东山路工程甲级写字楼项目可行性研究报告

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1、.东山路工程甲级写字楼项目可行性研究报告东山路工程甲级写字楼项目可行性研究报告.第一部分摘要与结论***市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹔写字楼市场于２０００年下半年复苏反弹﹐需求增长迅速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。东山区***甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的市场需求，供不应求状态相当明显的。 根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值NPV(netpresentvalue)方案一为人民币7.47亿元，方案二为1.27亿元。此为折现率(d

2、iscountrate)7%时之计算结果。税前息后内部回报率方案一为14.36%，方案二为16.35%，均高于***的平均水平。  第二部分宏观经济形势分析第一节***市经济发展现状与趋势 经济高速发展,位居全国前列2002年，***市经济保持了快速健康发展的良好势头，实现国内生产总值3001.69亿元，总量仅次于北京，比上年增长13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全国(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年为止﹐***市已连续7年保持13%左右的增长速度﹐在全国十大城市

3、中，***经济增速居于前列。***已成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一，其余两个城市分别是上海(5408.76亿元)和北京(3130亿元)。东山路工程甲级写字楼项目可行性研究报告.2002年***市全年人均GDP达到4.19万元，按当年国家平均汇率计算，突破5000美元，在我国大城市中位居前列。人均国内生产总值达4,586美元，高于北京和上海。如果以国际上公认的基本实现社会现代化标准（人均GDP达到5,000至1万美元）来参考，***的现代化进程已经达到世界中等发达国家的水平。表2-1***当前经济发展分析（20

4、02年）项目数据年增长率面积7434.4平方公里－人口994.3万－国内生产总值3001.69亿元+13.2％人均国内生产总值约5,050美元+9.05％工业总产值3,173.6亿元+15.9％社会消费品零售总额1,370.7亿元+9.8％固定资产投资1001.5亿元+2.4％人均可支配收入15,117元+7.5％金融机构存款余额7,498.4亿元+16.9％（资料来源:***市统计局）  表2-2北京﹑上海﹑***﹑深圳国内生产总值（GDP）对比（单位：亿人民币）年份1995199619971998199920002001

5、20022003F2004F2005F北京1394.91615.71810.12011.32174.52478.82817.631303501.33921.54403.9上海2462.62782.73349.93688.240354551.249515408.85801.66277.36829.7***1252.71444.91646.21841.62056.72375.9268530023392.13819.54308.4深圳795.795011301289.31436.51665.21908.22239.42438.82

6、763.13136.2(资料来源：各市统计局E：估计数字F：预计数字) 东山路工程甲级写字楼项目可行性研究报告.   表2-3北京﹑上海﹑***﹑深圳国内生产总值（GDP）增长对比表（%） 年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京28.6815.8312.0611.1210111110.211.651212.3上海14.11312.710.110.210.810.210.910.110.310.6***16.1513.113.513.1313.1813.612.8

7、13.212.312.612.8深圳2316.41614.514.214.213.215.013.113.313.5 东山路工程甲级写字楼项目可行性研究报告.（资料来源：各市统计局E：估计数字F：预计数字）  表2-4北京﹑上海﹑***﹑深圳工业总产值对比表（亿人民币）年份　19951996199719981999200020012002E2003F2004F2005F北京15801853196419181905277431323083396142144621上海4548512656505764621369687657774

8、097211048112321***17232069237525132779310033913713416048845445深圳5261063139118482078257628803570361040434532东山路工程甲级写字楼项目可行性研究报告.（资料来源：各市统计局E：估计数字F