房屋买卖合同效力

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1、房屋买卖合同效力农村房屋买卖合同效力之我见引言：农村房屋买卖合同关系中，购买者有本村或外村村民，也有城镇非农业户口居民;出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。由于我国现行政策法中涉及农村房屋买卖的规定杂乱，买卖双方往往很难办理过户手续，在买卖的房屋未遇到拆迁前，双方一般都会相安无事，一旦面监拆迁、补偿，由于经济利益等原因，卖方多数会主张买卖合同无效，而买方确要千方百计地主张合同有效；既使出卖方对买卖合同效力不提异议，房屋所在地的集体经济组织在占地拆迁时也往往会根据其集体的规定把购房一方界定为“外来购房户”，“外来购房户”在拆迁补

2、偿时很难获得和本集体原来的房屋产权人享受同等补偿等遇。针对上述问题，本文综合分析相关法律政策并结合一些司法实践，尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。一、从国务院条例、行政法规及司法解释规定分析宅基地使用权买卖行为的法律效力1.1982年国务院制定的《村镇建房用地管理条例》：第四条“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”。第十四条“22农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，??建房需要宅基地的，应向所在生产队申请??报公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明”。第15条“由于买

3、卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。”“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地”“社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一按排使用”。从上述规定看，当时的法律禁止建房用地的直接买卖，并不禁止房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。该条例于1986年被《土地管理法》明令废止。2.《中华人民共和国土地管理法》：第一，1999年修正之前：第三十八条“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，

4、由乡级人民政府批准。”“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”第二，1999年修正后：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”。第六十三条“22农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。第三，2004年修正后：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉

5、及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”3.相关司法解释：第一，1963年最高法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”第二，1984年最高法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》60条

6、“22村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。”64条“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房住使用。”第三，1991年全国人大法工委给浙江省人大的回复“不宜将农村房屋买卖行为按《土地管理法》第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚。”第四，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农村的住宅不得向城市居民出售。”第五，2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》“加强农

7、村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”分析：(1)以上法律只是禁止或限制农村的土地使用权出让、转让或出租，但没有直接禁止或限制农村房屋的买卖和租赁，也没有禁止与限制已有的宅基地使用人处分放弃宅基地使用权。即取得设限，弃权不禁。(2)村民出卖房屋的后果是不能再审批宅基地。即便到1999年第二次修正的土地管理法后，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》也才有相应的政府规章对此进行禁止，但上述规章均不是《合同法》规定的法律、行政法规。22二、结合宪法、物权法及合同法规定分

8、析分析宅基地使用权买卖合同的法律效力首先，《宪法》宪法规定了集体土地所有权。这一