《地产霸权》：到底是谁在控制香港？

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1、《地产霸权》：到底是谁在控制香港？ 《地产霸权》，潘慧娴著，颜诗敏译，香港天窗出版社2010年12月版，港币98元。　　米格　　□在读博士生，香港　　人均GDP与瑞士一样高，但量度贫富悬殊程度的基尼系数高达0.433，仅次于中非共和国；居住成本为亚洲第三，置业成本在全球大城市中高居第四，零售商铺租金更排名全球第二———它就是香港，一个高地价政策“病毒”已经侵入土地政策和地产市场结构中、“实力雄厚的地产商与普罗市民之间由来已久的分歧正不断加深”的社会。　　在《地产霸权》一书的前言里，作者潘慧娴描述了这样一个令人诧异的不一样的香港。作者可以算是在香港地产界浸淫多年的圈内人，曾

2、为在港举足轻重的新鸿基地产集团创办人郭得胜担任私人助理达八年之久，后来又在马来西亚糖王郭鹤年的地产企业嘉里建设担任高管负责土地及物业的估价与收购。她在移居加拿大后潜心著述，用两年时间写就并自费出版本书英文原版《土地和香港的统治阶级》，被《加拿大书评年鉴》选为2007年编辑推荐书籍。　　垄断王国如何形成？　　作者从自己的房地产专业经验出发，配合详尽的资料数据，深入剖析香港地产业的运作与结构，力图破解高房价的谜团与地产霸权的内幕。此书的繁体中文版加入2010年的最新分析及资料，在短短半年内连出六版，质疑其言过其实者有之，赞赏其为民声怨者有之，批判其无甚高论者有之，但此书毫无疑

3、问地已成为香港引发社会坊间热议的话题之作。　　“到底是谁在控制香港？”以往的民间说法或许认为答案不是政府，而是财雄势大的马会和汇丰银行。但作者指出，如今很多人更倾向于将答案指向香港“六大家族”———李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑裕彤家族、包玉刚/吴光正家族以及嘉道理家族。这六大家族代表的跨行业企业财团“透过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格”。“地产霸权”的触角已经扩展到电力、煤气、交通运输、通讯等公用事业以及批发零售业和服务业，成为香港“连续第十六年获选为全球最自由经济体系”的赞誉背后隐藏的吊诡，更是香港政府多年来奉行的自由放

4、任不干预政策这把双刃剑带来的“行业及经济集中度不够管制，缺乏全面竞争”的难题。　　这些垄断王国是如何形成的？作者的分析是：港英及特区政府自由放任的土地制度与高地价政策，为少数特权人士提供了垄断与致富的便捷途径。这一主张其实可以简化为三点，即：作为“天时”的高地价政策，作为“地利”的廉价土地供应，以及作为“人和”的官商勾结。　　长期以来，香港政府均采用以高地价为主线的政策组合与施政方针，居高不下的地价自然导致楼价水涨船高。《中英联合声明》更是列明每年土地供应只有50公顷，所造成的土地供不应求的恐慌，让地产商得以乘势哄抬楼价，自置居所的刚性需求未获满足的小业主们唯有任人宰割；

5、更为严重的是，楼价只升不降的现象客观上协助了地产商抬升房价、快速出货，让港人陷入了不重视踏实致富、只盼望炒楼暴富的恶性循环，让香港经济在扭曲的经营成本与被限制竞争的态势下难以断臂重生、成功转型。　　炒起楼市所需要的廉价土地供应又从何而来？大地产商手中的土地原来并非主要依靠竞投得到，而是可以低价大量收购当年政府发展新市镇时给予原有土地所有者的“换地权益书”，或者在与政府商议厘定补地价的过程中刻意压价。此外，财力雄厚的地产商还可以向农民大举收购土地，或收购拥有大量土地储备的巴士、煤气、电力等行业公司，或以“更改土地用途”的黑箱作业方式廉价得地。　　在作者看来，上述因素只是为地

6、产商垄断提供了可能性；真正让地产霸权成为现实的原因，在于香港容易引致官商勾结的危险的政治体制。虽然香港社会不存在酝酿“政企不分”或在职官员寻租的环境，但高级官员在退休后，可以利用自己多年来的内部知识、政界人脉和隐性利益输送，到大地产集团担任高薪要职。这让香港政府对地产商集团曲意逢迎、偏袒维护，却对公众利益和弱势群体关注不足。维持楼价的卖地权事实上由寥寥数家大地产商决定，居屋、公屋等这些真正与市民基本生活需要相关的房屋供应却动辄停建；楼宇强制拍卖政策协助地产商更为便利地侵犯私人财产权；公平竞争法的缺位让地产商得以轻易进入并垄断不同行业；最低工资法例的久议不决让跨行业财阀能以

7、相对低廉的工资成本同时在多个行业获利。地产巨头最终得以游走于灰色地带，不受管制地垄断坐大，赚取暴利，而“消费者没有选择和议价能力，唯有被迫为各类基本商品和服务支付昂贵的价格”。　　“亲地产商”的政府　　当财富结构连接上了政权结构，当一个“亲地产商”的政府日渐成形，社会资源被进一步掌控，多元发展的可能性被扼杀。借用丘吉尔1909年的批评土地垄断发言来说：“归根结底，那都是因为土地，而不管有关的公众及私人利益很重要或微不足道，地主都能分一杯羹，并几乎榨取每项利益。”作者在此语出惊人———香港的现状事实上是“新封建制度”：“从历史可