城市进入性报告：华东城市进入研究终稿.pdf

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1、华东城市投资研究整体研究·圈层筛选·重点索引·分类建议易居（中国）控股有限公司克而瑞信息集团｜华东区域本报告内容及相关服务的知识产权归易居·克而瑞所有CRICConsultingDivision报告前言行业背景下城市投资研判研究结论概述少谈主义·多研究具体问题行业背景下的机会布局城市CRICConsultingDivision供给侧企业需求侧土地供给下降疯狂土储梯度投资城镇化快速发展都市圈红利爆发央企、国企、名企被迫转移一、二线土地价格疯涨，逢土拍必“地王”一线避险三四线周转本地需求释放核心城市需求外溢各自需求利益驱动二

2、线土地稀供，企业扎堆，土地价格持续走高；一线及热门二线地王常态，竞争激烈，拼实力、拼资本、新常态下，三四线的城镇化仍处在快拍卖机制、预售管理逐步严格，开发难度拼运气，拿地难度加大；速发展的态势，需求持续；加大三四线价格洼地，传导效应加强，企业低调围城，避险囤新五年发展节点，都市圈发展成趋势，资或于优势城市建立开发优势，持续深耕。优质二线扩容走强。因城施策，长期维稳：金融监管：一、二线城市逐步出台严格限制条件——上海、南京、杭州、苏州，政策层层各地信贷已收紧或现收紧信号——合肥、苏州、武汉等加码，直至效果显

3、现；土地交易资金监管——上海：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、三、四线城市引导流入、政策总体激励（短期可能调控投资投机过热），积极保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款强发展，去库存另据传，上证交易所拟对房地产企业评级设立发债门槛，控制公司债发行•城镇化高速发展，需求持续城市扩容升级，都市圈可享都市圈发展红利，与优质二线城市都市圈优势城市稳定三四线城市•土地价格低、竞争压力小“发动机”，城市版图机核心城市关系紧密•政策总体激励，主动承接，打会渐显压不健康趋势少谈主义·多研究具体

4、问题3基于规划和行政划分的城市圈研究范围CRICConsultingDivision图例上海城市圈研究范围苏锡常城市圈研究范围城市圈范围的界定依据：长三角优化发展区域长三角重点发展区域海安《长江三角洲城市群发展规划》如东上海——长三角限制开发区域如皋南通市域泰州苏锡常——相关内容、常规的行政区划、各通州苏州下属县市地“十三五”规划内容的联系度嘉兴市域海门泰兴南通市启东以及城市间的距离远近综合得出。区昆山靖江无锡市域太仓张家港常州市域太江阴仓金坛常州泰州市域常熟昆无锡本次研究涉及到较多三四线城市，山上溧阳宜兴在数据和文件资

5、料上相对匮乏，苏州海部分分析过程有不可避免的缺漏。嘉善吴江嘉兴市平桐区湖乡海海盐宁浙江城市圈研究范围合肥城市圈研究范围南京城市圈研究范围徐州市区浙江——长丰县杭州下属天长市合肥——湖州市域肥东县合肥下属县市扬州市区绍兴市域滁州来安县仪征市南京——合肥市区芜湖市区市区金华市域肥西县巢湖市滁州及下属县市芜湖下属县市扬中市宁波市域镇江镇江及下属县市全椒县市区南京丹阳市扬州市区、仪征台州市域芜湖市区温州市域庐江县句容市马鞍山及下属县市无为县和县徐州市区繁昌县芜湖县马鞍山当涂县南陵县少谈主义·多研究具体问题4优质二线城市的投资研判

6、路径CRICConsultingDivision2016年各城市城镇消费性支2016年各城市GDP2016年各城市人均GDP2016年各城市常住人口出266145241398上海苏州上海上海88283557154131106356苏州杭州苏州杭州00609086117126333杭州南京杭州889苏州二0082005线南京城市圈104110297南京上海南京824南京5050972城合肥城市圈苏锡常城市圈856109278宁波宁波宁波783宁波市032391795218合肥6200合肥合肥779合肥8905投资环沪城市圈

7、布长三角主要二线城市均为各自城市圈“发动机”，在总体指标的表现上基本呈现：局上海>苏州>杭州>南京>宁波>合肥机浙江城市圈遇在城市潜力和市场层面，城市间表现出个性差异，对于优质二线城市的研判，将逐个从城市基本面、重点规划和市场特征进行梳理：城市基本面重点规划市场特征少谈主义·多研究具体问题5城市的投资研判路径CRICConsultingDivision经济环境稳定城市等级占优城市基础支撑决定市场起点稳定增长的GDP，良好的产业机构基稳定的财政收入保证基建本人口的量质均优面立足中长期判断人口规模基数支撑，流入状态各

8、收入水平高，承价能力强产业能级高，吸附高素质人口城市市场健康房地价水平健康圈本地市场的健康度市市场供求关系健康市场向好竞争压力较低场投面的可持环资续性政策关联互补核心城市人口限制，本地主动承接外溢境与核心城市关联度布核心城市楼市双限，本地楼市积极激励局城市立位及增量机城市未来发展的目标地位遇经济、人