拉萨市居民住宅小区物业管理存在问题及对策研究

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1、拉萨市居民住宅小区物业管理存在问题及对策研究拉萨市居民住宅小区物业管理存在问题及对策研究.摘要：随着拉萨市房地产行业的不断发展，大量的居民住宅小区如雨后春笋般出现，物业管理行业也随之发展起来。我国的物业管理行业起步较晚，发展较为滞后，而我市的物业管理行业更是如此，并且较内地发达地区的物业管理相比具有较大的差距。随着我市各方面的不断发展，居民生活水平和自身素养的不断提高，使得物业管理中存在的问题愈发明显，对拉萨市进一步的发展和提升造成一定影响。本文分析了拉萨市住宅小区物业管理存在的问题并提出相关的解决对策。关键词：物业管理住宅小区业主大会拉萨市拉萨市物业管理的基本情况拉萨市物业管理主

2、要集中于市区，目前，拉萨市物业服务管理有限公司已发展到35家，居民住宅小区218个。2006年5月1日，拉萨市物业管理协会成立，2010年4月9日，自治区房地产协会通过了《西藏自治区住宅小区物业服务星级评定办法(试行)》。管理和服务住宅小区一年以上的物业公司都能参与住宅小区物业管理星级服务评定,从低到高分为一星级、二星级、三星级三个等级,星级越高,表示管理服务标准和水平越高。我市的物业管理水平总体上看有了很大的进步，但是其发展仍处于初级阶段。自2010年1月1日《拉萨市物业管理办法》实施起，我市才开始了逐步有住宅小区开始成立业主大会及业主委员会。根据目前对拉萨市居民住宅小区的调查，

3、存在业主大会及业主委员会的居民住宅小区只有仙足岛生态住宅小区。存在的主要问题我市住宅小区业主大会及业主委员会制度并未得到广泛的应用业主委员会是伴随着房地产市场和物业管理行业的发展而产生的一个组织，是介于业主和物业管理企业之间，由物业管理区域内的业主代表组成，代表业主的利益，向物业管理企业反映业主意愿和要求，并监督物业管理企业管理运作的一个民间性组织，它是沟通业主和物业管理企业的桥梁，它在物业管理活动中起着极其重要的作用。利用好这一制度，可以减少许多业主和物业之间的纠纷，可以使住宅小区的物业管理更加趋于规范化。在2010年1月1日开始实施的《拉萨市物业管理办法》中规定，由街道办事处、

4、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会。协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的纠纷投诉。大部分的业主根本就没有听说过业主大会或者业主委员会这样的名词，对于业主大会及业主委员会的职能作用更是一无所知。对于在我市只有仙足岛生态住宅小区成立了业主委员会，但是还不能定期召开业主大会，也并不是居住在里面的所有居民了解业主大会制度。从而间接导致在我市住宅小区物业管理中发生的矛盾纠纷较多，业主对物业的管理满意程度较差。业主的维权意识较差。在我市住宅小区中很容易看到一些公共服务配套设施受损的现象，业主对处于小区公共区域中的服务设施缺乏责任感，都觉得这些设施

5、与自己没有太直接的联系，都怀着事不关己高高挂起的心态。然而事实上物业管理中一部分的工作便是针对小区公共服务设施，在没有业主要求的情况下，物业一般不会主动去维护或修理，这样业主的权益就受到了损害。大部分业主过于关注自己私有财产的保护，忽视了公共财产对自己的影响。许多业主对参与管理小区的意识较差，从而导致小区的业主大会及业主委员会不能及时成立，或者由于参与人数不足导致业主大会不能正常召开，业主大会形同虚设，不能发挥其作用，使得业主和物业不能及时有效的沟通，间接地使业主的权益受到损害。有些业主的维权方式方法是不合理的，也是不理智的。比如有些业主在自身权益受到损害的情况下，通常会选择拒交物

6、业管理费或者暴力来解决问题。在他们认为这是最简单和最直接的解决方法，但是这是违规违法的行为，是不受保护地不理智行为。在现行的《拉萨市物业管理办法》中明确规定业主不按约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以通知限期缴纳，逾期仍不缴纳的，按合同约定收取违约金。在调查的居民住宅小区中许多业主并不知道怎样的方式才是最好的维权方式，其根本原因在于物业管理制度的不完善。住宅小区相应的配套服务设施不完善或维护不到位。在现有的住宅小区中存在许多服务设施不完善的现象，比如道路、绿化、车库、健身器材、垃圾箱等不完善，这些问题大多是房地产商开发遗留的问题，导致日后业主入住后经常与物业产生矛盾。其实这些问题

7、物业服务企业也很无奈，因为在我市存在于居民住宅小区的物业管理公司都是由房地产开发商直接找来的，或者是由房地产开发商直接成立的物业管理公司，不免造成物业管理企业与房地产开发商的勾结。另一方面由于物业对公共服务设施缺少维护导致公共服务设施受损或者毁坏，比如住宅小区绿化死亡现象严重、公共服务设施毁坏，对业主的居住环境造成了许多负面的影响，给日常生活造成一定的不便。在我市的许多住宅小区中，物业管理企业对小区内的公共服务设施进行维护是必要的,但是一些相关的公共事业管理单位也存在