地拓展成本和市场开发风险是优先考虑因素；——区域选择：以山东省为基地向周边较大城市群进行扩张，包括环渤海、长三角、中部城市群和西南城市群。同时，在企业的大本营山东省深耕细作。——城市选择：在以上区域中，以有工业园和资源且市场潜力好的城市为突破口进行扩张，包括西安、武汉、大连、济南、合肥、重庆为建立企业品牌影响力，成为全国性企业，必须在长三角、京津冀、山东半岛三大城市群中的区域中心城市战略布局；——战略城市选择：青岛、上海、北京

69世联对于海尔地产进入城市的建议企业战略扩张：点→线→面点：3个战略中心：青岛、北京、上海6个重要节点城市：有资源且市场潜力好：西安、武汉、大连、济南、合肥、重庆线:围绕节点和战略城市向周边市场潜力较好的城市扩张面：形成山东半岛、环渤海、长三角、中部地区及大西南地区其他市场潜力较好的城市：长期关注，伺机进入西安武汉重庆合肥大连济南长春哈尔滨贵阳昆明福州厦门广州深圳东莞佛山五大核心区域：山东半岛、环渤海、长三角、中部、大西南三大战略中心：青岛、北京、上海重要节点城市扩张进入城市长期关注城市战略中心城市北京上海青岛郑州成都沈阳长沙天津淄博南京苏州常州宁波无锡杭州

70企业扩张的根据地山东省17个地级城市基本情况GDP（亿元）人均GDP（元）常住人口数销售量（万平米）销售均价（元）青岛3206400828257376288烟台2402368496503803886济南2185363496802603596潍坊172119677855淄博1645391704462762100济宁145617976811东营1450740481821662355临沂14051363910231871693威海1369547412502252311泰安1012180745381211829德州100318071558186聊城83915312573滨州8292227337354枣庄75820936372菏泽5386041885日照50618720282莱芜28723053125山东省17个地级市基本情况以青岛和济南为中心向各周边地级市扩张，再由地级市向县级市扩张。案例借鉴：河南建业

71河南建业集团将自身定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商，遵循“扎根中原，逐步、分级向下延伸的”发展战略，固守区域中心城市郑州，并向下进入河南省16个地级市从2002年开始，建业的省域发展战略全面启动，开始向省内地级城市扩张；直到2006年已经进入河南省的16个地级市。通过这几年的发展，建业已经基本上具备了修改这些城市建设标准的资格和能力；年开发量近200万㎡，年销售量逾70万㎡郑州市1992-2001年济源市安阳市濮阳市焦作市开封市商丘市三门峡市洛阳市许昌市漯河市平顶山市郑州市驻马店市信阳市南阳市2002-2005年省会城市地级市从1992年创建公司，建业花10年时间固守在郑州这一个城市，做到净增资产10个亿。将公司发展战略定位为“省域发展战略”——“扎根中原，逐步、分级向下延伸，做专业化领袖型区域品牌地产开发商”省会城市

72济源市安阳市濮阳市焦作市开封市商丘市三门峡市洛阳市许昌市漯河市平顶山市郑州市驻马店市信阳市南阳市濮阳县禹州市从2006年开始，建业开始由省内二级城市开发迈向省内县级市的开发步伐，先后在濮阳县和禹州市进行了项目运做。2006年建业住宅集团再次在濮阳成功摘地。此次成功摘地是建业集团在濮阳推出建业城市花园后的第二个项目，标志着建业在地级市场布局之后选择重点城市深度开发的开始。县级市地级市省会城市县级市地级市省会城市乡镇由省会俯冲中等城市，再挺进县城，最终杀入中心乡镇县级市地级市省会城市乡镇地级市布局完成后，选择重点城市进行深度开发，获取高利润建业遵循的“向下走，做小，再做下”的战略逻辑2006年至今+2006年建业集团开始由省内二级城市向县级市开发，并预备最终进入中心城镇；同时选择省内重点城市深度开发，始终坚持着区域内深度发展的战略

73山东主要城市房地产市场（一）——烟台烟台房地产价格增长速度较快，交易量增长较快房地产开发可划分为五大片区，区域开发特征明显开发区片区：环境好，房产发展快，人口增长迅速，地产热点片区，客户为就近工作的人士及日韩人士莱山区片区：发展重点，环境好，价格高，高档次代表，吸引全市客户及部分外地投资客幸福桥片区：价位较低，中档次的代表，在2800-3300之间，以片区原居民为主，居住氛围成熟福山片区：中低档的代表，价格2500-3200，客户主要是福山区及开发区人士芝罘老区片区：高密度居住区，价格较高，楼盘规模小，基本无园林，区内及全市客户

74组团式城市发展布局，六大组团分别承担不同的核心功能八角组团福山组团开发区组团芝罘组团莱山组团牟平组团芝罘组团——商务中心、金融中心和服务中心通过用地功能置换、环境整治、旧城改造强化中心城区职能，调整布局并增加商贸、文化娱乐等公共设施，构成以商贸聚集为主体的综合服务功能区；实施滨海地区综合开发改造，形成独具特色的滨海城市风貌。莱山组团——文化中心及科研中心以高等院校、体育公园、世贸中心和行政中心建设为重点，突出人文亮点，提升城市品位，形成科技教育、行政、体育和先进的智能化技术为核心的新产业区。开发区组团——对外开放基地、先进制造业核心区域以结构优化和产业集聚为核心，以引进大型项目为龙头，拓展产业结构，延伸产业链，增加完善居住、商业等配套设施用地，使之成为烟台产业发展新区。福山组团——综合制造业、农业高新技术产业等城郊外向型经济区域合理布局工业、居住及各项建设用地，完善基础设施建设，提炼壮大主导产业，带动民营产业的发展，形成产业发展聚集的高地。八角组团——临港工业和物流中心加大港口建设力度、完善港口配套设施、提高港口容量、大力发展临港大工业和现代物流业、实现产业与港口联动的发展格局。牟平组团——以旅游发展为重点的综合功能区、发展备用地充分利用现有的基础设施及自然条件重点发展旅游接待设施，合理布局城市各项用地，形成相对独立的综合功能区。烟台市城市空间发展规划：以芝罘滨海地带为中心，强化中心城区职能，拓展东西两翼，贯通南山北海，整合城市用地，协调组团功能，加强各个组团间的联系和融合，基本形成五大组团的滨海带状组团城市结构。城市格局

