商品住宅批量精装修关键过程管理研究

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1、商品住宅批量精装修关键过程管理研究-->第一章绪论1.1本课题研究的背景和意义1.1.1研究背景随着经济的发展及城市化推进，特别是自1998年住房制度改革以来，我国房地产市场迎来了十几年的高速发展阶段，截至2014年底，我国城镇存量住房约200多亿平方米，2015年前三季度全国有超过7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，3.7亿平方米的住宅竣工，也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。在商品房供给类型方面，2001年以前，商品房供应以毛坯房为主,即工程完成主体结构和部分安装工程就竣工交付的住房

2、，主要的功能空间必须由业主自行经过二次装修后才能满足居住要求的住房；2001年至2006年，精装修商品房开始在北京、上海、广州、深圳等一线城市高端楼盘出现，装修类型逐渐从部分装修的毛坯房向全装修成品房过渡。例如2003年北京精装修商品房很少且仅限于小户型，但到2006年高档楼盘精装修比例已超过50%；2007年以来，商品房价格增长迅速，开发商纷纷推出精装修商品房来吸引消费者，提供的精装修住宅产品以一次到位成品房为主，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的设备全部安装完成满足使用条件的集成式住宅，房地产市场

3、逐渐步入精装修商品房普及时代。据中国指数研究院监测数据显示，2010年一线城市按成交价格排名前50名楼盘中精装修楼盘所占比例分别为北京78%，上海56%，广州60%，深圳22%。二线城市以西安为例，中海、万科等大型房地产企业从2011年推行精装修商品房试点开始已经逐步过渡到2015年之后新开普通住宅商品房全部实行精装修阶段，新进入西安市场的大型房地产企业如碧桂园在推出的第一楼盘也是以精装修为主，本地房地产企业为了增加竞争力，也在逐步提高精装修楼盘的开发比例。精装修商品房已迎来快速发展时代。.................

4、.........1.2相关研究综述1.2.1国外住宅精装修研究概况国外房地产精装修住宅起源于20世纪60年代的欧洲，目前体系发展成熟、具有代表性的国家和地区包括日本、美国和欧洲。日本是世界上最早提出和普及住宅精装修的国家之一。20世纪60年代初，日本国内住宅需求急剧增加与建筑行业和室内装修技术人员及劳动力供给不足矛盾突出，为简化施工，提高效率和产品质量，日本的大众住宅从建筑结构到室内装修，几乎都采用一体化流程，由开发单位统一建造和装修，一步到位。同时日本政府建立了通产省（现为经济产业省）和建设省（现为国土交通省）两个专门

5、机构来推进住宅产业化，通过对材料、设备、产品标准、住宅性能标准、结构和安全标准等展开研究，相继颁布了相关标准并要求房屋装修按照统一标准进行，住宅部品的框架和集成安装涉及的归类和编码体系为优良产品（BL）体系。当前日本住宅精装修已形成成熟的SI技术体系，即主体结构和装修、管线全分离的形式，通过结构降板、架空地面、局部轻钢龙骨隔墙/树脂螺栓内衬墙、局部吊顶的形式将所有管线从结构体和地面垫层中脱离出来，这样便于室内管线的改造、维护和修理，解决了主体结构使用年限和内装部品及管线使用年限不同造成的重复装修和建筑浪费，同时实现了装修的

6、全干式工法作业，提供了施工精度和质量，实现了装修的部品化和产品化。美国房地产市场发展完善，住宅产业基本实现了高度市场化和产业化，住宅商品销售基本达到100%精装修。美国住宅部品体系（即Ｕｎｉｆｏｃｍａｔ体系）的建立始于1972年，由美国服务管理者协会（ＧＳＡ）和美国工业建筑师协会（ＡＩＡ）制定，经过近30年的发展已形成8大部品体系，即基础部品体系、外围护部品体系、内部装饰部品体系、建筑水、暖、电服务体系、设备和实施部品体系、特殊建筑和拆除部品体系、建筑施工现场部品体系、概率。美国市场上住宅建设所用部件和部品的标准化、系列化

7、、专业化及商品化接近100%。美国普通私有住宅多采用木结构或轻钢龙骨结构，建设过程除混凝土地基外都采用工业化干式作业，即工厂流水线生产、现场拼装好即可入住。少数高级公寓采用菜单式装修，一般由业主和设计师共同确定装修方案后，设计师出装修图交给开发商施工。通常美国精装修房的内部装备如五金材料、马桶洁具品牌、尺寸、冰箱、橱柜、燃气灶及设备保修期等会在销售计划书中确定，一定确定不能更改、受法律保护。..........................第二章住宅批量精装修的策划及体系设置2.1批量精装修策划2.1.1批量精装修出图、

8、定样、分判及甲供材进场计划策划精装修出图和定样决定了技术支持深度，分判和甲供材进场计划决定了精装修的组织形式了和管控模式，对精装修能否顺利进行都起着非常重要的作用，其策划需要重点关注。在项目开工前，项目部依据项目项目总体发展计划及设计部、合约部、项目部相应的详细进度节点计划编制《项目出图、定样、分判及甲