我国98年扩大内需政策对房地产行业的影响

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1、我国98年扩大内需政策对房地产行业的影响1997年亚洲金融危机以后，我国经济增长放慢，投资和消费增长趋缓，出口大幅回落，市场有效需求不足，物价连续负增长，出现通货紧缩趋势。针对这种状况，我国决定实行积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大内需，刺激经济增长。本文将从房地产行业的角度，通过对98年前后房地产行业的发展状况的分析，解析98年扩大内需政策的影响。一、98年之前房地产行业发展状况1984年，我国颁布了《国民经济行业分类标准和代码》，首次正式把房地产行业列为独立行业。房地产产业作为一个相对独立的产业部门，在1984年左右形成

2、了产业发展的第一个高潮。不过从总体上看，这一时期的房地产业只是处于起步阶段，房地产市场也处于探索阶段，房地产交易规模较小，交易价格波动也不大。从1986年开始，根据理论界提出的二次分配理论，各地开发企业进入了发展高峰期。房地产交易日趋活跃，各种房地产交易形式不断涌现，我国房地产市场化进程正式拉开序幕。但随后因政治经济方面的影响，使房地产市场缺乏新的理论指导和实践，改革方向难以确定，因此，无论是政府，金融机构，还是房地产开发商，都对房地产市场持谨慎观望态度，从而到1990年房地产业的主要指标跌入低谷，第一次出现较大幅度的波动。1

3、992年，房改全面启动，全国各地呈现建设高潮,房地产业急剧升温,。政府也对房地产业给予了足够的重视，房地产开始成为我国经济的一个热点，房地产开发投资高速增长，1992年增长117%，1993年增长115%，房地产业出现了过热与泡沫化倾向，导致了经济的严重失调。为此，政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施，调整房地产投资结构。随着政府宏观政策的逐步生效，全国房地产开发的增长速度明显放缓，经济由热转冷，我国房地产市场逐步进入了一个低迷期。1996年以后,中国房地产业一直面临两大难题:一是需要消化吸纳1992年以来房地产业高速发

4、展之后大量积压的空置商品房;二是要解决市场有效需求不足的问题。商品房空置增多,销售困难，而福利分房更是使得房地产市场如一潭死水，没有生命力。综上，在98年扩大内需政策实施之前的几年，我国的房地产行业出现投资结构不合理，市场行为不规范，开发失控，无序发展，资源浪费，以炒土地为主的房地产投机活动过多，出现房地产泡沫，还有政府宏观调控过后整个行业处于低迷期等问题，这些问题促使了政府进行房地产行业的改革。二、98年扩大内需政策和其中的房改政策98年扩大内需政策的总体方略是实行积极的财政政策和稳健的货币政策，主要措施包括：1）定向募集2

5、700亿元特种国债注入国有商业银行补充其资本金，为扩张性货币政策的实施奠定优化的资产结构基础。2）增发1000亿元国债定向用于公共工程建设投资，并希望由此带动1000亿元银行配套建设贷款的发放。3）增大中央财政预算赤字规模，从1998年初计划的650亿元扩大到1050亿元，以扩大政府支出来扩大社会需求。4）调整企业的出口退税率，以刺激出口来扩大需求。5）1999年在500亿元国债的基础上，增发600亿元国债，以加强其对产业升级和科技进步的投入。6）2000年在计划发行1000亿元国债的基础上，增发500亿元西部开发特别国债。此

6、外，1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度走到尽头，“市场化”成为了住房建设的主题词。同时，一系列的住房金融服务举措更让中国人在住房上获得了更大的空间和自由。从此，中国真正进入了商品房时代。三、扩大内需政策对房地产行业的影响随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，

7、推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。但是从2003年开始，我国房价出现大幅上升，远远超出了消费者可以承受的范围。四、扩大内需之后房地产行业发展出现的问题扩大内需后，房地产行业虽然得到了发展，但是也存在着不可忽视的严重问题。住房供应结构不合理，矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。

8、但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。从2003年开始，我国房地产投资快速增长，再次出现经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年