75城市总体发展以传统的芝罘区为中心，拓展东西两翼，莱山区和开发区为城市发展重点八角组团福山组团开发区组团芝罘组团莱山组团牟平组团烟台城市总体规划提出：积极拓展东西两翼、适度向南发展；。莱山区和开发区是城市发展的重点；莱山区位于城市重要发展方向，烟台市政府已于2000年搬迁至莱山区，区域内规划了大学城和科技园，莱山区将发展成为烟台的文化和科研中心。资料来源：烟台市城市总体规划（2006-2020）城市格局

76烟台房地产价格增长速度较快，交易量增长较快，2005年达到219万平米芝罘区开发区福山区莱山区35962988245533942005年各区平均价格芝罘区开发区福山区莱山区年开发量87.4972.4128.9830.22219.12005年年交易量219万平芝罘区和开发区的交易量历年来较快上升，莱山区则相对持平；房产市场

77房地产开发可划分为五大片区，区域开发特征明显，莱山区和开发区是高档/中高档住宅的代表，福山区则是中低价位区域的代表芝罘区开发区福山区莱山区87.4972.4128.9830.22发展重点，环境好，价格高，高档次代表，吸引全市客户及部分外地投资客高密度居住区，价格较高，楼盘规模小，基本无园林，区内及全市客户环境好，房产发展快，人口增长迅速，地产热点片区，客户为就近工作的人士及日韩人士价位较低，中档次的代表，在2800-3300之间，以片区原居民为主，居住氛围成熟烟台城市沿海岸线发展的态势，使房地产开发整体格局呈现出相同的特征，除传统老区芝罘区外，莱山区和开发区正成为开发的热点区域；项目所在片区周围三公里内，除希望家园外，无商品房开发中低档的代表，价格2500-3200，客户主要是福山区及开发区人士房产市场

78山东主要城市房地产市场（二）——济南济南城市步入主动郊区化启动阶段，城市中心土地价格涨幅剧烈，中高收入人群出现到环境较好郊区置业倾向。济南房地产市场主要为内向型市场，低密度市场细分不足，为数不多的供应以顶级产品为主，满足中产阶层需求的中高端产品稀缺。市场产品品质、社区景观设计较差，同质化严重，缺少创新性及精细化产品。东部片区土地供应量大、价格上涨迅速，将带动未来物业价格快速攀升，区域郊区城市化趋势明显，逐渐形成城市中心，未来将延续市场热点地位千佛山聚集了济南绝大部分低密度物业，受政府“南控”发展战略影响，未来供应量有限，将成为城市绝版豪宅区域文教片区土地价格昂贵，未来供应量较少，以旧改为主，但凭借完善城市配套及高水平教育资源将强化城市高端公寓聚集区的市场地位西部、北部片区城市面貌及环境较差，小产权项目众多，市场以中低端产品为主流，将成为城市中低收入置业人群的聚集地西南部片区城市面貌较差但自然环境相对较好，开发档次参差不齐，未来供应量较大，以高强度小高层产品为主

79随着济南经济增长及03年以来城市建设进程加快，房地产市场进入快速发展阶段近十年来济南经济保持快速发展，2006年ＧＤＰ总量突破2000亿元，人均ＧＤＰ实现36394元／平方米，分别比1995年增长了4.5倍、4.0８倍伴随城市经济实力的增强，居民收入的增加，济南房地产市场开始提速，特别是2003年以后，伴随新的城市规划总体方案开始实施，城建“十大工程”相继展开，城市基础设施日益完善，房地产市场迅速升温，03、０４年商品房销售面积较上一年增长近20万平方米，商品房价格也在热潮中显著上升，2004达到3000元／平方米，较2004年增长了近700元市场发展阶段2006年年济南人均ＧＤＰ达到36349元1999年－2005年济南商品房销售价格统计1999年－2006年济南商品房销售面积统计康居建设工程：未来五年，新城区内农民转市民、新增人口及现有城市居民改善居住条件共需新建住房约3000万平方米。计划每年按６００万平方米的规模在东部产业带和东部新城、西部新城、西部片区分别连片建设。五年内基本完成对市区一环路内３００万平方米左右的旧房、棚户房改造。其他九项工程：名城保护工程、交通建设工程、管网建设工程、绿化建设工程、供水建设工程、设施建设工程、蓝天保护工程、河道整治工程、容貌整治工程“十大工程”

80根据资源禀赋的差异和房地产供应特征，可以把济南市区房地产市场分成六大片区东部片区：指二环东路以东，以规划中的行政中心和高新区为核心的片区，是目前供应量最大的片区；北部片区：指无影山中路－北园大街以北的片区，区域形象较差；西部片区：指纬二路－英雄山路以西的区域；西南群山片区：西南二环路南北两侧山区，包括：青龙山、郎茂山、马武寨、石房峪、万灵山、老虎洞、泉子山、兴隆山文教片区：指二环东路以西、青年东路以东的片区，是济南传统的文教区千佛山片区：指舜耕路以东，千佛山以南，二环南路以北的片区，是济南传统认知度较高的片区千佛山片区西部片区北部片区文教片区东部片区市场板块地位西南群山片区

81东部片区：城市主要发展方向，汇集众多城市资源，市场发展热点地区经十东路旅游路轻骑路二环东路资源条件：高新技术产业区带来的区域居住环境的改善、经十东路与旅游路的景观带驱动因素：东部的高速发展、置业传统“买东不买西”、城市东移、政府东迁利好消息产品特征：小高层与高层为主，有少量多层、联排产品；户型面积偏大，三居为主140平米左右；价格区间为4500-6000元/平米（非低密度）；总价区间为60-120万(非低密度)客户特征：政府机关公务员、高新区工作白领、国企职工（济钢等），私营业主，地缘性客户为主，收入较高；看好东部未来发展，对目前的配套较为认可

82东部片区土地供应量大、价格上涨迅速，将带动未来物业价格快速攀升，区域郊区城市化趋势明显，逐渐形成城市中心，未来将延续市场热点地位东部片区土地供应从2005年开启，当年供地面积达到47万平方米，占全市供地量的94％；2006年全市土地供应集中放量，东部片区土地供应占全市的七成以上，创记录的达到344万平方米；2007年前五个月全市供应的土地有8块来自东部（７块是高新区土地），总面积达到52万平方米东部片区近三年土地出让面积情况高新区近三年最高楼面地价情况东部与西部片区楼盘价格比较图（黄色为东部楼盘）2005年2006年2007年前五个月2005年至今东部与西部土地供应占比,东部(蓝)\西部(黄)近三年来东区土地供应在全市范围内占主导地位

