小产权房发展现状及其成因分析

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1、小产权房发展现状及其成因分析 　　[摘要]在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现不少违规开发建设、销售的小产权房。无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力，成为政府不得不严肃面对的一个社会问题。文章以中国大陆部分城市城郊小产权房为研究视角，综述小产权房发展现状，分析其成因，探究其问题，评述其政策，剖析其困境，继而建构小产权房未来发储展的制度框架。 　　[喉关键词]住房；小产权觉房；住房政策；制度设押计 一、概念厘定 　　产肖权本来是不分大小的。予一个基本的共识是：产啤权

2、主要包括占有(狭义谤所有权)、使用、收益僚和处置四项权力。但由绘于中国的一些特色，形踏成了社会上一些约定成虑俗的提法，如“大产权飘”、“小产权”。对小扔产权房的解释，归纳起滁来主要有三种：第一种蓉是针对发展商的产权而萤言，将发展商的产权叫蝴大产权，购房人的产权巧叫小产权，这种诠释是主基于购房人的产权由发阳展商的产权分割而来；陇第二种解释是按房屋再俞转让时是否需要缴纳土湛地出让金来区分的，不尝用再缴土地出让金的叫市大产权房，要补缴土地冒出让金的叫小产权房，宙按这种解释，普通商品洲房就是大产权房，经济廷适用房、军产房、政府疑和原国有企事业单位的赠集体房产(

3、住房)就是巢小产权房；第三种解释八是按产权证的发证机关蒂来区分的，县级及以上蚌人民政府房管部门颁发玫产权证的叫大产权房，哟由乡镇人民政府颁发产延权证的叫小产权房。第窍一、二类小产权房是合秉法的，只要交足购房款靴，或转让时补缴土地出脉让金，就可以自由买卖适，其法律规定较为明确隆；而第三类小产权房的楔法律属性目前仍存在较处大争议，官方认为此类胖小产权房并不构成真正教法律意义上的产权，因袍此，其权益得不到法律埂保护。目前面临整治的较，就是这一种。 　　本芋文所指称的“小产权房歧”，属于第三种，是指忧在农民集体所有的土地僳上，由开发商和村委会漳合作或村委会自行

4、组织找开发建设的房屋，在未惕交纳土地出让金和各种召税费的情况下自行销售傅，并向购房者发放由乡屿镇人民政府制作的“房漱产证”，故又被称为“旷乡产权房”、“农民房呢”。目前现存的此类小裤产权房(乡产权房、农抢民房)又分两种情况，愈一种是在农村集体建设医用地即通常所说的“宅咖基地”上建成的房子；家另一种是在集体企业用吴地、农民自留地、自留碉山或者占用耕地违法建纪设的房子。两种情况下迈的小产权房，都没有国简家有关部门发的土地使疫用证和预售许可证，国透土房管部门也不给予备虑案。 二、小产权房的发侧展现状 　　小产权房在薄各地以旧城改造、城中瞥村改造等名义存在

5、已久漾，发展到今天已呈难以攒遏制之势。即使在国家玄原建设部、国务院办公宏厅等国家有关部门于X津X年6月、12月先后茬发布购买小产权房“风赦险提示”和严禁违规开已发小产权房、劝禁城镇诣居民购买小产权房“通锅知”之后，仍有大量城蜒郊村镇打着建设社会主铱义新农村的名义，在集肆体土地上进行违规开发皖建设小产权房。据中国伞新闻网载文指称，目前液中国60％以上的房屋屑资源还没有实现商品化苟运转。通过旧城改造、榷城中村改造、合村并镇驴、新农村建设、村集体沪直接开发、合作开发、奋各种形式的信托持有等联多种途径和形式，涉及胰到城市居民和公司拥有则的小产权房已达到现存侄全

6、国村镇房屋建筑面积阅330亿平方米的20掸％以上，其中涉及到村盈镇住宅的大约50多亿裙平方米，涉及到村镇生垣产性建筑的规模也很大掠，它甚至已经成为许多巩中小企业、三资企业的蹿主要的生产场所。由于古在建、已建小产权房分薪散而“隐秘”，其数量野很难统计；由于小产权异房没有完善的销售手续姻，小产权房在全国范围畔内占住房总量的比例也画很难统计。 　　目前，坦以旧城改造甚至新农村淋建设名义，违规在农村货集体土地上进行小产权蘑房开发建设的形式主要栗有三种：一是一些村(竹居)未经审批，擅自组歇建队伍搞建设；二是部域分村(居)与开发商合杠作，由村(居)出地，弦开发商出

7、钱，双方利益串分成；三是个别村(居因)委会直接把农村集体崖土地卖给开发商，非法挑转让集体土地使用权。雨开发建成后的小产权房阎，从物业形态看，一般神是普通住宅，也有少量齿高档住宅和别墅，北京赫等地还有三合院、四合摔院等稀有物业类型。从庆价格看，一般只有同样眨位置商品房价格的40手％至60％，城市低收剂入群体买不起高价房，翌小产权房就是他们心目凤中的经济适用房。从购尤买对象看，以北京为例褥，主要有五类群体购买陛小产权房：少数手里有编土地、旅游等资源的政口府官员，选择第二居所抖的高收入群体，用房屋驴做投资生意的人，外地禄来京初期获利的务工人慌员，普通工薪阶层

8、，其阿中，选择第二居所的高砾收入群体、用房屋做投疚资生意的人、外来务工抹人员占绝大多数，普通舟