物业管理中的法律关系及其诉讼程序问题探究

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1、物业管理中的法律关系及其诉讼程序问题探究住宅问题，系一切现代国家的一个重大的社会经济问题，由于各国政治、经济制度的差异，导致了各国的住宅政策亦不相同，从而形成了各种不同的住宅模式。由于城市化进程的快速发展，自十九世纪80年代开始，我国城市特别是大城市和沿海开放城市，开始大量兴建供居住和商业使用的多层住宅和高层建筑物，以解决城市(镇)人口的居住问题，仅1979年至1999年城镇新建住宅就达52?郾5亿平方米。大量住宅小区投入使用，对管理工作带来了新的要求，除了传统意义上的对房屋进行维修管理外，还需要对附属配套设施、设备、场地、环境绿化、道路建设、治安等进行综合和专业化的管理，以便更好地发

2、挥住宅小区整体功能和综合效益。本文试就物业管理相关热点、难点问题做些初浅的探讨。一、物业管理的起源及其存在的问题“物业”一词起源于香港和东南亚，其一般的含义是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。这里的各类房屋，既可以是供居住用的住宅区，也可以是工业厂房、写字楼、商业中心，甚至可以是运动场所。与其配套的设施、设备和场地是指建筑物内外的各类设施、设备及公共市政设施、干道、绿地和庭院等。①而物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。②

3、目前我国物业管理发展中存在的主要问题是：1、法制建设滞后。物业管理涉及商品房销售的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管近年来国家和地方陆续出台了一些有关物业管理的地方性法规、部门规章、地方性规章及规范性文件，特别是国务院出台的行政法规，标志着我国物业管理立法已达到一个新的阶段，但是由于未上升到法律的地步，且缺乏相关切实可行的配套措施，致使大量物业管理纠纷得不到及时解决，司法机关在处理时难度极大。2、权属关系不明确。物业管理服务应以产权人明确的产权为基础，但是近年来为住宅小区内房屋的共用部位、共用设施设备、以及小区配套服务的房产、设施设备、道路、场地等权属

4、产生的纠纷越来越多，争议也极大，影响到千家万户的切身利益，在责、权、利难以界定的情况下，给物业管理带来了极大的困难。3、政府行政监督管理的职能未充分发挥，缺乏有效的行业管理机制。物业管理与建筑物的土地审批、规划设计、施工质量以及销售管理等各方面均密切相关，很多物业管理纠纷与政府相关职能部门在项目审批时缺乏必要的宏观调控，未尽到监督管理的有关职能，且行业管理水平不高。4、业主与物业管理企业双向选择的机制尚未完全建立。由于业主的素质和维权意识的不统一，大多数住宅小区的物业管理还停留在由开发公司代管的地步，没有成立业主委员会，不能充分发挥市场经济的竞争优势。5、物业管理企业的服务行为有待进一

5、步规范，物业管理水平偏低。部分物业管理企业存在乱收费，形象差，服务意识不强的问题，管理水平仅局限于提供保姆式的服务，缺乏先进的管理模式和优质的服务水平。6、缺乏优秀的物业管理人才。如前所述，物业管理从业人员绝大多数来源于下岗职工、退伍军人和民工，文化知识不高，经过简单的上岗培训，只能从事简单的体力劳动和服务行为，而物业管理作为专业化的管理服务行业，需要具备一定的专业知识和服务技能的各类高素质的管理人才。二、物业管理中的法律关系早期的物业管理纠纷主要集中在业主违法搭建、私自改变物业的使用功能及结构、以及通行、通风、采光纠纷等几个方面，由于此时的物业管理尚未发展到公开竞争、有偿服务的阶段，

6、开发企业对物业的管理通常是无偿的，只是作为销售房屋的一种辅助手段，物业管理中最集中的缴费矛盾尚不突出，司法实践中往往是运用民法理论中的相邻关系法律制度来解决物业管理企业与业主、以及业主与业主之间的物业管理纠纷。我国《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系；给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。但是仅仅依靠这唯一的条款及总则中为数不多的原则性规定，要想解决大量不同类型的物业管理纠纷显然是不可能的，而物业管理的纠纷却是越来越多，越来越复杂。因此，必须认真

7、分析研究物业管理中的各种不同的法律关系，在我国物权法及建筑物区分所有权法尚处于空白的情况下，运用各种民法理论妥善处理各类物业管理纠纷。物业管理中的法律关系是错综复杂的，既存在物权关系，即建筑物区分所有权人对区分所有的建筑物中的专有所有权及共有所有权的支配权，以及排除他人不法侵害的权利等；也存在债权关系，即通过合同关系约定各方当事人之间的权利义务，平等协商地处理物业管理中的各项事务；同时还存在人的行为，即建筑物区分所有权人对区分所有的建筑物中的成