83千佛山片区：济南环境资源最优越的区域，高档住宅的聚集区二环南路旅游路舜耕路经十路资源条件：稀缺的千佛山自然景观、城市核心区便捷的交通联系的驱动因素：同时享受自然环境、与城市核心资源产品特征：别墅与多层为主，有少量小高层与高层；独栋别墅面积在500平方米以上、联排别墅面积区间为200~500平方米，多层以大户型为住；独栋别墅价格在500万以上，联排价格在200~500万之间客户特征：别墅客户：全市范围内的顶级私营企业主客户职业特征：100％为私营企业主客户价值取向：追求“一步到位”，注重别墅带来的尊荣感；公寓客户，来自东部和南部的省直机关办公区域和传统商圈，政府高官和私营企业主；客户价值取向：a.认可项目地段、环境；b.追求最高端的居住享受

84千佛山聚集了济南绝大部分低密度物业，受政府“南控”发展战略影响，未来供应量有限，将成为城市绝版豪宅区域“落实城市发展“南控”方针，严格控制中心城建设向南部山区蔓延扩展，突出脆弱资源和生态环境保护，强化用地分区管制，划定禁止建设区、限制建设区、适宜建设区，界定城镇建设范围、各类重点资源和生态区域的保护范围，针对不同分区提出相应的管制要求和措施”-----济南城市总体规划（2006-2020)目前济南在售或即将开盘的低密度项目分布燕子山庄燕山樱园东方美郡熙园峰景.上院蝶泉山庄九如山庄卧虎山生态别墅区莱茵小镇彩石山庄千佛山区域片港澳花园千佛山，海拔285米，周朝以前称历山，相传，古代虞舜曾于山下开荒种田，隋开皇年间，依山势镌佛像多尊，并建“千佛寺”，始称千佛山千佛山.历史千佛山.旅游济南三大名胜之一,泰山余脉，峰峦起伏，林木森森，虽无奇峰异谷，但景色秀丽却为济南群山之首

85文教片区意向：文教配套齐全，城市交通及生活配套方便，城市属性明显，市民认知度高资源条件：传统高教片区,文教配套齐全驱动因素：城市交通与生活配套方便,教育水平高产品特征：多层、小高层、高层都有；户型面积较大，两居110平米，三居130-170平米，也有一部分针对年轻白领的小户型项目；价格区间为5000-9000元/平米；总价区间为70-200万（非小户型）客户特征：区域内的高端人士如高校教授、省市政府机关公务员、私营企业主，还有一部份刚参加工作的年轻白领。看中区域内良好的生活氛围、文化气息、教育环境经十路历山路山大路二环东路

86文教片区土地价格昂贵，未来供应量较少，以旧改为主，但凭借完善城市配套及高水平教育资源将强化城市高端公寓聚集区的市场地位2006-G020地块由南京永亨房地产开发公司挂牌获得，地块位于历下区和平路47号，原建工学院地块，成交总价69000万元，楼面地价2960.45元/平方米。拍出2006年济南土地市场天价“市中心地区基本没有什么供应量了，旧改政府宣传力度大，但实施力度并不大”——京鲁山庄销售总监文教片区在售项目未来供应情况文教片区城市配套与教育资源情况：1、山东大学西校区2、山东大学东校区3、济南三中4、济南二十四中5、师范大学附属中学6、铁道职业技术学校7、济南医院8、中心医院9、山大医院10、省脑科医院11、历山宾馆12、燕翅宾馆13、白花公园14、历山剧院15、大润发超市16、大润发超市2006-G020地块165811213715931291441016大舜天成，均价9000元/平方米，是目前济南城市核心区内价格最高的公寓项目项目名称建筑面积万平米总套数文莱剩余供应量均价（元）汇丽华城42001206000大舜天成10350409000历山名郡22一期140二期1807000银座花园328001205700福润康城6.56006004700摩卡空间11441004700总计75.5224311606000

87西部片区意向：济南旧城区，配套设施齐全,城市面貌较差经十路英雄山路建设路经七路资源条件：城市配套基本完善、交通便捷驱动因素：地缘性因素产品特征：小高层最多，此其是多层与高层产品；户型面积适中，两居80-100平米与三居120-140平米；价格区间为4000-6000元/平米（非低密度）；总价区间为50—70万(非底密度)客户特征：地缘性客户为主，包括政府机关公务员、企事业单位职工，生意人较少，总价承受力一般

88北部片区意向：城市面貌差，认知度低，领袖产品依靠产品特色实现和其他区域接近的房价资源条件：无强势资源，城市配套与交通正在完善的过程中驱动因素：地缘性因素产品特征：多层、小高层、高层；户型面积偏小，两居80-90平米比重较大（部分中高端项目大户型为主）；价格区间为3500-6000元/平米（靠近大明湖价格较贵）；总价区间为30—50万（不包括洋房、联排别墅等高端产品）客户特征：地缘性客户为主，包括政府机关公务员、企事业单位职工，生意人也有较大份额（泺口、西市场等地的生意人），总价承受力有限

89西部、北部片区城市面貌及环境较差，小产权项目众多，市场以中低端产品为主流，将成为城市中低收入置业人群的聚集地城市环境差城市交通混乱小产权房林立项目名称销售价格总价区间外海西子城市花园370040-50万实力.荣祥花园380030-40万四建泉城花园390030-40万外海现代.中央花园390045-55万凯旋新城420030-40万鑫苑城市之家420030-50万利源花园430040-60万香桔市460015-35万阳光100国际新城470030-70万三箭如意苑480060万世纪佳园480040-80万海右重华500040-70万新世界阳光花园570080-100万君逸左岸400035-45万鑫苑·碧水尚景470030-40万重汽翡翠郡500060-120万鲁能康桥510050-70万巴黎花园570050-80万西部与北部片区在售项目单价与总价情况城市面貌与环境较差大金紫光园西部中低端项目北部中低端项目鑫城小区阳光颐康园馨苑小区康宁家园南沙佳苑金容花园汇源华庭清河北苑联大凯旋城明湖花园湖光山色

90西南部片区意向：产品档次参差不齐，小高层、高层为主，自然环境较好，城市面貌较差西南二环路青龙山郎茂山马武寨石房峪万灵山老虎洞泉子山兴隆山资源条件：优良自然山体资源，与千佛山自然资源有一定差距驱动因素：追求良好自然环境产品特征：目前是多层、小高层、高层产品为主，未来将有低密度产品入市、碟泉联排、领秀城后期、九如山庄；三居130-140平米；价格区间为5000元/平米（非低密度）、7000-8000元／平米（低密度）；总价区间为70－120万(非低密度)客户特征：购买多层、小高层、高层客户为西部高收入群体；购买低密度项目客户多为二次置业，已市中心已置业，40岁左右，追求自然环境，低密度生活，购买力还达不到购买千佛山低密度项目的水平

