北辰绿色家园商业独家销售代理方案

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1、北辰绿色家园商业独家销售代理投标方案Jun,2tnd,2008北辰绿色家园商业独家销售代理投标方案北京中原房地产经纪有限公司Jun,2nd,2008北辰绿色家园商业独家销售代理投标方案Jun,2tnd,2008目录北辰商业项目销售初步思路……………………………………………………11.可售物业面积及分布……………………………………………………………12.销售方式确定……………………………………………………………………22.1C1、C2（局部）、D2组团散售……………………………………………22.2C3整售………………………

2、……………………………………………23.商业部分营销推广发布模式确定………………………………………………24.销售控制与回款计划……………………………………………………………24.1销售控制与回款额…………………………………………………………24.2C1、C2、D2采用集中开盘………………………………………………34.3预热期………………………………………………………………………35.代理报价…………………………………………………………………………3附件一、公司简介及操作项目简介………………………………………………4附件

3、二、操作团队架构……………………………………………………………7北辰绿色家园商业独家销售代理投标方案Jun,2tnd,2008北辰绿色家园商业销售初步思路通过前期与发展商沟通，我司初步建议在销售前确定以下几个方面：1．销售方式确定2．商业部分营销推广发布模式确定3．销售控制及回款计划1．可售物业面积及分布通过与发展商前期沟通，初步确定可销售的物业面积分为C1、C2（局部）、C3、C4和D2五部分，总面积约65000平方米；其中C1、C2（局部）、C3、和D2为一期，面积约35000平方米，C4部分作为二期，面积约3000

4、0平方米，目前暂不销售；具体分布如下图所示：7北辰绿色家园商业独家销售代理投标方案Jun,2tnd,20082．销售方式确定2.1C1、C2（局部）、D2组团散售考虑到C1、C2和D2组团产品自身因素，建议C1、C2和D2商业组团采用散售的方式。2.2C3整售综合考虑C3组团局部位置和产品（内部设计类似集中型商业）自身因素，如果C3组团分散销售，将有部分商业面积难以消化而造成沉淀，故建议采用整体销售方式。3.商业部分营销推广发布模式确定我司建议为保障本项目商业部分的投资属性及专属形象，本项目商业物业应独立出住宅，进行单独

5、的市场广告推广及发布，以免销售信息造成混淆、而降低有效的传播效果，阻碍商业部分的销售。按照商业地产项目的主要推广受众载体区分，其效果强弱排序依次为：项目围挡、路牌广告、纸媒广告、广播载体、DM直投、网络广告，标版广告。上述媒体将成为本项目未来宽线推广的主要运用手段，同时我司也会利用中原客户资料库系统对项目实行针对性的窄众发布。具体各推广受众载体的运用及比例、强度与节奏将根据实际情况而确定。4.销售控制与回款计划4.1销售控制与回款额结合项目位置、体量，物业自身产品条件，销售筹备等方面因素，顾问预计本项目的销售周期为8个月

6、，期间客观考虑了奥运会对项目销售产生的不确定因素及后期随市场情况变化可能出现的变数。根据区域市场环境，结合上述因素，顾问初步计划在2008年12月底前实现约2.6亿的销售额，具体如下表所示：7北辰绿色家园商业独家销售代理投标方案Jun,2tnd,2008暂按销售均价14000元/㎡计算8月9月10月11月12月1月2月3月4月销售面积(㎡)0700052503500350017501750175010500销售比例0%18%15%10%10%5%5%7%30%销售额（万）0882073504900490024502450

7、3430147002008年度回款总额25970万2009年度回款总额23030万销售额总计（万）49000销售面积总计35000㎡4.2C1、C2、D2采用集中开盘首期可售物业面积约35000平米，考虑到本项目商业较为分散，同时兼顾奥运会期间的不确定因素可能对项目销售产生的影响，初步建议C1、C2和D2整体集中开盘，共同推向市场，开盘时间初步定在8月底或9月初；C3在此期间进行整售。4.3预热期顾问初步建议销售预热期为1.5个月，此阶段的主要目标将包括：通过对地段及项目的炒作，提高市场知名度、引起市场中游资的注意；对前

8、期客户进行广泛的积累，对销售价格进行试水，并根据市场信息的反馈进行调整，从而促进本项目商业部分的销售。5.代理报价销售代理佣金比例平均按照销售额的1.5%提取。7北辰绿色家园商业独家销售代理投标方案Jun,2tnd,2008附件一、公司简介及操作项目简介北京中原及商业楼宇部简介及优势北京中原房地产经纪有限公司为中原地