商品住宅项目可行性分析报告

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1、在云端地块商品住宅项目可行性研究报告南昌青云谱区在云端商品住宅项目可行性研究报告王志明36在云端地块商品住宅项目可行性研究报告2010年11月目录摘要第一章项目概况第二章市场分析第三章设计方案第四章市政配套、环境保护及节能第五章项目法人与项目经营管理第六章建设进度第七章投资估算、资本金和资金筹措第八章财务效益分析第九章结论与建议附表一、建设投资估算表二、开发费用估算表三、总成本费用预测表四、营业收入预测表五、损益表六、现金流量表七、敏感性分析表36在云端地块商品住宅项目可行性研究报告摘要 项目概况根据南昌市将青云谱区打造成为“以产业为支撑的开放式城市副中心”的战

2、略目标，现拟将南昌保温瓶厂及周边地块进行综合改造开发。该项目地块位于京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北，占地面积93.46亩。市场前景1、该项目处于青云谱区域商务中心的核心地带，毗邻井冈山大道和迎宾大道两条南昌市城区南北向的交通主干道，与三店西路商业街仅一街之隔，交通便利；2、项目周边商场、医院、学校等配套设施完善，还有洪都集团和江铃集团近20万人口为依托，人口密集，商业氛围浓郁，适宜投资商业、住宅类项目；3、区域周边住宅档次不高，且以旧房居多，住宅市场前景广阔；4、该项目完成后，联合三店西路上的商业街、井冈山大道周边商业将形成独具魅力的区

3、域商业空间。规划要求项目用地性质为商业、住宅用地。拟规划建设集商业、住宅于一体的中高档生活区，商住比例约2:8。建设周期约为2年。预期投资预计总投资约为9亿元人民币,基准地价为607万元/亩，容积率约≤2.5,内部收益率25%以上，投资回报周期约为2～3年。投资方式投资方通过公开出让方式获得土地并进行开发建设。根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制“在云端地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。36在云端地块商品住宅项目可行性研究报告第一章项目概况1.1编制依据1.1.1项目建议书批复，见附件1。1.1.2规划选址意见书，见附件2。1.2项目名称在云

4、端商品住宅项目1.3建设地点项目基地位于南昌保温瓶厂地块，属何坊西路，宗地面积为93.46亩，宗地四至为：东至三店村、南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍）、西至京山新街、北至何坊西路和保温瓶厂宿舍。地块距八一广场约五分钟车程，属市中心稀缺地块，该地块面积适中，形状较为规则，对土地开发较为有利。1.4项目法人江西四特酒营销有限责任公司  地址：红谷滩春晖路318号第一街区A座2楼简介：36在云端地块商品住宅项目可行性研究报告四特酒有限责任公司创建于1952年，是集科研、生产、贸易、物流等为一体的大型白酒企业，占地面积600余亩，拥有职工2000多人。公司先后

5、获得“中国食品工业百强企业”、“全国酿酒行业先进企业”、“中国饮料制造业纳税百强企业”、“江西省质量管理先进企业”、“江西省用户满意企业”、“江西省食品工业经营业绩突出先进企业”、“江西省守合同重信用AAA企业”、“江西省绿化模范企业”、“国家注册的ISO9001:2000质量管理体系认证“金钥匙””、“中国驰名商标”等荣誉。四特酒历史悠久，源远流长。1959年周恩来总理在庐山品尝四特酒后，赞扬它“清香醇纯，回味无穷”；1972年，邓小平同志在樟树考察时，喝了四特酒，赞誉它“酒中佳品，味道独特”。四特酒香型属“特香型”，是我国白酒十大香型之一。四特酒先后被评为“

6、中国白酒十大创新品牌”、“全国三绿工程畅销品牌”、“全国酒类产品质量安全诚信推荐品牌”、“江西十大原创知名食品品牌”等称号。目前，四特酒系列产品有百余种，形成了高、中、低档，高、中、低度系列，畅销全国20多个省市自治区，远销东南亚、韩国、澳大利亚等国家，被誉为“中国名酒”。新四特、新赣酒、新发展、新未来。四特酒有限责任公司将继续秉承“自强不息，厚德载物”的企业精神和“以人为本”的用人理念，锐意进取，不断改革和创新，再创新的辉煌。值此，诚邀有志之士加盟，携手共进，共同开拓，迈向事业和成功的巅峰。1.5建设内容南昌保温瓶厂地块（实拍价：607万/亩，保证金：1亿。）

7、       青云谱区第一旺地，市中心的优越生活用地性质居住、商业、办公（兼容旅馆业）容积率≤2.5建筑密度≤30%绿地率≥28%机动车位宅住2泊位/3户，公建1泊位/150㎡建筑面积非机动车位居住与公建分别集中设置道路中心标高 主出入口方位何坊西路建筑间距多层1：1.1H，高层1：0.8H，具体按《南昌市城市规划管理技术规定》退离红线建筑退何坊西路15米以上，退其他规划路5米以上。小户型比例套型建筑面积90㎡以下住宅占开发住宅总建筑面积60%必备公共配套设施按《城市居住区规划设计规范》配置其他1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计R部分）30%控制；

8、2、必须编制交通评价影响