91西南部片区城市面貌较差但自然环境相对较好，开发档次参差不齐，未来供应量较大，以高强度小高层产品为主项目名称上市方式建筑面积（万平米）建筑类型雅秀园亮相3.8小高层济南玫瑰园公寓亮相15高层鲁润名商广场开盘3.95多层九如山庄亮相2别墅蝶泉山庄小高层部分亮相5小高层领秀城山水华府二期开盘4小高层、洋房普利利源花园亮相2小高层合计35.75万平方米2007年4月济南西南部新增住宅项目最多，为7个，小高层为主，占市区新增住宅项目总数近50%的份额区域内项目开发档次参差不齐，外海蝶泉山庄别具一格的江南园林风格让人记忆犹新，而九如山庄的别墅排布过于密集，品质大打折扣城市环境较差，修路与拆迁使得区域内混乱、嘈杂；自然环境良好，周边小山体众多、植被覆盖率高，济南大学西校区就坐落于此

92山东主要城市房地产市场（三）——淄博总体发展向好，但是目前处于盘整期房地产市场：2001年和2002年房地产市场发展很火，03年以后放量很大，房价上涨趋缓，消化速度下降。淄博房价水平整体不高。市场另一个特点是团购量很大，也是压低房价的另一个原因。产业：淄博工业基础雄厚，城市居民在消费水平、支付力能力上比较强；私营经济发达，藏富于民。客户：淄博有钱人较多，但均在青岛和济南买房，同时在淄博也有几套房。

93淄博城市呈十字形发展，新区是城市未来发展的主要方向整个淄博城市的规划发展方向是：以张店区为中心，向东西南北呈十字展开发展根据淄博发展现状，城市东南的产业发展对环境污染严重，张店区的北向有济青高速阻隔，张店区主要的发展方向是向西发展根据周村城市规划：北部是工业区，东部是居住区，周村向东发展淄博新区位于城市发展的东西带上城市统筹规划，将中心城区展开，协调推进中心城区与周边地区的融合互动，是未来城市发展的主要思路。摘自《淄博十一五纲要》新区城市规划

94近年来，淄博GDP快速增长，经济处于高位发展阶段，将推动房地产市场的快速发展淄博2005年GDP同比增长17%，达到1430亿元，同期山东省GDP同比增幅为15%，淄博经济处于快速发展时期。淄博历年人均GDP均呈现高速增长态势，2005年达到4200多美元，增长23%，是全省平均增幅的2倍。淄博市经济处于快速发展期，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，经济的快速发展将推动房地产市场快速发展。近五年淄博全市GDP运行状况资料来源：淄博市统计年鉴近五年淄博人均GDP增长房地产预警系统GDP增速与房地产发展关系淄博为17%4%-5%5%-8%大于8%小于4%停滞萎缩稳定发展快速发展宏观经济

95淄博市人均消费支出与人均可支配收入比在全省最低说明居民用于储蓄的资金增加，未来购房资金能力加强资料来源：淄博市统计年鉴淄博城镇消费支出所占可支配收入比逐年降低，接近全国0.65平均水平，说明居民储蓄意识逐渐增强，潜在的购房资金在增加与全省其它重要城市的人均消费支出与人均可支配收入比看，比例最低，说明潜在的购房资金能力较高淄博城镇人均可支配收入增长高出全省平均水平12%；2005年淄博城市居民人均消费支出增长17%.，增速高于全省10%的平均水平。近年淄博人均收入与消费支出情况2005年山东主要城市人均收入与消费支出情况

96房地产开发投资额增幅较快，但相对于固定资产投资比例比较低，同时也远低于国际正常运行水平房地产投资额增幅超过25%，处于异常区间，但对整个市场影响来看，并不能表明整体市场的异常近5年来，淄博房地产投资所占固定资产投资比例平稳上升，2005年达到11%，与发达国家正常比例20-25%想比，淄博房地产投资偏于保守。异常基本正常正常运行基本正常异常2005年房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%31.30%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/固定资产投资<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%11.4%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%近年淄博房地产投资占固定资产投资比例状况近年淄博房地产投资增长

97淄博房地产投资增长水平落后于整体经济发展水平，说明房地产投资增长空间较大2001年-2005年，淄博房地产投资GDP的比例均低于正常水平。说明淄博房地产投资发展水平落后于淄博整体经济发展水平在淄博整体经济发展的推动下，淄博的房地产投资具有较大的增长空间异常基本正常正常运行基本正常异常2005年房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.20.0541反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%11.4%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产投资与固定资产投资和GDP的比例关系

98作为全国重要的工业基地，淄博化工、建陶、医药、纺织等产业对经济贡献最大，是城市财富阶层的主要来源2005年淄博主导产业对工业增加值的贡献淄博近三年，第二产业比例不断增加，淄博05年第二产业占全市经济的比重达到66.8%，比04年有所增大，同期全国平均第二产业比重仅为46.2%。淄博目前形成了化工、医药、建材、纺织等为主、门类齐全的产业格局。化工、医药、建陶、轻纺服装几大行业工业增加值占全市工业的70%以上资料来源：淄博市统计年鉴

99主导产业带动其上下游产业链发展，私营经济发展迅速，产生大量财富阶层主导产业发展、规模扩大上、下游企业需求扩大私营经济发展企业盈利能力、积累能力加强财富阶层产生财富阶层壮大淄博市个体工商业户已发展到7.42万户，户均资金2.24万元；私营企业达到2.14万家，注册资本290.3亿元规模以上民营企业达到1784家，其中销售收入过50亿元的4家，过15亿元的15家，过亿元的239家从业人员达到104万人，占淄博就业人员的67%；实交税金110亿元，占淄博税收的78%齐鲁石化集团中层以上人员收入一般是10万以上，高层收入更高。齐鲁石化的产业带动能力强，催生大量私营化工企业，老板一般收入在100万以上周村有大量的私营纺织厂，一般年收入一般在50万左右的大约70多家，也有一些私营化工企业，数量不多，一般私营业主年收入在100万以上。淄川建陶工业园，大约有1500家销售代理企业，其中年收入在30万以上的私营业主近300个；有近100家生产企业，私营业主年收入一般在100万以上——部分访谈结论

