外资大量进入我国房地产市场背后的思考

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1、外资大量进入我国房地产市场背后的思考　　3.美国较低的居民储蓄率和多元化的投、融资渠道　　与中国相反，美国居民的储蓄率一直保持在较低的水平，始终保持在10%以下。与较低储蓄率相对应的是美国发达的资本市场和丰富的投、融资渠道，居民可以自由选择自己偏好的金融市场。同时房地产开发商也可以向其中的任何一个金融主体进行融资，获取开发资金。　　一方面由于房地产企业单一的融资渠道而不得不引进国外资本进行房地产开发，从而造成大批利润被外资分享，另一方面是国内狭窄的投资渠道，使得居民不得不将剩余资金存入目前已处于负利率阶段的银行，而不能获得丰厚的利润回报。这一矛盾突显出我国狭窄的投、融资渠道。如何改变目前这

2、种“瓶颈”局面，成为中国金融市场面临的最为严峻的挑战。因此我们应该在金融工具、金融体制和金融管理上进行全方位的创新，不断推动我国金融国际化进程。而“房地产金融体系与国家金融体系的一体化”已经是国际住房金融体系发展的总趋势，因此本文将以房地产金融创新为例，来讨论中国的金融创新问题。　　3、加快我国房地产金融创新步伐，从而推动整个金融市场创新　　金融创新是指在金融体系和金融市场上出现的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融资方式、新的金融市场、新的支付手段以及新的金融组织形式和管理方法等内容。从国际上金融创新的途径来看，金融创新一般是通过政府和金融市场两条途径来产生。一方面，政府通过立法和有关

3、管理条例的变更来引导金融创新，我们一般称之为政府主导型金融创新，这一般在经济转型的国家比较多见。另外一个方面是市场主导型的金融创新，它是指金融机构根据金融市场变化和金融服务的市场需要，通过供给有效的金融产品和金融服务而出现的金融创新。而我国目前也正是处于一种全面的经济转型期，因此我国的金融创新市场应该属于政府主导型。　　1.以政府为主导，加大我国房地产金融立法的创新力度　　随着2007年中国银行业的全面开放，中国金融市场开始全面迈向国际化，在新的市场环境下与国际金融业同行同台竞技，这使得金融创新的要求显得更为迫切。作为政府主导型金融创新国家，金融立法创新是金融创新的一个重要组成部分。在房地

4、产金融立法上，我国已建立起了基本的法律框架，如公司法、担保法、证券法、商业银行法、中国人民银行法等，但是在目前我国证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，我们更应该积极吸收国外先进的金融创新理念，在立法上加大创新力度。首先要修改和完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方，其次是尽快出台新的相关法律法规，如《产业基金法》和涉及全社会的信用立法等，尽快从法律制度上为我国金融创新创造一个良好的环境。　　2.积极开展试点，探索适合我国国情的房地产金融产品　　任何一种金融工具或制度的应用都有其特定的环境，有些金融工具在国外能够广泛

5、应用，但在国内不一定十分适用，因此我们在吸取国外经验的同时，还要加强我们自身的实践，积极开展试点工作，对一些金融工具和金融制度进行检验，以确定其在国内的实用性。如早在2004年底，中国人民银行就已经向国务院递交了进行信贷资产证券化试点的申请，并于2005年2月获得了批准。而中国建设银行则成为了首家获得批准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行。同时在立法上，人民银行与银监会联合公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，在立法上为资产债券化提供了保障。类似此类的金融试点工作在未来的几年还会不断开展，从而为探索适合我国国情的房地产金融产品提供依据。　　3.以市场为主体，实现融资产品的多元化和公众化　　

6、金融机构始终是金融市场创新的主体，作为资金密集型的房地产业，多元化融资已成为房地产融资的主要发展方向，这就需要加大房地产金融产品的创新力度，提供多种金融产品，实现多层次的金融服务。如在针对那些风险较高、价值较大的物业时，国外的一般做法就是通过对其重新打包，经过评估，开发衍生金融产品，实现资产的证券化。这样就能够将流动性差但收益稳定的资产转化为流动性较强的证券产品，从而达到增强资产流动性，分散风险的目的。同时房地产信托、房地产投资基金等融资方式在美国等房地产金融发达国家也是广受欢迎。这些多元化的融资方式，一方面增强房地产企业自筹资金能力，另一方面也满足了不同投资主体的多样化需求，实现了金融产

7、品公众化的目的。如在我国开展的资产证券化不仅能够增强房地产企业的融资能力，开拓新的融资渠道，还可以让公众也成为房地产企业的直接投资者，并享受到房地产业快速发展所带来的收益。最为重要是资产证券化可以为大量的民间闲散资本寻找新的出路，从而实现金融产品公众化的目的。　　4.构建两级房地产金融体系，增强金融产品的流通性　　一个发达的房地产金融市场必须由相互衔接的初级市场和二级市场组成，包括两级住房抵押市场，即住房资金初级交易市场