清河尙居营销推广方案 [精品]

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1、【清河尙居】营销推广方案第一部分我们所处的市场环境一、宏观市场u整体市场未来走向不明，各地方政府虽有救市动作，但作用不大虽然从08年9月开始，各个地方政府相继出台了一系列大强度的救市政策悄悄“暖市”，但近期中央政府对楼市的调控暂无放松迹象，地方政府的救市政策是否会得到默许并进一步演变成全国性政策，还有待进一步观察。地方政府出手救市主要因为地方政府的财政收入与当地的楼市密切相关，当前楼市表现低迷，销量下滑厉害，地方政府欲通过相关措施提振销量，促进地产业的发展。但楼市成交不振主要是房价过高和购房者的预期转变，因此若没有价格下降和政策共同作用，成交量放大的可能性不大。u房地产市场土地

2、属性依赖逐渐减弱在重庆，2007年内乘着“新特区”、“城乡统筹”的春风，优势土地资源价格一路彪升，地价记录一再被刷新。但是，从2008年开始，那种单纯依赖土地而存在的地产经营者将不会再有那么好的运气，2008年的“地王”悲剧就是一个警告和开始，未来土地供应将越来越宽松，但也会越来越集约，那些依赖土地的经营者将会面临着被市场驱逐出去的危险，而那些善于土地运营及集约经营的地产经营者则将会获得市场的青睐，这是一个土地资源高效运用的过程，也是一个真正比拼实力的过程。2008年土地供给是过剩的，这说明土地的潜在价值增量正在不断的衰弱，伴随着的将是真正土地集约利用价值及房产价值的增值，这是

3、房地产真正摆脱土地属性依赖的信号。u房地产市场将会出现两极分化未来房地产市场的土地属性依赖结束，堵住了土地升值的利润门槛，会让很多地产经营者丧失掉这部分收益，而随着城市化的推进，消费者消费理性成熟的建立，消费者的置业将会变得挑剔，没有对土地及土地之上房产的价值的精细化运作，市场将不再会认可，因此这部分的收益也将会变得更加困难，市场的利润将较之以往有较大幅度下降，以前依靠土地和市场获利的经营者将举步维艰，维持较高水平的竞争能力则是持续生存和发展空间最好的武器。u消费者观望情绪短期内仍将持续正如上所说，目前房地产的市场行情不明，消费者不仅在当前情况下，难以判断房价走势，同时也在等待

4、地方政府执行细则的明确。在各地方政府执行细则颁布之前，市场的观望情绪不会减弱。有购房意愿的消费者都在等待，持币待购现象愈发浓烈。同时，受金融危机影响，全球的实体经济都有可能受到较大的负面冲击，并可能拉长调整周期。目前我国经济对外依存度较高，全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响，因此，将有部分人的收入状况受到很大的影响，消费者的购买力将大为降低。在这样的市场态势下，控制大宗消费品尤其是房产消费将是绝大多数人的选择。u未来一段时间内，价格竞争或许成为大众楼市的最有效竞争手段消费者按兵不动、政府政策不见成效、经营成本越来越大、回款金额不见增长……，一系列

5、的问题，将使部分开发企业焦头烂额，资金断链对于房地产这个资金密集型行业来说，无疑是毁灭性的打击。因此，开发商将会尽自己的最大努力来避免这一后果，如果目前的市场环境得不到较大改善，降价销售似乎是唯一的出路。二、未来发展趋势l政府将加大对农业园区的整顿和规划，但短期仍不会有实质性改变。l短期内住宅市场不会有太大起色，大片土地的开发可能性较小。l区域认同度将有所提升，但难以改变老重庆人的惯有认识。l大部分客户群特别是投资客户，将会更加清楚的意识到区域未来的发展潜力。l政府新政细则出台，区域内投资市场将会出现一定的缓和和复苏。2009年，楼市的稳步发展。楼市与股市有共同之处，短期之内由

6、信心导致的供求关系决定，长期由价值决定。但是房价下降，绝对不会像股市一样大幅度下跌，而是在多方面作用下，逐步回归到合符市场价格的一个理性过程。首先，房地产行业作为国民经济的支柱产业，一方面，和民众的切身利益挂钩，另一方面，和金融、建材、装饰、家居、物业等多个行业唇齿相依，房地产行业的生死存亡或者说一个小小的波动，都会带给整个社会巨大的震撼。由于房地产行业有很大一部分要归结到民生的角度，所以，政府对于房地产行业的调控，诸如加息、降息、提高准备金率、降低购房首付款等措施，都是稳步累积进行，都是朝着有利于民生，有利于社会发展的方向进行的。其次，08年房价的回落，并非行业泡沫的破裂，而

7、只是部分“有价无市”城市房价的理性回归和全球经济危机的影响。价格涨幅会因为成交量的急剧下降、老百姓的持币观望、以及调控力度的加大，而回归到市场的正常水平。任何城市的房价都要和城市经济的发展水平相匹配，部分二、三线城市可能仍然有补涨的空间，一线城市高房价出现回落，把房价中的水分和“超额利润”部分全部挤到一个相对合理的程度，从而实现市场的一个平衡。房价的上涨，楼市的疯狂，是多年时间、多方积累下产生的一个表象，要使其中所隐藏的深层原因显现并回归理性，必须各方合力一并作用。以前是购房者在观望，现在是