100淄博商品房供求关系比较平衡，2005年出现供过于求，同时房地产整体开发效益较低，整体水平需要提高2001年，淄博市房地产开发投资出现迅猛增长，03年、04年两年淄博商品房销售额增长幅度均超过了50%，05年销售额继续增长，但增幅明显下降，只有23%。2005年房地产投资额首次突破60亿元，达到75亿元，与2004年同期相比净增18亿元，增长33%。2006年1-3季度为59亿元，增长26%。淄博商品房施工面积持续增长，增长幅度不断加大。06年上半年增长幅度49%，施工面积993万平米，已经超过05年全年总额。资料来源：淄博统计年鉴近年淄博房地产销售额/房地产投资额异常基本正常正常运行基本正常异常2005年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.75反映商品房供求是否平衡的指标，去年成交面积大于竣工面积商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.53反映房地产投入与产出的效益指标,表明长沙开发的总体效率不高近年淄博销售面积与竣工面积对照分析2001年2002年2003年2004年2005年比值0.630.350.440.560.53

101淄博房地产市场发展状况总结：总体发展向好，但是目前处于盘整期房地产投资增长落后于整体经济增长，淄博房地产市场发展空间较大淄博工业基础雄厚，城市居民在消费水平、支付力能力上比较强；私营经济发达，藏富于民目前淄博房价水平整体不高，房价收入比在较低的合理水平，并且改善型置业的房价收入也在合理范围内。淄博房价、商品房销售量、商品房开发投资增长，主要的2003-2004年，涨幅最明显，2005年以后，涨幅趋于平稳。同时，房价上涨趋缓，消化速度下降。总体市场发展结论：淄博房地产市场发展比较健康，在整体经济带动下，具有较大的增长空间；从目前消售状况看，市场处于爆发后的盘整阶段阶段。中国房地产市场发展规律时间走势盘整期盘整期盘整期爆发期爆发期爆发期淄博市场发展模拟

102山东主要城市房地产市场（四）——泰安市区板块：作为城市的发祥地具有强势的山水资源和完备的城市配套；由于老城中心可开发土地量的减少，市区板块新增住宅供应量已向四周扩散；市区板块中档和中高档项目总价多在45万元以内；中档项目销售较快，3000元以上中高档项目销售速度减慢；开发区板块：开发区板块的区域价值尚未形成，在售项目主要通过自身的产品创新和性价比来对市区板块的中档项目客户进行分流，配套缺乏；开发区板块供应量大，是泰安当前新增住宅的主要供应者；创业园板块：总体可发水平较低，客户以地缘性客户为主，只有少量市区客户因产品形式和环境因素等而来此置业地段、环境、产品品质是客户的主要价值诉求

103泰安市下辖2区2市2县，主城区包括泰山区和岱岳区泰安市下辖2区2市2县，包括：泰山区、岱乐区、肥城市、新泰市、东平县、宁阳县。泰安城市总面积7762平方公里，05年底全市总人口达550万人。东平县肥城市泰山区岱岳区宁阳县新泰市新泰市——山东能源基地之一，鲁中地区的工业基地；肥城市——山东能源基地之一，中国肥桃之乡；东平县——东平湖综合开发旅游服务基地；宁阳县——新兴能源产业基地。城市概况

104泰安定位于旅游城市，以发展成国际性旅游城市和宜居城市为目标城市性质——以泰山为依托的历史文化名城和风景旅游城市，鲁中地区中心城市之一。城市职能——山东省科教中心之一，山东省旅游度假、现代制造、商贸物流基地。城市发展目标——将泰安建成独具特色的国际性旅游城市、泰山文化与现代文明交相辉映的文化名城，以现代制造业与旅游业为主导的经济强市，天蓝、水碧、山青的最佳宜居城市。资料来源：《泰安市城市总体规划（2005-2020）》简本城市规划

105泰安的产业发展以第二产业和第三产业为主2006年泰安三次产业构成为11.5：56.5：32。泰安市重点培育汽车、非金属材料、电器电缆、精细化工、生物工程、食品等六大主导产业。旅游业泰安历年三次产业比重构成进一步强化旅游业龙头地位，加快发展现代物流、餐饮娱乐、社区服务、中介服务、房地产5个重点行业，积极拓展金融、交通运输、信息服务、文化传媒、汽车服务、农村服务6大服务领域，努力构筑以旅游业为龙头、各业竞相加快发展的服务业新格局。城市产业

106根据区位的不同，当前在售的项目可以分为三大板块—市区板块、开发区板块和青春创业园板块编号项目1国华经典2龙泽花苑3月季花园4时代明珠5富卓金寓6嘉德现代城7彩虹新苑8九州家园9凤栖湾10泰安奥园11御景龙城12玉龙花苑13卧虎山花园14鑫源花园15龙泉花苑市区板块开发区板块青春创业园板块房地产市场

107市区板块供应特征：80%以上的售项目已经处于销售尾期，当前主要供应仅为九州家园一个项目泰山区项目总规模（万m2）销售率国华经典10.885%龙泽花苑495%擂鼓石花园4.595%九州家园1030%富卓金寓1.575%嘉德现代城2395%彩虹新苑790%月季花园4.9售完时代明珠370%~80%市区板块在售项目销售状况统计市区板块在售项目销售状况表市区在售项目主要为九州家园一个项目，今年7月开盘，多层2700元/平米，总建面10万平米，22栋多层，6栋小高层，共600多户市区板块

108未来供应量主要集中在高端项目（宝龙城市广场和银座城市广场），中端和中高端项目缺失项目规划位置规模产品形式销售单价推出时间宝龙城市广场泰安区温泉路北侧商业23万m2;住宅７万m2;总计30万m2商业、独栋、叠拼、花园洋房、酒店公寓预计在4000元／平米以上内部认购中银座城市广场老城区东岳大街15万m2中央建筑集群高层住宅，国际公寓，银座Block商业街区预计在4000元／平米以上计划12月份开售宝龙城市广场：以世界的眼光看泰山；泰山脚下３０万m2,世界届购物公园，宝龙集团２０亿巨资打造银座城市广场：5K级•15万中央中央建筑集群，一个城市的荣耀。中央地王，城市王座，商业王国，品牌之王，黄金铺王高形象，绝版位置银座城市广场宝龙城市广场

109市区板块中档和中高档项目总价多在45万元以内；中档项目销售较快，3000元以上中高档项目销售速度减慢2700-3000元的中档项目：月均30套以上3000-4000元的中高档项目：月均不足30套4000元以上的高档项目：月均10套左右速度特征总价特征中档及中高档项目总价在45万以内高档项目总价区间：50-80万左右45万在售项目销售速度分布图在售项目总价区间分布图

