小产权房发展现状及其成因分析

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1、小产权房发展现状及其成因分析　　[摘要]在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现不少违规开发建设、销售的小产权房。无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力，成为政府不得不严肃面对的一个社会问题。文章以中国大陆部分城市城郊小产权房为研究视角，综述小产权房发展现状，分析其成因，探究其问题，评述其政策，剖析其困境，继而建构小产权房未来发展的制度框架。　　[关键词]住房；小产权房；住房政策；制度设计　　　　一、概念厘定　　　　产权本来是不分大小的。一个基本的共识是：产权主要包括占有(狭义所有权)、使用、收益和

2、处置四项权力。但由于中国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的提法，如“大产权”、“小产权”。对小产权房的解释，归纳起来主要有三种：第一种是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种诠释是基于购房人的产权由发展商的产权分割而来；第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权房，要补缴土地出让金的叫小产权房，按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房、军产房、政府和原国有企事业单位的集体房产(住房)就是小产权房；第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，县级及以上人民政府房管部门颁发产权证的叫大产权房，由乡镇

3、人民政府颁发产权证的叫小产权房。第一、二类小产权房是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金，就可以自由买卖，其法律规定较为明确；而第三类小产权房的法律属性目前仍存在较大争议，官方认为此类小产权房并不构成真正法律意义上的产权，因此，其权益得不到法律保护。目前面临整治的，就是这一种。　　本文所指称的“小产权房”，属于第三种，是指在农民集体所有的土地上，由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋，在未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行销售，并向购房者发放由乡镇人民政府制作的“房产证”，故又被称为“乡产权房”、“农民房”。目前现存的此类小产权房(乡产权房、农民房)又分

4、两种情况，一种是在农村集体建设用地即通常所说的“宅基地”上建成的房子；另一种是在集体企业用地、农民自留地、自留山或者占用耕地违法建设的房子。两种情况下的小产权房，都没有国家有关部门发的土地使用证和预售许可证，国土房管部门也不给予备案。　　　　二、小产权房的发展现状　　　　小产权房在各地以旧城改造、城中村改造等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。即使在国家原建设部、国务院办公厅等国家有关部门于2007年6月、12月先后发布购买小产权房“风险提示”和严禁违规开发小产权房、劝禁城镇居民购买小产权房“通知”之后，仍有大量城郊村镇打着建设社会主义新农村的名义，在集体土地上进行违规开

5、发建设小产权房。据中国新闻网载文指称，目前中国60％以上的房屋资源还没有实现商品化运转。通过旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，涉及到城市居民和公司拥有的小产权房已达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的20％以上，其中涉及到村镇住宅的大约50多亿平方米，涉及到村镇生产性建筑的规模也很大，它甚至已经成为许多中小企业、三资企业的主要的生产场所。由于在建、已建小产权房分散而“隐秘”，其数量很难统计；由于小产权房没有完善的销售手续，小产权房在全国范围内占住房总量的比例也很难统计。　　目前，以旧城改造甚至新农村建

6、设名义，违规在农村集体土地上进行小产权房开发建设的形式主要有三种：一是一些村(居)未经审批，擅自组建队伍搞建设；二是部分村(居)与开发商合作，由村(居)出地，开发商出钱，双方利益分成；三是个别村(居)委会直接把农村集体土地卖给开发商，非法转让集体土地使用权。开发建成后的小产权房，从物业形态看，一般是普通住宅，也有少量高档住宅和别墅，北京等地还有三合院、四合院等稀有物业类型。从价格看，一般只有同样位置商品房价格的40％至60％，城市低收入群体买不起高价房，小产权房就是他们心目中的经济适用房。从购买对象看，以北京为例，主要有五类群体购买小产权房：少数手里有土地、旅游等资源的政府官员

7、，选择第二居所的高收入群体，用房屋做投资生意的人，外地来京初期获利的务工人员，普通工薪阶层，其中，选择第二居所的高收入群体、用房屋做投资生意的人、外来务工人员占绝大多数，普通工薪阶层几乎很少；而在武汉，购买廉价小产权房的人群并非中低收入家庭，老板、公务员、教师甚至包括律师等中高收人群体是这个灰色市场的交易主体。从买卖手续看，未办理国家土地使用证、建设许可证和预售许可证，没有缴纳商品房买卖契税，没有在国土房管部门备案，买卖双方一般只签订一份“购房协议书”，换言之，这样的小产权房买卖是国家所不认