论从万科降价谈房价理性回归

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1、论从万科降价谈房价理性回归　　[论文关键词]宏观调控房价降价　　　　[论文摘要]在房价远远超出民众实际购买力水平的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，开发商逆势而为，还是通过适当降价、薄利多销让房地产商陷入了“囚徒困境”。文章从万科降价谈谈房价在宏观调控背景下理性回归。　　2007年12月9日万科在宏观调控背景下率先在深圳打响降价第一炮，将位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘以13000元/平方米的均价出售，不到两个小时即全部售罄，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格，业界将此举称之为“领跌”。万科以大幅降价的方式进行抛盘，珠三角的深圳、广州，中部的武汉、长

2、沙，长三角重镇上海、杭州、南京，随着降价战线的逐步拉开，越来越多的开发商被卷了进来，楼市里飘出了“血”的味道，万科的降价风也是愈演愈烈。　　难道真的像袁一泓说的：“王石爬了高山，大脑缺氧，脑子不好使吗？”这还得从“两石”（王石和潘石屹）拐点论的争吵说起，潘石屹认为在房地产刚性需求的前提下，楼市的拐点并未来临，而王石认为房地产的价格涨到白领都买不起的地步，让他胆战心惊，在如今国际国内大环境趋坏的情况下，提出房价已经到了回归到理性价值的时候。正是基于以上的判断，王石选择降价并不奇怪，而之所以要引领降价，想必万科真正的目的是要赢得未来，这么做有以下几条理由：　　　　一、徒困境、先发制人　

3、　　　在面临消费者持币观望、市场销售不景气的情况下，是否通过适当降价、薄利多销让房地产商陷入了“囚徒困境”。囚徒困境反映个人最佳选择并非团体最佳选择，万科在同行业的漫骂和谴责中选择“从宽”的“坦白”，已经将囚徒理论的四种可能性结果变成了两种，剩下的房地产企业要不就是跟着“坦白”--坐5年牢，要不就是宁死不屈坚持到底--坐10年牢。降还是不降？万科的降价使得其他房企面临一个“囚徒困境”。　　这份“坦白”、这份“民生”，响应了政府的号召和购房者的呼声，使万科在世人面前塑造了一个“好孩子”的良好形象！无论今后整体房价是涨还是跌，借着这个巨大的广告所取得的良好形象，王石及万科都是“拐点论”

4、的最大赢家！倘若今后房价总体走势是跌，万科主动降价跑在同行业的前头，赢得了主动，即那些先顺势而为者最先受益。当降价风潮真正掀起，后降价者的商品售价更低。先降价者竞争最小，房屋销量最好，资金回流最快，效率的提高相当于间接提高了单位资金收益，后降价者则相反，而那些因资金压力、价格下行压力、销量压力等被迫降价者，则可能陷于被动。顺势而为，加快资金的周转，提高单位资金收益率，远比逆势死扛要明智得多。倘若今后房价总体走势不是跌而是涨，万科也已经通过此番大张旗鼓的逆势“降价”先发制人取得良好的规模效益，在楼市观望和徘徊情绪浓厚的当口，回笼了大笔宝贵的资金，从而为抢占下一个制高点赢得了房地产开发

5、最关键的两大要素土地和资金。　　　　二、顺势而为、借机洗牌　　　　万科虽然现在是国内住宅行业的龙头老大，但市场占有率也仅仅只有2.1%，房地产行业是个地域性很强的产业，万科要想获得更高的市场占有率，就需要等待一次机会，等待一种势的形成！正所谓“时势造英雄”，如今万科等到了这个“势”美国房地产破灭经济衰退、国内中央调控房价的政策进一步明确、房价远远超出民众实际购买力水平、地王不断出现，在这种“内忧外患”的局势下，万科说虽然不缺钱，但万科主动降价，目的在于顺着这股大势做“大事”！所谓“大事”，就是在自己不缺钱、资金实力雄厚的情况下，主动大范围降价，抢夺“冬天”里的“干粮”，加剧“冬天”

6、里的“寒冷”，让这股大势形成的“冬天”饿死、冻死一批竞争对手！万科清醒的认识到带头降房价，暂时失去的只是部分暴利，但收获的却是这个市场的占有率，而洗牌之后，楼市的春天迟早会来，想想看，那时的万科……应该说对这个地产冬天，万科看得更远，站得更高！　　　　三、回笼资金、下次再战　　　　房地产是资金密集型行业，企业账上缺钱就等于人的脉管里缺血。2008年中国整个房地产企业面临集体“缺血”的困境，资金缺口至少达到1万亿元。银根紧缩、信贷规模控制，上市融资难度加大这已经是不争的事实，那就只有将手中的现房销售出去变成现金了。　　万科是住宅行业的龙头老大，当前有约180个项目同时在建，是国内开发

7、商中最多的，在向上趋势的经济环境中，这种规模创造利润，而在下行趋势的经济环境中，规模就是硬风险。再者房价出现下跌、市场出现调整，地价一定会出现下跌；房价出现了非理性的下跌，地价一定会向更大规模、更深程度的非理性下跌。所以当市场出现交易量大幅萎缩之下，在保证合理利润的前提下，万科追求销售速度，快速回笼资金购买廉价的土地这种战略资源成为其当然之选，因为土地是房地产企业所赖以生产、经营的最主要也是最重要的生产资料所以万科不惧降价，但是强调现金流，因为地价跌下来手里没钱就没用