110市政府区域，依托强势的山水资源和成熟的城市配套实现了4000元/以上的售价，最高价5000元/平米；产品为多层或别墅，销售速度月均10-15套靠泰山，临龙泽湖；完备的城市的配套多层+别墅4200-5000元/平米销售速度月均10-15套依托资源产品形式价格平台销售速度典型楼盘龙泽花苑国华经典擂鼓石花园规模总建面３万平米；独栋6户，叠加+复式共118户，联排40户总建面10.8万平米；联排44户，双拼6户，叠拼84户，公寓84户总建面4.5万平米产品形式独栋，联排，三户叠加别墅联排，双拼，叠拼和公寓多层均价均价5000元/平米公寓4200元/平米，双拼9000元/平米，联排6000元/平米，叠拼5300元/平米4800元/平米户型面积户型面积240~260别墅为280，公寓为106-105两居108平米，三居150，160平米销售状况销售率95%,月均10套销售率85%，月均别墅5套，公寓15套销售率95%卖点靠泰山、龙泽湖，别墅，市政府旁，成熟配套：如易初莲花等靠景、园林景观，成熟配套靠泰山，城市成熟配套，园林

111市区东北区域，依托强势的山水资源和临近城市配套实现了3000-3700元/平米的售价；产品为多层，销售速度随售价的差异差别较大临泰山，临近传统老城区中心，城市配套相对完备多层3000-3700元/平米销售随售价而有所差异；速度月均10-70套依托资源产品形式价格平台销售速度典型楼盘富卓金寓嘉德现代城彩虹新苑规模总建面1.5万平米；由三栋5层板楼组成，共110户总建面9万平米总建面7万平米产品形式多层多层多层均价均价3700元/平米均价3300元/平米公寓3000元/平米；叠加别墅5000元/平米；双拼别墅6000元/平米户型面积全部是三居，120平米的占一半，130-140平米占30%户型面积90-150平米户型面积105-270销售状况销售率75%，月均10套销售率95%，月均套25套销售率90%，70套卖点临泰山，城市成熟配套近泰山，近老城中心城市配套相对完备近泰山，天凤湖，离成熟区近

112市区南侧远离泰山的项目，依靠其成熟的城市配套同样实现了2700-2800元/平米的售价,产品以多层为主，销售速度月均30-50套完备的城市配套多层2700-2800元/平米销售月均30-50套依托资源产品形式价格平台销售速度典型楼盘月季花园时代明珠九州花园规模总建面4.9万平米；共400户二居占40%，三居占58.5%，四居6套总建面3万平米；共132户总建面10万平米；产品形式多层住宅多层，商住楼22栋多层，6小高层均价均价2700元/平米均价3000元/平米多层2700小高层2900户型面积户型面积89-168户型面积60-160平米3室101-137平米；2室99平米销售状况售完，月均20-30套销售率70%-80%，15套销售率30%，50套卖点城市配套城市配套城市配套

113市区板块商品住宅的建筑品质参差不齐，中档项目产品品质存在较大提升空间国华经典—市区板块的高端项目的代表作；外立面稳重、大气，和整个泰山底蕴相融合；户型设计舒适合理。月季花园—市区板块典型的中档项目；外立面缺乏品质感；户型设计粗糙，布局不合理，空间浪费大国华经典立面图月季花园立面图国华经典户型图月季花园户型图阳台阳台阳　台客厅南北通透户型特色：３阳台设计＋卧室朝南＋南北通透＋无面积浪费户型特色：２阳台设计＋卧室全部朝南＋不通透＋面积浪费多阳　　　台

114市区板块特征总结1、市区的价值点存在分级：价值峰值出现在山水资源最强势的区域；资源的价值排序为：靠山水〉临山水〉城市配套。2、市区在售的中档项目产品品质普遍不高，存在较大提升空间。3、当前供应项目都接近销售尾期，后续项目主要集中在高端，中端和中高端市场缺失。

115开发区板块距离市政府约15公里，与市区的连接纽带有近3-5公里的农田，属于城市的跳跃发展带开发区板块传统老城中心泰安高新技术开发区多为农田、待开发用地及部分企业注：开发区的实际方位，要比图示位置偏南长城路约15公里

116开发区板块虽然处于城市发展的主方向上，但是由于政府并没有实质性举措，所以其发展方向尚不明朗，区域价值还未形成市发展方向：城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展——《泰安市城市总体规划（2004-2020）》向南发展

117当前，区域内除几个学校外，并无其他城市配套开发区城市配套极其亏乏，凤栖湾和奥林匹克花园周边上处于农地状态1泰山医学院23山东中医药高新区管委会123海普凤栖湾奥林匹克花园泰山国际学校高级技术学校汽车4S店

118开发区板块供应量大，是泰安当前新增住宅的主要供应者泰山区项目规模/万㎡销售率国华经典10.885%龙泽花苑495%擂鼓石花园4.595%九州家园1030.%富卓金寓1.575%嘉德现代城2395%彩虹新苑790%月季花园4.9售完时代明珠370%~80%泰山区公寓当前的供应量主要为一个项目泰山区供应整体进入尾盘阶段奥林匹克花园凤栖湾御景龙城开发区在售三个项目公寓的开盘3个月左右且均为大盘。开发区是泰安当前新增住宅的主要供应者开发区项目规模/万㎡销售率泰安奥园36一期80%凤栖湾10一期80%御景龙城16——开发区与市区有效供应量对比

119在售的项目主要依靠自己的努力（产品创新）而不是区域价值，成功现了2500元/平米的售价，月均40-50套的销售速度；产品形式多层区域价值尚未形成多层2500元/平米销售速度月均40--50套依托资源产品形式价格平台销售速度典型楼盘奥林匹克花园凤栖湾规模总建面36万平米；共计4000余户，一期470户总建面10万平米；一期194户产品形式多层独栋、双拼、联排，花园洋房均价均价2500元/平米均价2500元/平米户型面积户型面积85-152平米户型面积98-150平米销售状况一期销售率80%，月均55套一期销售率80%，月均45套卖点运动主题社区洋房格调生活

120开发区板块的总价要稍低于市区中档项目，销售速度在市区中档项目属于比较快的开发区板块销售速度月均40-50套开发区板块的销售速度与市区中档项目中属于较快的速度速度特征总价特征开发区板块总价区间为20-35万开发区板块总价要低于市区中档项目的总价范围45万在售项目销售速度分布图在售项目总价区间分布图奥林匹克花园凤栖湾开发区板块总价区间为20-35万

121市区板块住宅供应量的减少，加上开发区在售项目创新的产品，分流大量市区改善居住型客户周边县市主要为新泰和肥城客户，同时少量莱芜，济南的客户再者，开发区几所高校老师基本多集资建房，只有少数教授出来买中高档商品房奥林匹克花园25%的客户是通过分流市区客户获得的，以生意人为主凤栖湾40%的客户来自市区，而且当前住在市区，工作在市区，以生意人或私营企业主

