规范物业管理行为提升物业管理水平

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1、规范物业管理行为提升物业管理水平物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我省经历了从无到有，从小到大的发展过程。物业管理工作，不仅对我省城市建设的升级、社会秩序的稳定、下岗职工和社会劳动力的就业安排、城市居民生活质量的提高发挥了作用，而且对促进各行政事业单位后勤社会改革的步伐，发挥着积极的作用，产生着深远的影响。一、山东物业管理发展现状　1．行业发展迅速，初具规模山东物业管理行业起步于上世纪八十年代，经过近三十年的发展已经初具规模，2000年以来尤其是十一五时期物业管理行业呈加快发展的态势。截止2010年底，山东物业管理企业已经近5000家

2、，从业人员近15万人，拥有资产197.8亿元，实现主营业务收入138.2亿元。　2．民营物业管理企业逐渐成为行业主导力量　物业管理企业由多种经济成分构成，民营物业管理企业由于其经营的灵活性，作为国有企业经营形式的有益补充，无论从企业资质、治理规模，还是从人员素质、结构，以及服务品牌，均得到长足发展，一些优秀企业逐步成为行业发展不可忽视的有生力量。截至2010年底，国有、集体物业管理企业个数仅占企业总数的15.0%，从业人员占29.8%，资产总计占43.5%，主营业务收入占31.5%；以个体私营经济为主的民营物业管理企业个数占84.6%，从业人员占69.7%，资

3、产总计占54.2%，主营业务收入占68.1%。3．物业管理行业成为吸纳就业的重要渠道物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖广，平均每家企业从业人员30余人，在消化剩余劳动力方面具有天然优势。截止2010年底，山东物业管理企业共吸纳就业人员达14.3万人。今后相当长的一个时期，随着住宅建设的持续快速发展，以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理行业仍将保持快速发展，对增加就业将起到更加积极的推动作用。4．行业发展与地区经济、城市规模高度相关物业管理行业的发展与地区经济发展水平、城市规模成正相关关系。山东31.8%的物业管理企业集中在济南、青岛

4、两大副省级城市，两市物业管理企业从业人员占全省的30.3%，资产总计占29.6%，主营业务收入占39.8%。经济社会发展快、城市化水平高的东部城市物业管理企业数量、规模都明显大于中西部地区。二、物业管理发展存在的问题随着人民生活水平的提高，人们对物业服务要求的不断提升，与此同时物业管理企业经营成本不断上升，企业规模小、资质水平低等问题逐渐显现，有些已经成为阻碍行业持续健康发展的瓶颈。　　1．企业规模小，与经济发展不匹配　　我省物业管理行业发展虽然已经走在全国前列。但从企业规模与经营情况看并不容乐观，山东平均每家物业管理企业从业人员31人，在全国列25位，远远低

5、于43人的全国平均水平；平均实现主营业务收入280.2万元，列第8位，也大大低于355.6万元的全国平均水平。2．企业资质水平低，盈利能力不强目前，我省四千余家物业管理企业中，仅有56家企业具有一级资质，153家具有二级资质，分别仅占企业总数的1.2%和3.6%；绝大多数的物业管理企业都在三级及以下资质水平。资质水平偏低直接决定了企业的服务质量，随着物业管理市场竞争日趋激烈，有些企业为了不被淘汰，难免会降低成本参与竞争。3．企业服务不到位与社会认识不足共存，物业管理收费难物业管理服务费既保证物业管理活动正常运转，也涉及到业主、物业管理人员切身利益。由于社会对物

6、业管理行业认识不足，加之部分物业管理企业服务不到位，物业管理费收取难已是行业中一种常见的现象，直接导致部分物业公司陷入生存困境，管理工作出现恶性循环。4．经营成本不断上升，缺乏税收扶持物业管理属于典型的劳动密集型行业，企业从业人员报酬占主营业务成本的比例高达60%。近年来，随着社会物价水平的上升，原材料价格、劳动力成本明显增加，物业管理企业运行成本不断增高，行业利润率下降。同时，相比邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业3%的营业税率，利润率较低的物业管理行业税负较重（营业税率为5%）。　　三、促进物业管理发展的建议加强城市住宅区物业管理工作，改善广大群众

7、的居住条件，是深入学习实践科学发展观的具体体现，也是政府为群众办好事、做实事，加强与人民联系的重要桥梁。我们一定要高度重视，切实把这项工作抓紧做好，提高城市物业管理的综合水平，满足广大居民的生活需要。1.积极做好物业管理地方性法规建设一是建立物业管理联席会议制度，物业主管部门以及城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、市政公用、环境保护、工商行政管理等部门各司其责，密切配合，落实管理责任，共同研究解决物业管理面临困难。二是研究制定扶持物业管理企业发展的具体政策，比如根据征求意见情况尽快完善《山东省物业服务收费管理办法》，参照建筑业、邮电通信业等行业给予物

8、业管理企业税收政策支持，制定有效措施解