朱泾镇项目投资评估报告

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1、金山朱泾镇项目投资评估报告致：上海豫园商城房地产发展有限公司由：策源机构·咨询研发中心贰零零陆年六月咨询研发中心目录说明11.项目评估总述31.1项目概述31.1.1项目概况31.1.2开发企业31.2项目评估结论32.报告编制依据及说明42.1编制依据42.2编制说明42.3编制偏差说明43.编制流程图64.计算依据74.1项目经济技术指标74.2项目产品指标74.3工程计划和销售计划安排74.4销售价格确定95.项目财务分析105.1项目投资分析105.1.1项目总投资估算105.1.2项目销售收入估算115

2、.1.3投资资金筹措与投资计划125.2项目盈利能力分析135.2.1静态盈利能力分析135.2.2动态盈利能力分析145.3项目投资资金来源与运用分析176.项目风险评估186.1项目盈亏平衡分析186.2项目敏感性分析197.项目评价结论与建议217.1项目评价结论217.2项目开发建议218.附件228.1项目总投资估算表228.2投资计划与资金筹措表238.3借款偿还表248.4销售收入与经营税金及附加估算表25第2页共2页咨询研发中心8.5经济评价指标汇总表278.6各种产品损益表288.7全部投资财务

3、现金流量表308.8资本金财务现金流量表318.9资金来源与运用表328.10临界点分析表348.11单因素敏感性分析358.12成本费用表37第2页共2页咨询研发中心说明本评估报告是对该项目整体开发的模拟财务测算，各测算依据参数会因项目开发实际条件的不同而变动，从而引起测算结果的变动。在此，对以下几个问题进行说明，待与贵司沟通明确后，才能对项目做更切合实际的财务测算。1、项目自有资金和股东股权比例投入本报告依据相关政策要求假定自有资金占项目总投资额的35%，包括土地款，项目启动资金以及工程队垫资等。各股东的股权

4、比例、资金投入额、资金投入时间，以及由此产生的各自的利润分成、投资回报问题待与贵司详细沟通后再作测算。2、贷款额度和资金投入时间依据整个项目自有资金投入量、开发量和开发周期、销售计划的常规估计，测算出所需贷款额度为2500万元。而贵司能一次性取得项目贷款6000万元，这笔资金如何运用到项目以及到位时间等问题，可与贵司进一步沟通后再做相关测算，以利于贵司决策投入资金额度和提高资金利用效率。3、成本和税费成本和税费构成依据上海市公布的标准测算，在实际开发构成中贵司对成本的控制情况，以及该项目取得政府相关税费的优惠措施

5、，会降低项目投资，提高收益。4、规划方案和销售价格本报告以产品类型全为多层来测算。规划方案中是否有花园洋房、联体别墅或者依据最新政策的70%为90㎡以下建筑面积所作的调整，以及各种产品类型的比例调整，都会影响项目的销售价格，从而影响项目的收入和投资回报率等各项财务指标。第38页共37页咨询研发中心1、土地增值税和项目赢利情况由于土地增值税是今年开始实行的，在项目运作中若能取得政府方面税费的优惠，将会提高项目的赢利。本报告增加了剔除土地增值税后项目的静态、动态赢利情况分析，以利于贵司对该项目的综合判断决策。第38页

6、共37页咨询研发中心1.项目评估总述1.1项目概述1.1.1项目概况本项目位于上海市金山区朱泾镇，占地78838㎡，地处老镇区西北角。1.1.2开发企业本项目由上海市豫园商城房地产发展有限公司控股开发。1.2项目评估结论本项目经测算：l总投资为26883.8万元；总收入为32418.94万元l利润总额为3299.93万元；税后利润2210.95万元l全部投资利润率12.27%；自有资金投资利润率23.52％l全部投资内部收益率11.31％；略高于基准收益率10％从各项财务指标上看，本项目财务上具有可行性：l本项目

7、的资金来源和运用合理，每期的累计盈余资金均大于0，表明在项目运作的过程中，没有偿还能力不足的问题，资金链安全，本项目具有操作上的可行性。l根据本项目的风险分析，在模拟项目开发过程可能发生的主要风险因素建安成本和销售价格进行客观的估计和预测后，该项目对未来销售价格敏感较大，综合抗风险能力较弱。l由此可判定，报告认为本项目虽然在财务与实际操作上基本上可行，但项目的土地成本不具优势，需要开发企业根据自身的综合实力和项目的综合把握运作来规避市场风险。第38页共37页咨询研发中心2.报告编制依据及说明2.1编制依据l本项目

8、财务分析结构就运算严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》：l中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；l《中华人民共和国城市房地产管理法》；l中华人民共和国国家标准《财务制度》；l国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；l《上海市住宅、商办楼工程造价参考标准》。2.2编制说明l本项目中估算所采用的货币单位为人民币。l项目贷款的年利率根据中国人民银