122开发区板块在售项目营销水平要高于市区板块，现场包装，销售物料和推广手段等都有所提升售楼处展示导示系统销售物料流程及说辞媒体选择奥林匹克花园独立售楼处，500建材展示，样板间无项目沙盘，楼书，客户通讯，户型图有中华泰山旅游网，房地产新干线，外展场，房展会，泰安房车图海普•凤栖湾独立售楼处，400园林，样板间无项目沙盘，楼书，户型图，户型模型有房地产新干线，泰安住宅与房地产信息网，项目网站，泰安房车图，围挡，房展会凤栖湾路旗凤栖湾围挡凤栖湾售楼处奥林匹克花园售楼处奥林匹克花园售楼处内部奥林匹克花园材料展示

123开发区板块总结1、开发区板块的区域价值尚未形成，在售项目主要通过自身的产品创新和性价比来对市区板块的中档项目客户进行分流。2、在售项目主要凭借项目规模和自带配套，来解决区域城市配套不足的现状。

124创业园板块总体可发水平较低，客户以地缘性客户为主，只有少量市区客户因产品形式和环境因素等而来此置业京福高速公路，自然环境多层+别墅多层：1500-2000元/平米别墅：3800-4500元/平米以地缘性客户为主，少量市区客户依托资源产品形式价格平台客户状况典型楼盘玉龙花苑龙泉花苑卧虎山花园规模总占地面积76亩，建筑面积5.4万平米，容积率1.27万平米别墅社区，岱岳区第一个别墅项目占地100亩，建面12万平米产品形式多层社区，是京福高速以西最有品质的楼盘独栋、联排别墅，共100套六层板楼，缺乏特色，砖混结构，品质一般，属于农民房均价均价2000元/平米联排：3730元/平米；独栋：4600元/平米起价1418元/平米，均价1500~1600元/平米销售状况前在售的1、2、3、5号楼，3号楼、5号楼已经卖完处于积累客户期05年8月18日开盘，1期的10栋，共360户，仅剩10%，月均20-30套客户以岱岳区地缘性客户为主，市区客户很少从上门客户看来，来自泰山区的私营企业主占多数以岱岳区地缘性客户为主，市区客户很少创业园板块

125山东主要城市房地产市场（五）——临沂产业及人口：临沂是全国第三大商贸批发市场，城市经济以商贸、物流业为特色。客户：临沂商品住宅市场的客户结构呈典型的沙漏形，呈现明显的两极分化特征，高低端置业者需求旺盛。有钱的私营业主较多，城市高端产品销售很好。板块及产品：目前市场的供应热点以临河板块为主，整体市场以高层为主流供应，占市场70%。开发水平：整体市场开发水平不高，市场开发水平不高，主要依托地段价值，地段条件相似的项目表现为同质竞争。

126“一河五片”的城市化布局正在形成，未来以老城为依托采取“沿河发展，两岸开发，北上东进”的发展战略，重点向北发展南坊新区在城市用地发展方面，我市将以老城为依托，采取“沿河发展，两岸开发，北上东进”的战略。兰山区继续向西、西北方向发展，并重点向北发展南坊新区；罗庄区继续向西、向东和向北发展；高新技术产业开发区适度向西发展；河东区向北和向东发展；经济开发区重点向东南发展。——《临沂市城市总体规划(2005-2020年)》南坊区是城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区东南片区是以经济开发区为主体、正在起步的新区河东区以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体罗庄区是以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的兰山区是以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体。北上东进城市格局南坊新区凭借地理与自然资源的优势，成为城市未来的发展重心。目前区域尚不成熟，区域价值还未形成。

127自2001年以来临沂市房地产投资保持高速增长，房地产市场发展势头较好临沂市房地产投资稳步增加，2006年房地产投资50.03亿元，同比增长37%。2000年至2006年房地产投资额与增长率情况房地产市场

128临沂市房地产市场发展迅速，需求和供应均逐步增长，未来发展空间大异常基本正常正常运行基本正常异常销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标房地产市场预警预报指标体系临沂市企事业单位自建房现象普遍，对商品房市场有较大冲击，如果国家限制自建房的政策得以落实，商品房市场的发展空间巨大。单位：万平米2005年临沂市三区商品住宅及自建房面积比较单位：万平米房地产发展迅速，06年临沂市销售竣工面积比为1.04，商品房供需基本平衡，稳定增长。2002-2006年三区九县商品房屋竣工及销售情况单位：万平米

129整体市场以高层为主流供应，占市场70%高层产品供应面积占市场整体供应的70%；多层、别墅项目供应稀缺。附：数据来源于临沂第二届房地产高峰论坛——临沂市房产管理局副局长宋沂华报告在售20个项目中，17个项目以高层为主，纯低密度与多层项目各一个。附件：临沂在售项目资料卡项目物业类型1沂龙湾高层2清水湾花园高层3沂河花园四期高层4外滩明珠高层5澳尔诺国际公馆高层6东方花苑高层7滨河国际高层8清华俊景高层9阳光高地高层10观河苑小高层11凌云花园小高层12冠蒙时代花园高层13盛世华庭高层14时代广场高层15河畔花园高层16台北新城高层17天弘苑高层18天泰花园多层19佳和别墅别墅20美澳花园别墅

130楼盘分布呈现板块特征，临河区域为城市的热点供应板块市场平台价格为3000-4000元/平米。市场销售水平为20-30套/月；整体市场主流供应为130-160平米舒适三居室，其他户型供应较少。滨河板块已推出项目约有130万平米供应，均为高层产品，还有3000余亩土地存量，未来供应量大。解放路金雀山路通达路滨河大道市区核心区板块4000元/平米城西区板块3000元/平米4300元/平米3400元/平米4100元/平米3800元/平米城南板块3300元/平米南坊板块3000元/平米河东板块1900-2800元/平米城北区板块3000-3300元/平米

131市场开发水平不高，主要依托地段价值，地段条件相似的项目表现为同质竞争沂龙湾金鹰花园佳和别墅市场整体开发水平不高：规划设计水平一般，且多为中小规模项目。园林景观设计停留在较低的水平，没有形成明显的风格化园林；没有核心景观或核心景观打造不到位。建筑单体品质一般，立面较为普通、细节粗糙。项目主要依托地段价值，同质竞争下产品价值未充分发挥：从明显的板块特征来看，在资源条件相同的条件下，距离核心越近的项目价格越高。地段条件趋同项目趋于同质竞争。佳和别墅

