深圳零售市场分析

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1、深圳零售市场分析1.1深圳商圈概况出于对入世后市场会进一步开放等利好消息的预期，今年深圳商业零售业表现出相当的活力，最具代表性的一点是零售大鳄都忙着圈地，由此带动商服物业的供应，市场新局出现，热点由点向面状扩散。²商圈将重新洗牌在东门、华强北商圈双雄对峙相当长的一段时间，今年一些新商圈的崛起成为市场最大的看点。日前，被列为市重点工程总建筑面积达70,000平方米，由现代Mall概念铸造的中信城市广场挟吉之岛、西武百货等强势品牌一同登场，在东门、华强北等传统商圈势力范围外率先掀起波浪。之外，华侨城在2001年引入沃尔玛后，日前华侨城铜锣湾百货广场亦正式亮相，二者一唱一和，华侨城商圈雏形

2、渐现。面在南山宝安、龙岗三区，原先都有一些零星的商业设施，但以街铺为主，规模小档次低，但随着近二年来零售大鳄的跑马圈地，三地商业气氛渐浓。目前在南山，已有沃尔玛、家乐福、海雅百货、人人乐等大商家入驻，拟进入的还有万佳百货、岁宝百货、曼哈商业、友谊城百货等知名商家，可谓阵容鼎盛，南山构筑大商业的条件渐成。关外的宝安、龙岗二区，宝安形成商圈的条件更成熟一些，不仅有万佳百货、新一佳、南城百货的支撑大局，近日天虹商圈、顺电家电亦挥师西进。但龙岗的潜力更大一些，据有关调查资料显示，下半年以来，龙岗新推商服物业在市场上唱主角，如人人购物广场、雅豪祥苑街铺，每个项目都在数万平方米。有业内人士认为，

3、随着这些新商圈的崛起，深圳商圈新一轮洗牌即将到来。²商铺投资受青睐目前的商服物业，利润的高企造成众多的开发商纷纷介入，商铺投资带来的高额回报，又吸引了无数投资者的眼球。据悉，当前我国居民的投资渠道还相对单一，除了股票就是债市，但在当前股市萎靡不振、银行存款利率低企的情况下，为闲置资金找出路，很多投资者都把目标锁定在房地产上，而房地产投资中又以商铺投资回报率为高因而尽管有风险，资金仍是源源不断地涌入商服物业市场。虽然今年推出的商服物业在市场表现上有好有坏，但仍不乏亮点，如福田中港城购物广场，采用整租分售——即以小面积单位分售给其他买家，并以此为卖点推广，可观的回报率(带租约8%的回报)

4、吸引了众多买家，在均价33,000元/平方米建筑面积水平上仍引起了市场热烈响应。据悉，以投资创富概念，引进一家大商家，带租约然后分割出售给小业主，目前已成为商服物业的主要推广手段，现今以这种形式在售的商服物业有鸿洲购物中心(沃尔玛入驻)、八达商城(铜锣湾百货入驻)等。²纯商服物业走俏目前，市场上可供应的商铺主要以住宅裙楼为主，纯商服物业较少。然据有关研究人员介绍，住宅裙楼作商铺有很大的局限性，一是商铺有它自身的特点，住宅裙楼则因为建筑的规划与设计的局限，未能满足商业运营需求。二是上为住宅下为商铺容易造成扰民的形象。该人士认为深圳纯粹商服物业稀缺，市场空间大，因为好多国外的大商家如宣家

5、家私因找不到合意的经营场所而徘徊在深圳的大门外。不过目前这种状况似有所缓解。龙岗的世贸中心是深圳较早出现的一个纯商服物业，总建筑面积达7.8万平方。于9月底开业的中信城市广场，则为关内最大的一个纯商用物业，建筑面积70,000平方米，随着吉之岛、西武、潮流视窗等百货的入驻，以及南国影院等休闲设施的配置，引起市民和各大租户密切关注。近日，金光华实业公司投资建筑面积达80,000多平方米的金光华商业广场又开始进入建设倒计时阶段，这些超大型的纯商用物业的面世，将深圳的商业带上一个更高档次。1.1行业剖析商业行业剖析²购物中心(SHOPPINGMALL) 现代的购物中心不仅仅是零售业全部的综

6、合，而是整个城市服务功能的综合，当然是以商业为中心。购物中心对消费者一次性购满的满足程度已居深圳市的首位。主体性的购物中心发展用招商的方法和引进专业专卖店，引进餐饮娱乐业为行业组合，目前深圳市大型的ShoppingMall只有中信城市广场。经营模式：核心百货与独立店铺相间集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的综合性商业选址：市中心及商业中心面积：50,000m2以上²百货公司百货公司是指在一个大型建筑物内，根据不同的商品设立销售区，开展进货、管理、运营等工作，以满足顾客对时尚商品多样化选择之需求的零售业态。基本特点Ø选址在城市繁华区、交通要道；Ø商店规模大，营业面积在15,000平方米以上

7、；Ø商品结构以经营男装、女装、儿童服装、床上用品、家庭用品为主，种类齐全、毛利高；Ø商店设施豪华、店堂典雅、明快；Ø采取柜台销售与自选（开架）销售相结合之方式；Ø定价销售，可以退货；Ø服务功能齐全。现状分析百货业这几年市场份额不断缩小，逐渐丧失第一业态的主导地位已是不争的事实。但深圳百货业在激烈竟争中业绩不但未下降，还稳中有升。传统的天虹百货已在随着市场的变化在改变。岁宝百货已形成一定的购买消费群体，目前新开的南山店也已改变了原有传统模式，综合性越加明显。