现阶段我国发展分时度假的条件分析

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1、现阶段我国发展分时度假的条件分析内容摘要：分时度假作为一种新兴的休闲方式在国外得到迅速发展，成为一种大众产品。近年来，国内的企业界和学术界也大多认为应该大力提倡和发展，并做了一些尝试。但是笔者通过分析和对比研究，发现我国现阶段发展分时度假的条件还不成熟，如法律和保障体系的不完善、房地产发展的不规范、总体消费水平不高、带薪休假制度没有建立、居民的消费观念尚待进一步培育等问题。在这种背景下，发展分时度假应该循序渐进，谨慎为之。　　关键词：分时度假旅游房地产产权酒店　　　　自上个世纪60年代以来，分时度假(Timeshare)在西方已经经历

2、了近40多年的发展历程，我国也于1987年以南油度假村引进分时度假方式销售酒店产权为标志，正式接受了这一概念。1997年泰慕赛尔休闲产业网络有限公司成立，标志着分时度假正式进入我国。　　但是分时度假，在我国近20年的发展过程中，也出现了很多问题，各种关于消费者的投诉甚至起诉分时度假销售公司的文章也不时地见诸报端。2003年3月，在中央电视台3·15晚会上“揭穿三大跨国骗局—分时度假‘梦’一场”，使分时度假再度成为国人瞩目的焦点。　　本文从分时度假业的产生和发展背景入手，通过对我国居民的总体消费水平、房地产市场、旅游发展模式和信用法律保

3、障体系以及人们的消费观念等方面的分析和思考，希望能为政府决策和企业经营提供理论上的参考和建议。　　　　分时度假的产生与发展　　　　（一）分时度假的概念　　关于分时度假的概念，不同的学者给出了不同的表述方式，但基本涵义是一致的。比较权威的是来自《欧盟分时度假指令》（EuropeanUnionTimeshareDirective）中所阐述的分时度假定义：所有的有效期在3年以上，规定消费者在按某一价格付款后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周以上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用，即将交付使用或将建成

4、的项目。　　通俗地说，就是酒店或度假村将其某住宿单元在一年内划分为52份，出售其中的51份(余下一周用来维护和维修)，消费者可以根据自己的实际需要购买其中的一份，然后在约定的时期内（一般为20-40年）每年享用这一住宿单元，而不需再付房费。从饭店产品的角度来看，分时度假产品的性质可用图1来表示。　　　　由此可见，分时度假产品是介于饭店产品和房地产产品之间的一种中间产品。　　（二）分时度假产生与发展背景　　分时度假产品最早出现在20世纪60年代法国的Superdevoluy滑雪胜地。在欧洲出现后不久，分时度假的概念就传到了美国，当时美国

5、的房地产业正在迅猛发展，由于无序竞争造成了大量房产的闲置，为了解决该问题，美国引进了分时度假的理念。在其后的近20年的时间里，一直保持了两位数的增长，远远超过同时期其他服务行业的增长率。但由于营销策略的欺骗性，分时度假名声一直不太好。　　20世纪70年代，分时度假产业发展的最明显标志就是：交换概念的出现。1974年，RCI(ResortCondominiumsInternational)公司成立，成为目前世界上最大的分时度假交换企业。1976年II(IntervalInternational)公司成立。　　20世纪80年代开始，许多大

6、的饭店企业开始加盟分时度假产业，如：马里奥特（Marriott）、希尔顿（Hilton）、凯悦（Hyatt）、喜达屋（Stareshare）、休闲房地产（Recreationalproperty）。国内与分时度假相关和相近的概念有旅游房地产、时权酒店、产权酒店、景观房产等，这些概念的含义不尽相同，限于篇幅这里不再赘述。　　　　发展分时度假的相关问题　　　　根据　　再看我国居民的恩格尔系数和基尼系数，到2005年，城镇和农村居民家庭的恩格尔系数分别为36.7％和45.5％，刚刚步入小康，但还不是真正意义上的全面小康。世界银行发展报告中的

7、中国基尼系数，目前已扩大至0.458。人均收入差距还是很大的，并且已经超过国际警戒线，即使考虑到我国的国情，这个数也已经接近国际警戒线。　在这样一种大的经济背景下，恐怕真正能消费得起度假旅游的人不会太多，这些不多的人当中又会有多少人会购买分时度假产品，不容乐观。　　（二）旅游业发展模式的制约　　改革开放以来，我国的旅游业开始得到大发展，但由于我国特殊的国情，决策者们制定了完全不同于西方的有中国特色的发展旅游的路子，其模式为：入境旅游—国内旅游—出境旅游，但没有给出具体的时间表。时至今日，通过观察和研究可以发现，从上个世纪70年代末到1

8、999年为第一个阶段，为国家赚取了大量的外汇，旅游资源和旅游基础设施得到了提高和改善。从1999年开始至今为第二个阶段，国家大力提倡发展国内旅游，现正开展得如火如荼。而进入第三个阶段，有待时日。到2005年末，经国务院批