基于dea 模型的房地产上市公司运营效率研究

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1、基于DEA模型的房地产上市公司运营效率研究----运营管理论文-->第一章绪论1.1选题的背景和意义1.1.1选题的背景（1）社会背景房地产企业的出现是为了解决广大人口的住房问题，而住房问题产生的基本原因是城市化和工业化的发展。在过去的十年里，城镇化实现了飞速的发展，同时房地产行业也出现了集体狂奔的普遍现象。从中到长期来看，我国未来的城镇化发展还将会持续十多年的时间，到2020年我国还要重视“三个一亿”的农业转移人口市民化，新型城镇化将是中国扩大内需的支撑手段之一。而新型城镇化在未来也将不会再仅仅是“土地城镇化”，更不会只是对房地产业的高速粗放的增长支持。在城镇化未来的发展进程中，房地产业将

2、会逐渐成为国民经济的重要配套产业。房地产市场在紧随着我国发展的脚步，快速发展了十几年，尤其在近两年逐渐表现出两个明显的阶段特征：一个是与国家宏观经济紧密相关的。伴随着国民经济的增速换挡、前期刺激政策的消化、结构调整的阵痛这三个期间叠加，我国的房地产市场也紧随其现状相应的进入了增速的换挡期、政策的完善期和结构的调整期。二是自2010年起房地产市场的小周期调控来看：2012年和2013年这两年的市场在整体向上的趋势上呈现出明显的差异化，而到了2014年，在市场差异的基础上呈现出总体的增长速度下降或同比幅度下降。2014年的上半年，全国范围内的房地产开发投资的增长速度下降，住宅和房屋的新开工面积以

3、及住宅和商品房的销售面积、销售额都普遍表现出负增长的现象。但从客观上来分析，2014年一些指标的同比下行原因与现如今市场的实际情况息息相关，而一些数据的同比下降，也与去年同期基数较高有直接的联系。以住宅的销售面积为例，2014年的一、二季度累计住宅销售面积达到424.87百万平方米，与2013年的460.90百万平方米住宅销售面积相比，同比下降了7.8%，下降的原由是2013年房地产发展中存在了一些非理性和提前释放的因素；但与2012、2011和2010年三年的上半年销售面积相比较，上升比例分别为20.20%、6.74%和19.69%。根据国泰君安证券所的研究数据可知：2015年我国30个大

4、中城市房地产周度销售同比上升，详见图1-1。另外再以2014年第二季度三个月的当月12项指标的详细数据为例，即全国的房地产开发投资金额、商品住宅开发投资金额、土地添置面积、土地成交金额、新房屋开工面积、房屋施工面积、房屋完工面积、住宅完工面积、住宅销售额及销售面积、商品房销售额及销售面积，得出的数据都是逐月上涨的，仍与往年该季度的情况一致。具体数据例如全国住宅的销售面积，4、5、6月份的销售面积分别为66.90百万平方米、74.31百万平方米、105.41百万平方米。........................1.2国内外房地产研究的现状1.2.1国内房地产研究的现状张莹（2013）认为

5、，房地产经济在国民经济发展中起着重要的推动作用，房产业不仅仅是一个行业，它所关联的产业众多，如建材业、机械行业和家具家电等，同时也带动了房产中介、物业管理的不断发展。与此同时，房地产业不但提升了广大市民的就业率，高效率的带动市民消费，逐步改善市民的生活水平，还在解决民生问题方面承担着重要的社会责任。近几年来看，房地产的调控政策逐步从紧，从2010年的“国十一条”发布，再到2013年2月份国务院常务会议提出的严格实施商品住房的限购、坚决抑制投机性购房行为等“国五条”措施。这些政策出台的目的一方面是使房地产在一个良好的市场中长期稳定并健康持续的发展，同时提高市民的生活水平和质量，完成广大市民有所

6、居处的目标，另一方面使那些粗放型增长方式的产业（以房地产为首要代表）得以改变，以达到房地产业与其他相关产业有机结合的目的。阙亚冠（2013）认为，房地产业从本质上来看是一种实体经济和实业部门，它本身并不构成泡沫经济。阙亚冠理解泡沫经济与经济泡沫有明显的区分：经济泡沫并不是贬义词，而是个中性词，只要将其控制在合适的区域范围内，它对市场经济具有活跃的作用。而虚假繁荣的泡沫经济是在经济泡沫出现过多和过度膨胀，并且严重脱离实体资本和实业发展需要的时候才会出现。他通过对日本房地产泡沫盒迪拜经济危机两个反面案例，对中国升至国民经济中的支柱地位的房地产业进行了分析，伴随着人民币的逐渐升值，他提出对房地产业

7、泡沫现象的堪忧，因此政府有必要对房地产产业实施宏观调控，并及时出台相关法律法规，使政府的干预有法可依，具有针对性地对其实施政策干预与调控。王汉生（2011）认为，国外较成熟的房地产发展规律是该行业的正常发展周期是5-7年，而我国的房地产却在2014年以前的十年间一直处于辉煌的阶段，因此接下来的十年里房地产行业将面临着重要的变化。但2011年国内的房地产投资热情异常高涨，投资增长率居高不下，因此截止到现在，高速