132开发商开始通过附加值提升竞争力，但基本上处于“乱拳散打”状态，无套路体系市场可见的高端项目外滩明珠，开元上城、滨河国际，在保证户型平台要素基础之上，通过非显性因素发力，但客户关注度不高外滩明珠、开元上城、滨河国际等项目已具备24小时的安全保障系统：如门禁、可视对讲、闭路电视监控、红外线防越报警、电子巡更等保安系统，社区24小时智能化实时监控，全面监督闲杂人员的进入，保证名流门户安全性；外滩明珠项目：煤气、火灾报警系统、防盗报警系统、直饮水入户等个别新入市项目产品水平局部有所突破外滩明珠:衣帽间、5.2弧形超宽落地景观窗、飘窗、露台台北新城项目：观景电梯、入户花园、飘窗、双阳台、架空层园林滨河国际：入户花园

133在竞争加剧的压力下，“外脑”纷纷进入临沂市场，带动开发水平逐步提高自06年下半年至今，外地代理公司、营销顾问逐渐进入市场，加速临沂房地产市场的快速发展多数在售楼盘由青岛代理公司代理，个别项目已经有知名的营销顾问公司介入外滩明珠由伟业代理清水湾由北京同策代理开发商开始聘请知名的规划、园林设计、物业管理公司介入沂龙湾：科美东篱（澳洲）建筑景观设计公司、济南银座物业管理公司东方花苑：深圳国贸物业管理公司、上海复旦规划设计研究院开元上城：中国建筑设计研究院、加拿大奥雅园、上海万科物业公司

134城市中低收入者，普通市民倾向购买经济适用房、福利房或偏远位置的普通商品房价格敏感度极高，有明显的价格承受上限。高端客户中高端客户低端客户低端客户高端客户本地私营老板为主中高端客户本地个体工商业主，外地私营老板，权力公务员和私企高管临沂商品住宅市场的客户结构呈典型的沙漏形，两极分化特征明显客户表现：高端/中高端客户是城市财富阶层，其反复置业构成高端市场主要需求。城市产业结构、经济发展模式决定了临沂市中端客户的相对缺失。中端客户相对缺失

135136附：部分热点城市筛选说明——杭州、苏州（1/5）杭州关于土地市场：杭州土地资源稀缺，地价高昂，土地出让屡次创出天价，近期出让土地的楼面地价已达到1.2万元/平米；目前取地对象集中为全国一线品牌开发商（与基金合作进入）。关于房地产市场：杭州市场面向全国客户，是长三角客户置业的首选城市，目前外地置业者比例已经达到60%，投资者比例约达到50%，市场价值实现性高。苏州关于土地市场：苏州市区（包括两大工业园区）土地资源稀缺，目前的土地出让基本集中在边缘郊县（吴中、相城等），地理位置偏远。关于房地产市场：苏州房地产市场主要为内向型市场，并且劳动密集型的产业人口居多，置业能力不强；城市中高端置业人群集中为产业中高级技术人员与管理人员，数量相对有限，且置业高度集中于苏州市区；边缘地区的房地产市场价值实现性较低。

136137附：部分热点城市筛选说明——无锡（2/5）无锡关于土地市场：无锡各区土地放量出让，百万以上建面的超级大盘众多，必然导致众家开发商控制销售节奏，市场价格上升缓慢；关于房地产市场：无锡为内向型市场，城市的民营经济发达，私企业主成为市场主要的置业群体，当地的置业偏好基本集中为别墅类产品，大众化产品的市场价值实现性较低。其他江苏省执行限价政策，政府人为控制房价上升，房地产开盘前销售的价格表必须由政府审批通过才能销售，对于异地进入的开发商尤为不利。同时市场价值的快速上升可能性较低。

137138附：部分热点城市筛选说明——泉州、厦门、福州（3/5）福建市场：厦门：市场特征：房地产整体市场非常好，省内需求大，私营主多。１、外向型：象大连、青岛，是个很外向的城市，辐射闽南地区，房地产外销占60%左右。2、市场开放度很高，政府效率也高。3、外地开发商较少，当地民间融资能力很强：目前只有万科、鲁能（项目已转）和华润进入。厦门土地以拍卖为主，楼面地价已达到１万多元／平米，由于当地民间很强的融资能力，并且熟悉当地市场，因此在拍卖中决策迅速，敢拿高地价。福州：市场情况：主要辐射本地和周边大县市的客户，外地开发商很少。泉州：乡镇经济很发达，主要以传统产业为主，包括工艺制品、建筑建材业、纺织鞋服业、机械制造业和食品饮料业，有钱人很多,但泉州市区较小，有钱人大多到厦门买房，周边的晋江市和石狮市发展很好

138139附：部分热点城市筛选说明——贵阳（4/5）贵阳市场：关于房地产市场：贵阳中心化较强，单核心发展，对贵州省的吸引力较强，周边矿业发达，有钱人会到贵阳买房。1、今年房地产市场开始加速发展。贵阳房地产整体构成了“双中心、多点”发展的局面2、中心区：建筑密度很高，城区土地资源稀缺，聚集了大多数中高端客户，资源紧缺但需求旺盛，未来重心为旧城改造3、金阳片区：为政务新区，规划起点高，前期通过经济适用房拉动，客户以公务员和周边县市为主，目前区域相对陌生，但前景看好4、乌当片区：环境资源较好，高新技术产业新区，少污染；离城区近，配套较完善5、小河片区：已逐步纳入城区，是未来城区地产的热点板块，物业品质正全面提升

139附：部分热点城市筛选说明——武汉、重庆（5/5）武汉市场：市场特征：从去年下半年到今年上半年，房地产市场进入爆发期，房价上涨40%以上。１、楼王不断出现，地价上涨速度和间隔频率不断提高。例如，06年底的楼面地价3300元/平米，今年前半年金地在汉口取得一块面积较小的土地，楼面地价则达到6800元，直接促使周边的房价又6000多/平米上涨到9000多/平米2、05年开始国内大牌开发商纷纷进入，香港的几家大开发商亦均进入。3、武汉三镇鼎立，汉口、武昌、汉阳每个区域均有较好的楼盘好项目。其中汉口：一环以内已基本没地，楼面地价接近7000元/平米，除CBD外没有大项目供应。汉阳：相对比较落后，挨长江的位置房价比较高。目前有较大规模土地为出让且区位优势明显的区域是汉江和长江的交口处重庆市场：市场特征：多中心城市，热点供应区较多。１、07年6月国家综合配套试验区政策出台后，市场价格一路飙升。2、政策后，价格上升同时刺激释放了很多潜在需求，一是外地回流客户，看中投资价值；二是本地刚性需求提前释放；三是重庆下面的县市，有钱人会因为孩子教育问题等来重庆置业。

140141汇报结束!谢谢！